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粉丝痛诉:上百万买了南沙法拍房,3个月都住不进去...

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编辑 | 闷油瓶

高房价时代,捡漏是人之常情,但个中风险却往往让人意想不到。

“房产证都办了、土地出让金也交齐了,原房主的债主却霸占不走。”

“法院一直不给我腾房,每次回复都是让我等,等了两个多月都还没入住。”

近日,粉丝陈先生向淘房志爆料,称自己买了南沙的一套法拍房,过户手续已办理妥当,法院也承诺清场交付,本以为可以早早入住。

令陈先生没想到的是,房子被原房东的债主“鸠占鹊巢”,自己自8月拍下房子以来,迟迟不能搬进去,多次向官方寻求帮助,也一直得不到解决。

而近期法拍市场的热度颇高,这个“漏”还能让人安心捡吗?

137万竞得南沙法拍房,债主强占不腾退

2021年8月17日,陈先生在京东法拍上以约137万总价,竞下南沙区黄阁镇麒麟新城三期一处法拍房。

该房源产证面积为99平,3房1厅1卫,楼栋总高17层,房源是位于8层的中层单位。


当事人提供的成交确认书

按照拍卖公告,标的处置单位广州市中级 人民法院负责标的物清场交付。

只要买家在拍卖成交十日内将余款交齐,并领取拍卖成交裁定书,即可以协助执行处理。


而陈先生也十分配合地做 好遗留的税费、土地出让金等瑕疵问题,盼望可以尽快入住。

然而,这一等就是三个月,原因十分无奈——原房东的债主一直霸占,拒不搬走。


根据陈先生提供的询价报告所述 ,因原房主与申请执行人存在债务抵押问题,导致名下房产被查封拍卖。

期间,陈先生多次向法院反馈无果,收到的答复一直都是让他耐心等待,也并未收到任何裁定通知书。

目前标的现场仍是大门紧锁的状况,现场封条也被撕下,花了百万买的房子,只能眼睁睁地看它空置在那里,硬是住不进去。


事实上,关于法拍交易的纠纷,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条就明确规定:

法拍执行法院负有办理财产交付的法定职责,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。

何为依法不能移交的情形,我们也查询了相关条例,主要有三方面:

1)执行标的物存在合法有效的租赁关系

2)执行标的物以共有份额抵债

3)申请人与被执行人协商一致要求不清场,或实际清场客观有困难

以上,跟陈先生所遇到的情况都不太符合,硬要说的话,可能就是第三点“清场客观有困难”,毕竟债主霸占不走,但这个真解释起来空间太大了...


有业内人士表示,除确有特殊情况外, 拍卖房屋原则上应当先清空后拍卖 ,但在实践中不同地方的操作方式又不尽相同:

部分法院采取先清空后拍卖,部分法院在产权仍属原业主的情况下采取先行拍卖,所以建议买家最好提前了解清楚。

目前,陈先生能做的就是继续联系,向法院申请尽快强制执行。

值得注意的是,目前麒麟新城在链家挂牌均价为1.85万元/平,99平户型的市场价为183万, 相比之下该套法拍便宜了30%以上 ,确实比较笋。

法拍市场:30%是火焰,70%是海水

诚然,近段时间,广州法拍房在各大媒体的宣传中飞速蹿火,提振了不少市场信心。

比如10月22日,珠江新城豪宅颐德公馆一套220方单位,吸引了16位买家竞拍,最终经过96轮激战, 以溢价112.6%、3918万的总价成交,而且还是一次性付款。


昨天,琶洲保利天悦一套198平大户型竞拍,引来5位土豪参与、3000多人围观,经过40轮竞买, 以2800多万总价、23.5%的溢价率售出。

折算下来,14万的单价,买珠江新城不香吗?


但大家要知道, 类似这样的现象其实并不多。

处于热门地段,或者业态的物业很多人去抢,但大部分还是鲜有人关注,包括目前挂牌的法拍房正在增加,而真正成交的比率却越来越低。

以下是笔者统计的近半年法拍房数量变化,流拍的占了一半有多, 最高流拍率去到70%。

六月份186套,成交67套 七月份234套,成交59套 八月份267套,成交72套 九月份238套,成交65套 十月份241套,成交64套

法拍市场的分化现象尤其明显,好盘被秒抢,劣质的盘就算以首次起拍的8折来二次拍卖,惨遭流拍的还是司空见惯。


从以往经验来看, 无价值支撑点、产权不清晰、拍卖不交吉状态 的房源慎拍,别看价钱只有百来几十万,但一入其中,从此交吉深似海!

之前就曾出现过类似情况,买家因为收不到房把法院告上法庭的奇葩案例,事由如下:

原告竞得天河区法院“不交吉”涉案房产,并取得了不动产权证书,依法享有涉案房产的各项法定权利。

但因原业主拒不搬走,买家向房屋所在地白云区法院提起物权保护诉讼,要求其执行腾退。

一审判决认为,移交房屋应当由原拍卖涉案房屋的法院执行,不属于房屋所在地人民法院的受理范围,遂驳回起诉。买家不服,又上诉至广州中级人民法院。

二审法院认为:“一审裁定事实清楚,适用法律正确”。于是驳回上诉,维持原裁定。

也就是说,天河法院“不交吉”拍卖白云区的房子,但白云区法院不受理买家起诉原业主交房。

天河区法院认为自己没有交付义务,白云法院认为其有交付义务, 你不交付,我不受理,最后苦的是买家!


法拍房比起“捡漏”,更重要别“踩雷”

由于法拍房的起拍低于市场价的20%~30%,一向吸引不少人关注。

不过,捡漏法拍房,虽然优惠多多,但这里面也是险象环生,虽然不一定会遇到问题,但一定要注意以下可能潜在的各种风险。

1)一次性付款

由于法拍房的特殊性, 绝大部分都是需要一次性付款 ,就算公告上写了可以贷款,但也别高兴太早,最好事先问清楚。

另外,法拍跟二手交易大致一样,需要缴纳契税、印花税、增值税及附征、个人所得税、土地增值税。

而通常情况下,原业主还会欠下多年的物业、水电燃气等费用, 这些高额税费、欠款都是要由买家来承担。


2)房屋交接风险

当房子产权过户后,房子确实是属于你的,但法院标明了交付执行都不一定顺利,而如果法院没有标明负责清房,房屋的交付就要自己解决。

遇到那种赖着不走的,很难对付,尤其是住着七老八十的老人,你碰都不能碰一下,处理起来十分棘手。

还有一种情况就是原房主与他人签订了租赁合同,法律规定“买卖不破租赁”,如果别人不提出不续租,只能眼睁睁看着别人住进你家,那你只能收租金,可能很久都住不进去。

3)债务关系复杂

每一套法拍房背后,都有一个风雨飘摇的人生故事,要么按揭违约 、民间借贷违约、司法没收、无主房产,其中多半还是发生在债务问题上,很可能存在多次抵押。

运气好的顺利交付入住了,债权人可能还会经常上门讨债,让你剪不断理还乱。

4)产权不清晰的风险

另外,有些法拍房可能是小产权,或者共有产权,前者办理不了房产证,后者涉及双方利益的分配问题,容易引起纠纷。

总而言之,低价法拍房不一定都能赚钱,其中潜藏的风险系数可能还会令你亏钱,如需购买,还望三思,同时请专业人士跟进比较稳妥。

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