珠三角正研究户口通迁，准入年限同城化累计互认

文｜邓浩志

珠三角正研究户口通迁，准入年限同城化累计互认

广东省人民政府官网发布《广东省公共服务“十四五”规划》（以下简称《规划》），《规划》提到，2020年，全省常住人口为12624万人，预计到2025年，全省常住人口要达到13200万人，即5年内要增加576万人。

近600万新增人口增到哪里去？主要肯定落在经济发达的大湾区。如果再仔细看，还是主要集中在广、佛、深、莞四个核心城市。所以四地楼市的长期基本面是没有问题的，也是不会变的。当前最大的变量是逆周期的楼市调控政策，只要把握住不变和变的内容，一切就清晰了。

另外《规划》还提出。推动珠三角城市群实行户籍准入年限同城化累计互认。探索建立珠三角部分城市的户口通迁制度。试行以经常居住地登记户口制度，有序引导人口落户。这是非常重要，一旦能够落实，则珠三角人口户籍转移就变得非常简单。而由于户籍和购房资格密切相关，这将释放更多跨城购房的需求。而且城市越大，吸引力也越强。此政策变动趋势值得重点关注。

广州建设租赁住房有补贴

近日，广州发文：建设普通租赁住房的，按建筑面积1150元/㎡给予补贴。商业、办公、工业、酒店用房等非住宅，经批准改造为普通租赁住房的，按建筑面积500元/m²给予补贴……

这个补贴刺激有多大呢？市场可能买账吗？说两句大家就知道了：

1、广州目前住房租金回报率平均水平大概为1.5%，这个收入，通胀都抵不过。但为什么还有人投资买房呢？主要原因是房子作为资产，有可能升值。但是，租赁住房是不能用于销售的，所以只有租金收入。这点钱，谁会愿意做？当年以为长租公寓是风口，并且有主动站队的需求，所以一堆开发商参与长租公寓，结果亏得一塌糊涂不说。由于长租公寓属重资产运营，瞬间推高负债率，“三道红线”政策一出来，参与的房企立马双重受害。

2、商业、办公、酒店等用地的地价比住宅便宜很多，所以同样用于出租的房子，租金回报率会高很多。比如市面上的商、办型性质的公寓，实际租金回报率在3%~4%之间，还算有利可图的的，但这仅限于包租公包租婆这种个人操作。如果你是机构运营，加入人力成本，加上运营成本，加上税费成本一算，马上又无利可图了。

3、工业、产房这些极低土地成本，极低租赁成本的物业是目前所见，唯一能有机构长期运作下去的案例。如果审核相对宽松，真的给予补贴，这类型倒是有可能吸引一些企业参与。不过最近半年广州的住房租赁市场行情极差，租金下滑，空置率上升都到了不敢公布相关数据的情况。这倒不是租赁市场自身的问题，而是经济不景的结果。流动人口都少了，敢做这门生意的也会更加谨慎。

4、国家基本定调了，租赁住房市场是民生工程，不允许有多大的利润空间，甚至不允许随便提价。但租赁市场又是投资相对加大的重资产运营模式，加上国内还没有相应的资产证券化产品，融资跟不上，每分钱都靠自己掏，投入大，收益低，政策严。普通资本哪敢碰啊？