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“六年一学位”锁定交易周期 福州学区房市场该降降温了?

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福州的爸爸妈妈们一定听说过“六年一户学位”,但又没有真正弄懂到底是什么意思?对自己孩子入学到底有什么影响?学区房还能买吗?今天我们就来详细说一说。

一、什么是“六年一户学位”?

2021年11月30日,福州市教育局关于实施“六年一户学位”政策的通知里明确提到:

本政策不限制房产交易,只对房产学位进行限制,即:在本通知实施后,用于适龄儿童入学登记的一套住房,自登记入学的那一天起,六年内只能有该户家庭的子女在学区片内划片入学。

如果该房产学位已被占用,则该家庭的子女不可在该房产按划片入学,如适龄儿童户口在该房产处,则由户口所在区教育局统筹安排入学。



(截图自市教育局关于实施“六年一户学位”政策的通知)

这其实就是“六年一户学位”政策实质,也可以叫“六年一房一家庭”!

怎么理解?来看看市教育局给出的官方案例解释:



(截图自“六年一户学位”政策案例解读)

从案例给出的多个场景,可以明确三点:

  • 同一个家庭的双胞胎或二孩及三孩不受此限制。
  • 当遇到该政策,后迁入的孩子将由区教育局统筹安排入学。
  • 6年并非硬性要求,当前一个家庭的孩子小学中途学籍转出后,后一个家庭的孩子即可正常对口。

简单直白的说,就是在同一套房子里,上下两家孩子在同一学校不见面(即六年内他们不能是校友),只要一个出一个进就算满足条件,不满足条件的直接由区教育局统筹入学。

目前,本通知适用于本市五城区,即鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内的公办小学(含公办一贯制学校的小学部),其他县(市)区、高新区参照执行。

同时,通知也指出:

在“六年一户学位”政策实施后购买的房产,假如被用于外来务工人员随迁子女入读公办小学居住地登记,或被用于他人子女落户(即挂户生)就读公办小学,均被视为占用该处房产片内学位,比如这样:



(截图自“六年一户学位”政策案例解读)

这就就是说,业主如果把“六年一户学位”实施后购买的房产租给他人办理居住证登记,且租客的随迁子女以该居住证入读公办小学,或者房产被用于他人子女落户(即挂户生),并就读了公办小学,除非六年内该租户子女或挂户生转出,否则业主孩子无法在该房产按划片范围入学,甚至将房子卖给下家,下家的子女也无法入学。

二、有什么影响?

近年“六年一户学位”政策之所以会推出,一方面是为了有效遏制“择校热”难题,防止大班额,另一方面就是要遏制炒作学区房,尤其是北京、上海等热门城市。

我们知道,学区房房子本身价值较低,主要是来自教育附加值,而附加值则全部依赖入学政策,假如教育政策发生重大变动,那对于购房者来说风险是巨大的,很可能花很大价钱买来学区房,结果却进不了对口学校。

福州也开始推行该政策,这就意味着:

1. 家长试图通过买学区房,挂一下户口,然后买卖房子轮番进入热门优质公办小学的机会就会受到限制;

2. 买学区房投资已经不划算。投资学区房的家长往往都默认了一个事实,就是他们买的房子一直会涨,所以他们对学区房支付的溢价并不会消失。如果事前告诉他们,六年后,这几百万花了,以后是不涨,甚至有可能要亏才能出手,那么除了超级土豪,可能没几个人真心愿意为小朋友花这么多。

3. 同时,也在遏制部分学区房价格高涨甚至走向极端的现象。

我们认为,一定意义上来说,提高了部分学位紧张的公办小学入学门槛,有利于提高教学质量,甚至也让家长们可以更理性!

三、学区房后市是涨是跌

关于最近出台的学位新政及政策可能产生的后续影响,有两种截然不同的观点。

1、学区房跌落神坛。拉长时间限制,增加购买成本,将抑制学区房的学区属性,炒学区房的现象会被降温,并且传说的“多校划片”也增加了学区的不确定因素。



2、学区房将更加稀缺。实行“六年一户学位”可短期内减少投机炒作行为,遏制越买越高的学区房房价,但是如果入学需求高,又不能增加学位,还是无法完全消除学区房价格过快上涨情况,最关键的还是要增加学位供给,保证教育资源均衡发展。

我们的看法是未来的学区房变数是越来越大,加上处于历史高位的价格,即使会涨,也不大可能跑赢六年的利息成本,即使出售,也得考虑一下接盘侠意愿。

我们认为福州学区房价格可能稳中有降,就好像新房市场一样两极分化:一些二类校,比如小学好初中差的学区房,由于持有成本大幅攀升,会让一批买房人知难而退。此外,老破小可能会吓退一批人。

同时由于多校划片及舆论导向,还没买学区房的购房者预期将持续降低,进而影响学区房的需求。首当其冲就是中产,他们左右着学区房的走势,是学区房的买主和拥护者,假如他们选择躺平,那就是学区房最大的不稳定因素,学区房预期的下降就是不可逆的!

虽然短期内,教育资源分配的区域性不均衡是改变不了。但是孩子的学习也不能仅仅因为学区就变好,还有综合家庭环境、生活环境、家长态度、学校等等多方面的因素,学区房到底是“学”大还是“房”大,或者是“生活”最大,人们观念是不是应该有所改变?学习的本质真的是只是在拼“学区”?

最后,树立学区房风险意识,不要以为它是一本万利的买卖,毕竟现在已经是天价,以后谁来接盘?

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