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刚刚!上海27块地正式开拍!未来房价……

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11月29日-12月3日,上海第三批集中土拍(共27宗商品房用地)正式开拍!

本批次出让的地块分布于,浦东(4宗)、青浦(7宗)、临港(6宗)、松江(2宗)、嘉定(2宗)、奉贤(2宗)、宝山(1宗)、闵行(1宗)、金山(1宗)、崇明(1宗)





可以明显看到,这次五大新城再度加大供应,市中心7区均无新增,青浦区是供应最大的区,其次分别是临港新片区和浦东新区。

按照预售合同规定的住宅套数下限,除临港一幅地块未作规定外,其余26幅地块总住宅套数下限为26417套。

11月29日是首个竞拍日,崇明长兴岛一幅限价房地块以及浦东、金山各有一幅城中村改造地块顺利出让,合计出让面积约20.2256万㎡,成交总价44.3286亿元。

其中,金茂联合体拿下迪士尼纯宅地,上海城投连落两子,分别竞得崇明长兴岛和金山朱泾地块。


目前,剩余的待拍地块有不少亮点值得我们关注:

迪士尼纯宅地:根据出让文件,金茂联合体竞得的这两幅地块,仅是整个横沔老街旧城改造很小的一部分。

资料显示,上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元主要由居住用地、公共服务设施用地、绿地、道路广场用地组成,其中,居住用地约20.70公顷,占总建设用地面积的37.5%。


此次出让的07-01、08-06地块,与上海迪士尼国际旅游度假区直线距离约1.5公里,北侧靠近康桥生态园。

就目前交通出行来看,地块位于度假区高架路东侧,北侧靠近外环高速,再往东靠近S2沪芦高速,距离11号线康新公路站和16号线都比较远。

规划图显示,在建的机场联络线和规划轨道交通21号线,途经该区域。

崇明双定双限房地块:根据该地块出让条件,规划住宅套数下限为1220套。要求自持住宅比例不低于10%,住宅中小套型比例不得低于80%。


本次地块为崇明长兴岛首个双定双限房地块,“双定双限房”可能大家比较陌生,但并不是新物种。此前在浦东临港有过类似项目,“双定是限定区域和对象,双限是限定价格和年限。”其“双定双限房”有诸多限制,且与人才政策挂钩,个人需符合一定条件才可购买,且10年内不得上市交易。

金山朱泾地块:出让文件显示,该地块位于金山朱泾古镇金龙新街,合计出让面积约61136.8㎡,容积率均为2.0,地上建筑限高50米,规划住宅套数下限870套,要求全装修住宅比例不低于50%,中小套型占比不低于60%,并配建5%比例的保障房。无住宅自持比例要求。


今年上半年,金山区朱泾镇JSS2-0201单元(镇南社区单元)控制性详细规划B01、B02、B04、B06街坊局部调整草案公示。公示中可以看到,朱泾镇的居住用地、道路用地、公共绿地等将有所增加,部分住宅建筑面积增加,将在一定程度上缓解城镇住房压力。


除了上述顺利出让的地块,其余24幅待拍地块都有哪些亮点,我们一起来看看:

「闵行区」

闵行区此次出让的纯宅地位于华漕板块,地块距离在建中的13号线西延伸段纪翟路站,直线距离约200米,未来也是妥妥的轨交盘,新房指导价约6.6万/㎡

华漕,依托虹桥主城区的发展红利,去年开始就利好不断,13号线确定延伸至国展中心,华二教育基地落在了华漕,如今该板块已成为许多购房者重点关注的区域之一,接下来要入市的就是碧桂园的柏悦前湾项目。


四至范围:东至园堂路,西至67-01地块,南至纪展东路,北至卓竞路

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):25303.4

容积率:不大于2.3

起始价(万元):179832

起始楼面价(元/㎡):30900

最高楼面价(元/㎡):33989

「宝山区」

宝山此次仅出让一块1块纯宅地,这幅地块就在中企光华雅境还要往北一点的位置,大概1km左右,距7号线潘广路站直线距离约1km,新房指导价4.75万/㎡ ,和五批次入市的中企光华雅境价格持平。


四至范围:东至联杨路,西至尚北路,南至言观路,北至瑞丽江路

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):41077.1

容积率:2

起始价(万元):197170

起始楼面价(元/㎡):24000

最高楼面价(元/㎡):26402

「浦东新区」

浦东新区第三批次一次性拿出了4块地,位置都还不错,而且本批次2宗起价超过40亿的地块均位于浦东新区,一块在御桥,另一块在高行。

御桥地块以45.14亿的起价高居首位,同时,该宗地块也是本批次出让面积最大的一块地。地块位置很好,紧邻11号线和16号线罗山路站,是商业,办公,居住,租赁,科研设计综合用地,由4个子地块构成,有2300余套的住房供应,但商品房仅占650套,其余都是租赁住房,按照这个用地性质,大概率也是会由国企拿下。

这块地的新房指导价是6.25万/㎡,周边二手房价格已经快8万了。


四至范围:东至NH021b-14地块,西至NH021a-04地块、NH021b-04地块,南至NH021b-07地块、NH021b-14地块,北至NH021a-05地块、NH021b-08地块、NH021b-14地块

用地性质:商业,办公,居住,租赁,科研设计

出让面积(㎡):157921

容积率:NH021b-05:2.0;NH021b-09:3.0;NH021a-06:2.8;NH021b-13:1.7

起始价(万元):451433

起始楼面价(元/㎡):13489

最高楼面价(元/㎡):14255

浦东高行地块是本批次房地联动价最高的地块,7.03万/㎡,虽然说是高行板块,但是紧挨着森兰板块,供应少热度高。


四至范围:东至:莱阳路,西至:韶光路,南至:启帆路和E01-07地块,北至:E01-05地块

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):79328

容积率:1.6

起始价(万元):414029

起始楼面价(元/㎡):32620

最高楼面价(元/㎡):35882

川沙这块地,也是纯宅地,离2号线凌空路站直线距离大概600米左右,新房指导价6.4万/㎡,与前期入市的陆家嘴锦绣观澜价格持平。


四至范围:东至:D05C-17地块,西至:D05C-16地块,南至:秋硕路,北至:D05C-17地块

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):46048.6

容积率:2

起始价(万元):250919

起始楼面价(元/㎡):27245

最高楼面价(元/㎡):29969

「青浦区」

青浦区本次共出让7幅地块。

西虹桥地块,距离会展中心1.5km左右,套数下限1005套,80%都是中小户型,指导价只有6万/㎡,比俊灿星城、蟠龙天地都低~毫无疑问会是三批次房企争夺的重点地块。


四至范围:东至:蟠龙路,西至:45-06A地块,南至:徐泾港,北至:夏渭泾

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):38844.6

容积率:2.33

起始价(万元):307727

起始楼面价(元/㎡):34000

最高楼面价(元/㎡):37399

徐泾镇这两块地是紧挨着的,位置在南山雨果的北侧,俊灿星城的斜对面,两块地的体量都很小,只有120套和150套的供应,估计一批次就能推完了,新房指导价都是6万/㎡。


四至范围:东至:叶联路,西至:西向阳河,南至:B-1A-6地块,北至:张广泾

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):13921.5

容积率:1.6

起始价(万元):74620

起始楼面价(元/㎡):33500

最高楼面价(元/㎡):36849


四至范围:东至:小横河,西至:叶联路,南至:B-1C-17地块,北至:张广泾

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):11136.1

容积率:1.6

起始价(万元):59690

起始楼面价(元/㎡):33500

最高楼面价(元/㎡):36845

朱家角板块上半年的销售都非常好,旁边中环项目都触发积分制,这一片周边都是洋房、别墅之类的低密别墅区。商业配套主要位于地铁站周边,复旦系教育资源很强。

朱家角两块地的容积率都是1.25,大概率是洋房+别墅的业态,地块的新房指导价都是4.2万/㎡


四至范围:东至:港周路,西至:唐江港,南至:阁游路,北至:黄家埭河

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):24217.8

容积率:1.25

起始价(万元):52977

起始楼面价(元/㎡):17500

最高楼面价(元/㎡):19249


四至范围:东至:港周路,西至:淀园路,南至:黄家埭路,北至:朱家角路

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):50354

容积率:1.25

起始价(万元):110150

起始楼面价(元/㎡):17500

最高楼面价(元/㎡):19249

青浦华新这块地离虹桥金茂悦不远,新房指导价4.2万/㎡,和金茂悦前期开盘价持平。这块地要求100%全装修,中小户型占比60%。


四至范围:东至:胡家村江,西至:新通波塘,南至:华志路,北至:华硕路

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):46717.9

容积率:1.8

起始价(万元):193413

起始楼面价(元/㎡):23000

最高楼面价(元/㎡):25300


四至范围:东至:崧卓路,西至:曹家宅路,南至:河道,北至:郏店路

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):42222.1

容积率:2

起始价(万元):135111

起始楼面价(元/㎡):16000

最高楼面价(元/㎡):17600

「嘉定区」

嘉定南翔这块地的位置是在嘉定世界外国语学校旁边,城市界面一般,周围没有大型配套商业,工厂遍布,距离地铁较远,不过自驾可上沪翔高速、嘉闵高架、G15高速,新房指导价5.7万/㎡。

另外这幅地块和柏悦翔湾很近,大约600米。


四至范围:东至:惠柏路,西至:惠桂路,南至:嘉好路、基地边界,北至:惠柏路

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):49010.2

容积率:07A-02A:2.3;06A-01A:2.3

起始价(万元):270537

起始楼面价(元/㎡):24000

最高楼面价(元/㎡):26400

安亭这块地位于安亭汽车城板块,距离11号线昌吉东路站1公里左右,新房指导价4.2万/㎡,这块地是商业10%+办公50%+居住40%的综合用地。


四至范围:东至:基地边界,西至:基地边界,南至:基地边界,北至:曹安公路

用地性质:办公,居住,商业

出让面积(㎡):44727.8

容积率:2.3

起始价(万元):88472

起始楼面价(元/㎡):8600

最高楼面价(元/㎡):9287

「奉贤区」

奉贤这次共出让2幅地块,一块在奉贤新城,挨着5号线奉浦大道站,新房指导价3.83万/㎡,旁边就是奉浦万达广场,有消息说2022年中会开业,整体配套还可以。


四至范围:东至:丽南路,西至:郁南路,南至:张翁庙路,北至:宁庆路

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):22974.4

容积率:2.5

起始价(万元):112001

起始楼面价(元/㎡):19500

最高楼面价(元/㎡):21450

奉贤拓林这块地在镇政府旁边,配套相对欠缺,新房指导价3.48万/㎡,是商业15%+住宅的综合用地。


四至范围:东至:河道,西至:新粮路,南至:通津桥路,北至:新塘路

用地性质:居住,商业

出让面积(㎡):64283.6

容积率:1.5

起始价(万元):94063

起始楼面价(元/㎡):9755

最高楼面价(元/㎡):10730

「松江区」

松江区这次出让2块地,分别在松江新城和洞泾。

松江新城这块地在景瑞江山悦旁边,体量不大,住宅套数下限580套,60%中小套,新房指导价4.71万/㎡。


四至范围:东至:洞泾港,西至:茸惠路,南至:公共绿地,北至:茸北路

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):27619.6

容积率:1.6

起始价(万元):102966

起始楼面价(元/㎡):23300

最高楼面价(元/㎡):25629

洞泾这块地的新房指导价50600元/㎡。地块和洞泾学校一路之隔,旁边是长泰西郊别墅、上坤旭辉墅这些别墅盘。


四至范围:东至培沟溇支河,南至蔡家浜路,西至培沟溇,北至培沟溇支河

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):29571.5

容积率:1.1

起始价(万元):76443

起始楼面价(元/㎡):23500

最高楼面价(元/㎡):25848

「临港自贸区」

临港自贸区依然是供地大户,这次共拿出了6块地,分别来看下:

先是临港综合产业片区的3块地,大致的位置是在鲜花港东侧,三宗地块位置相邻,往东2公里可达长江口,临近上海滨海森林公园、上海鲜花港等,景观资源丰富,其余配套相对欠缺。新房指导价2.9万/㎡。

临港综合产业片区位于新片区的东北部,规划围绕滨海森林公园,形成北部、西部和东部三个科创、居住融合的功能分区。

两港快线在该区域设立站点:临港综合区站(暂命名)。三幅地块,预计提供至少6740套住宅,其中一大部分是保障和自持租赁住宅,服务于当地人才。


四至范围:东至:润荷路西侧绿化带,西至:春景路,南至:综七河北侧绿化带,北至:洲涛路南侧绿化带

用地性质:居住,商业,办公,租赁

出让面积(㎡):109697.4

容积率:E07-01:2.0;E04A-01:3.0;E03B-01:2.5;E08-01:2.0;E04B-01:2.5

起始价(万元):183011

起始楼面价(元/㎡):6866

最高楼面价(元/㎡):7470


四至范围:东至:桥江路,西至:E01-03地块,南至:苍泓路、E01-05地块,北至:洲涛路南侧绿化带

用地性质:租赁,居住

出让面积(㎡):101997.6

容积率:E03A-01:3.0;E02A-01:2.5;E01-04:2.0

起始价(万元):168260

起始楼面价(元/㎡):6900

最高楼面价(元/㎡):7520


四至范围:东至:春景路、E06-05地块,西至:西引河东侧绿化带,南至:E06-05、 综七河北侧绿化带,北至:丹漪路

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):63149.3

容积率:E05-04:2.0;E06-01:2.0

起始价(万元):99114

起始楼面价(元/㎡):7848

最高楼面价(元/㎡):8561

这次热度比较高的是海港大道商住综合体地块新房指导价33000元/㎡。

这块地在临港102区域,临港102是整个主城区里配套最成熟的区域,本次出让地块位于海洋大学旁边,靠着海港大道,往东2公里可达上海最大的人工湖--滴水湖,周边有建平临港小学、上海第六人民医院、金辉商业广场、南汇新城城市公园等配套。


四至范围:东至:海港大道西侧绿化带,西至:古棕路,南至:沪城环路北侧绿化带,北至:海事小区西侧

用地性质:商业,餐饮旅馆业,居住

出让面积(㎡):119069

容积率:2.5

起始价(万元):269281

起始楼面价(元/㎡):9046

最高楼面价(元/㎡):9792

临港蓝湾也有2块地房地联动价都是2.5万/㎡,一块地在上世外外国语学校东侧,纯宅地,将提供至少1026套住宅,其中保障房面积占比20%。

还有一块地在更靠南边一点,由两块住宅用地和一块商业用地组成。该商业将是临港蓝湾二期主要的配套商业。将供应至少1937套住宅,其中保障房面积占比10%。商业面积约5.25万方,包含一个酒店。蓝湾两宗地块,预计提供合计2963套住宅。


四至范围:东至:正旭河西侧绿化带,西至:正旭路东侧绿化带,南至:万水路,北至:芦五公路南侧绿化带

用地性质:居住用地

出让面积(㎡):41249.7

容积率:2.3

起始价(万元):66649

起始楼面价(元/㎡):7025

最高楼面价(元/㎡):7696


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