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近20家房企报名,福州此轮供地,能不能卖个好价钱?

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保证金缴纳昨日已经截止,福州第三轮集中土拍将于明天正式打响。

根据网上流传信息,热门的北园其中一幅地块地块、帝封江地块无人报名,还有将近3成宅地仅1家房企报名。“战火”则主要集中在台江CBD地块以及灯泡厂地块。

事实上,关于土拍的报道很多,关注点无非是:

1、多少幅地块会流拍?

2、热门地块花落谁家?

3、地块溢价率是多少?

此次土拍,虽然有融信、招商、保利、龙湖等房企的捧场,令人惊讶的更是,不少深耕福州的房企:万科、中海、融创、首开、中骏、世茂等缺席。

是房企缺钱吗?显然不完全是!

至少对于万科、中海这类房企而言,资金还是充裕的。

背后原因是什么呢?


东街1號看了几份不同房企摸排的报名表,差异不大。21幅宅地大约有17家左右房企参拍,拥有资金优势的国企央企依然扛起了大旗:

福州市建发最猛,一举拿下白湖北园、连潘等7幅地块的竞拍入场券;

厦门建发、国贸、福州城投建筑也将下场拿地;

招商、保利、华润一众央企将参与台江CBD等热门地块的厮杀;

长期稳健经营型房企龙湖也有一席之地;

闽系房企只剩下大东海、正荣、融信“能打”;

名不见经传的守正、云翰押注多幅安商房地块;

SM集团大概率锁定白湖北园TOD地块。

17家房企,21幅宅地,以往土拍“抢”字肯定用不上。第一轮“169家竞买人抢8幅宅地”的土拍盛世,怕是再也看不到了。第二轮土拍也有40家竞买人参赛。

开发商为什么不拍地了?可能很多人会说,缺钱。

在房企融资偏紧的大环境下,“有钱拿地,没钱看戏”的逻辑没错。但意外的是,中海、万科这种资金充足房企都退出了牌桌,事情就没那么简单了。


再说,房地产本来就是跑马圈地的高杠杆游戏。过去20来年,开发商什么时候不缺钱呢?左手借钱、右手拿地的房企还少吗?

土拍遇冷的根本原因是:利润!


只要拿地盖房是赚钱的,开发商一定会想尽办法借钱囤地。这个逻辑,在过去的土地红利时代已被验证多轮。

开发商躺平,无非是这已经变为一门不赚钱的活儿。帐算不过来了,谁都不愿意做“接地侠”。

就拿福州本次土拍来说,溢价率是跌了,但各个板块的起拍价都上了一个阶梯。销售指导价是涨了,但是市场不好的时候,低于备案价打折销售就是常态了。

这几年的福州楼市,不乏高价拿地、低价卖房的血泪史。中海锦江城、三盛拾光里、福晟云樾东升……都是在赔钱赚吆喝的典型。

房企拍地的钱哪里来?一是融资、发债等渠道,二是房屋销售回款。但如今,融资难,发债贵,房子难卖。

当面粉涨价速度超过面包,行业毛利率剧烈下滑。拿地成本、建设成本、管理成本、宣发成本、融资成本、税费……房企掐指一算,掀桌离场。


土地是地方政府的主要收入来源之一。2021年截至目前,福州主城区出让土地总金额仅为304.42亿,和去年相比还有着近500亿的差距。作为收官之战的第三轮土拍,就是城市“回血”的重要窗口期。

土地必须得供,还得卖个好价钱。这也是为什么福州这次这么着急把压箱底的优质地块拿出来。

八成地块位于二环沿线,超半宅地无配建安商房要求,首付分期,商品房指导价上涨,这是福州今年诚意最足的一次土拍。

再说回房企,拍地谨慎不止是对地块挑肥拣瘦,对城市也有鄙视链。如今的土拍更像城与城之间的争夺,哪个城市能供应有大量有利润又好卖的好地,就占据房企拿地战略的优先级。

如果看好城市投资前景,利润依旧可观,当下可能是房企拿地的最好时机。尤其是,经营稳健、现金储备充足的企业,迎来了捡漏的良机。

事实也证明,对于台江CBD等核心地段的优质地块,房企参拍积极性并未减退。

挑挑拣拣难免。

而此次,显然将是一场地块冷热分化明显的土拍。

上为正文。

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