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卖物业、撤大区,又一家千亿房企紧急自救

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来源:官方微博

文/ 李惠琳 编辑/陈默维

中国奥园的掌门人郭梓文,可以暂时松一口气了。

11月29日,奥园一笔1.5亿元国内私募债获得一年展期,原到期日为12月3日。

仅剩四天,有惊无险。

这是其本月通过的第三笔即将到期的债券展期,11月22日、24日,奥园分别通过规模为8.16亿元、5.5亿元的债券展期。

违约警报暂时解除,奥园的雷还未完全排除。2022年1月,其还有两笔美元债陆续到期,合计金额为6.88亿美元。


风险逼近,又频繁遭评级机构下调评级,融资受限的奥园招架不住了,一边处置物业资产,一边转让城市更新项目

自救之路,才刚刚开启。

危机未远

奥园的债务挤兑危机,来得有些措手不及。

今年10月,中国奥园公告称,2021年内所有到期的债本息已偿还到位,境外美元债悉数赎回,将于2022年1月到期的两笔美元债,已做好再融资计划。

引爆危机的导火索,来源于信用评级的下调。

10月,标普将奥园的信用评级从“B+”下调至“B”,11月进一步下调至“CCC”,展望“负面”,该评级与已暴雷的花样年相同。标普认为,奥园无法利用现有现金余额偿还债务,可能面临巨大的短期流动性压力

11月5日,穆迪将奥园的公司家族评级从“B1”下调至“B2”,高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”,同时列入评级下调观察名单。穆迪认为,奥园的再融资风险增加,因为其大量离岸债务将在未来6-12个月到期,且融资渠道受到削弱


“自由落体式”的评级下调,让奥园很快迎来提前偿债的冲击波。

“集团当时应该没有料想到这么严峻的状态。”一位奥园内部人士向《21CBR》记者表示,评级机构下调中国奥园的信用评级后,触发了部分融资条款,金融机构对公司提出提前清偿债务,导致如今的债务挤兑困境

山雨欲来,奥园没有“躺平”。11月初开始,其在内部成立应急小组,郭梓文和高管不断奔走,与金融机构谈判。


郭梓文 来源:官方微博

周旋近一个月,燃眉之急化解了,奥园又将迎来新一轮危机。

11月22日,有市场消息称,中国奥园有一笔6600万元人民币的信托贷款违约。后来,官方辟谣回应,该借款为奥园合资公司为借款人,属经济纠纷,非公开市场违约。但这也侧面揭开了奥园资金紧张的一角

同一天,奥园宣布聘请钟港资本作为财务顾问,以评估集团的资本结构、财务状况等,并就共同利益事项与债权人进行透明对话。


在外界看来,奥园已经在做最坏的打算——为违约做准备。惠誉认为,奥园聘请财务顾问后,其2022年1月到期的美元债再融资的不确定性越来越大,预估2022年底将累计有88亿元人民币的债务到期。

变卖资产

受益于高周转、高杠杆的开发模式,过去五年,奥园一路高歌猛进。

2016年,其合约销售额只有256亿元,2019年首次突破千亿,达到1180.6亿元,跻身房地产前30强,2020年进一步增至1330亿元

规模膨胀的另一面,是负债的攀升。

截至2021年6月末,中国奥园净负债率达到80.7%,总负债规模达2628.6亿元,有息负债约1113.11亿元,一年内到期的短期负债为517.22亿元,现金及现金等价物约为606.45亿元。


按照计划,今年内有息负债预计降低10%-15%,降低到1000亿元以下,至2022年底 “三条红线”全面归于绿档。

今年,在房地产调控趋严环境下,奥园已经开始“踩刹车”,启动一系列开源节流的动作,包括减少拿地;引入恒基地产李家杰为战略投资者,融资4亿港元。

如果没有评级的猛烈下调,奥园或许还能按照既定节奏进行债务兑付。如今,评级下调,还款压力骤增,加剧了“钱紧”。


11月以来,中国奥园在寻求债务展期之外,也在大刀阔斧地出售资产、精简内部架构,以挽回颓势。

首先被考虑出售的,是奥园健康的物业板块。此前有消息称,奥园希望收购方能在11月底前先完成收购奥园健康55%的股权,报价30亿元。但至今尚未有人公开表示要接盘。

11月14日,奥园又宣布拟以9亿港元出售位于香港的部分物业。这笔交易,奥园预估将亏损1.77亿港元。


另有消息称,奥园正在出售位于大湾区的旧改项目。

甚至连郭梓文本人也自掏腰包,以定增方式向公司输血6亿港元。

节流的动作更加果决。《21CBR》从一份内部文件了解到,奥园决定取消深圳、广州、西部大区,下辖区域公司归集团直管

网上多处消息表明,奥园宁波地区出现单方面解约业务员。

低谷时刻

债务危机之外,奥园还面临销售端的压力。

2021年上半年的业绩发布会上,郭梓文还信心满满,承诺将完成1500亿元的全年目标。


房地产下行周期下,奥园难逃销售疲软。

10月,其销售额同比下降近50%,前十月累计销售额仅1086.3亿元,与此前定下的目标相去甚远。

截至11月30日收盘,中国奥园股价为2.18港元/股,较6月最高点跌去七成,市值蒸发超90亿港元


对于郭梓文来说,这不是他第一次经历低谷时刻。

上世纪90年代,郭梓文靠承包负债的番禺建安装饰公司起家,赚到第一桶金,之后凭着多起承包项目,打出名气,人称“郭承包”。

1996年,郭梓文转型房地产开发,在策划人王志纲的辅佐下,成立了金业集团,两年后,在番禺打造知名项目“广州奥林匹克花园”,一炮而红,同年更名奥园,逐渐向全国扩张。

2003年初,奥园买下诚成文化欲借壳上市,不料深陷其40亿的贷款担保黑洞,一度差点资金链断裂。

2007年,重整旗鼓的奥园在港交所上市,很快又栽了跟头。2009年,其接手位于北京朝阳区的“长安8号”,希望藉此进入北京市场,未曾想该项目背后存在近30亿的银行、股东欠款,成为拖累奥园的大包袱。

两度重挫,郭梓文和奥园都缓过来了。

根据2021年4月发布的福布斯全球富豪榜,郭梓文身家为15亿美元(约96亿元人民币)。

只是,这一次,危机来得更猛烈,郭梓文的资本运作能力,也将面临更严峻的考验。

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