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降价150万成交,南京河西二手房真这么难了?

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挂牌145天,6次累计降价150万,最终以400万总价成交,单价约56490元/㎡

最近,河西中部万科金域缇香成交的一套70㎡单室套,引发大家关于“奥体东房价是不是大跳水”的讨论。要知道,卖方市场时该小区同样的户型有过近8万/㎡的成交记录

是个别现象,还是奥体东的二手房价正在走下坡路?辗转在各个小区,与业主、买家打交道的中介们最为清楚。

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“这套房啊,虽然不是我经手的,但我知道情况。”中介小李打开了话匣子。

“说实话,我是替卖家惋惜的,毕竟万科金域缇香的70㎡单室套之前550万也能成交。”小李一边说,一边展示成交房源。


关于降价150万卖房的卖家,小李称:“他是做投资理财的,早几年买这套房时想着给孩子用学区,偏投资。可不知道啥情况,最终他也没用这里的学区。”

这套房是今年6月挂出的,挂牌价为550万,对标了小区同户型最高成交价。“一开始,卖家并没有很急,隔一段时间降个10万、20万,价格不算诱人,就淹没在一众房源里了。到了本月11号,卖家急着用钱,一下子降了80万,但要求全款支付,当天就成交了。”小李介绍。


在奥体东,不止万科金域缇香一家小区有这样的急卖房源。

小李说:“上个月,中海塞纳丽舍成交的一套房让我印象深刻。这套房是134㎡的三房,同一栋的一楼是以928万成交的,而这套房的业主有600万的资金缺口,最终以795万卖掉,单价还不到6万/㎡。”


链家网站上,相似户型甚至有超过7万/㎡的成交记录


小李的同事补充:“最近急卖的房源几乎是全款或8成首付成交,比如兴元嘉园也有一套报价680万的房子,买家愿意全款,最后625万成交的。”

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眼下的市场,并不容乐观。用小李和同事们的话来说就是:差不多从今年5月起,市场一下子进入冰冻期。原先行情好的时候奥体东每个月每个小区都能成交个3-4套,而现在,所有小区加起来一个月能成交3-4套就不错了

“急着用钱的卖家会降价卖房,价格降到位了自然会成交,不过也有一些房源降得挺狠,却无人问津。”小李说。

比如万科光明城市东苑一套102.75㎡的两房,今年5月底挂牌,总价720万,单价约7万/㎡


如今半年过去了,3次累计降价85万单价还不到6.2万/㎡,至今没有成交。


要知道,年初市场行情还不错的时候,相似户型成交单价在6.5-6.76万/㎡不等,且最快挂出1天就能卖掉


中海塞纳丽舍东苑一套133.58㎡的三房,今年7月挂牌,总价939万,单价超7万/㎡。


3次累计降价84万,如今的挂牌单价约6.4万/㎡,尚未成交。前面说过,相似户型此前有超7万/㎡的成交记录。


行情不佳,是牵一发而动全身的。

锐评君在万达华府附近的商业街看到,已有中介门店铁将军把门,门上贴着店铺搬迁、门面转让的小广告。而有熟悉的中介朋友表示:“不少同事转行了,做足疗店、卖猪肉……啥都干。”


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河西一直是改善自住和投资客眼里的香饽饽,二手房行情急转直下,为什么?

对此,小李解释:“其实河西中部,奥体一带向来居住氛围比较成熟,偏改善,二手房的成交一直不算太多。如今出现的低价成交房源基本是卖家急卖,属于个别情况,不能代表整体房价水平。”

他强调:万科、中海等品牌效应不错,比较抗跌。真要说奥体东哪里降价了,可以关注雨润国际广场等可落户入学的酒店式公寓,原先420-430万的房子,现在380-390万就能买到。


不过,小李坦言,大行情以及学区房的政策不明朗,对奥体东的二手房成交量造成了不小的影响

先看楼市大行情

这一轮楼市降温是全国范围的,南京、河西也不能幸免。对二手房市场影响最为直接的,是金融信贷政策。

小李介绍:“今年4月之后,银行放款特别慢,基本在半年左右,快的话也得3-4个月,直接影响想要置换到河西来的这批买家。你看,我同事刚买了房,银行工作人员告诉他,现在单子堆积如山,才处理到6、7月份的,下款遥遥无期,有的小银行直接停贷了。”

另外,买河西的大多是改善一族,不乏尚有贷款未结清的情况,再贷款买房利率普遍在6.45%-6.55%,居高不下。“这个时候买家更多会选择观望,一来一去,二手房从挂牌到成交再到下款,成交周期得在1年以上了。”

不明朗的学区房政策,也是奥体东二手房成交量缩减的重要原因

今年,多个城市对学区房出手,北京宣布大比例推进教师轮岗制、合肥发布学区房二手房指导价、深圳名校学区房降价也卖不出去……而11月初,教育部网站发布的《关于让外来务工者随迁子女都能公平享受九年义务教育的建议》里提到鼓励有条件的地区仅凭居住证即可入学,更是让不少人对学区房的未来持悲观态度。

“虽然南京的相关教育政策、学区房政策尚未明朗,但家长们的心态被严重影响,多数以观望为主,不敢随便出手。”小李无奈。

经过多年的稳定教学,河西的新城小学本部+新城初中本部、新城小学南校区+新城初中本部等公办学校渐渐出了成绩,得到了家长们的认可,有多认可?小李说:“行情好的时候,不少孕妇挺着肚子来看二手房,提前为孩子锁定学校。现在呢,不光孕妇不来看房买房了,过去成交火热的单室套和两房现在也很少有成交。”

整体来看,虽然楼市行情仍然低迷,河西的二手房成交量有所下滑,但成交价相对稳定,低价急卖的房源属于个案,不代表整体房价走向。正如小李坚信的那样:改善是主流,河西相对坚挺,熬过这段艰难的时光就好了。

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