上海楼市：过去一直想买房，但是一次又一次错过！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，已婚，准备投资买房，最近看了新区，感觉周边配套还在建中，不知道要不要买入？

沪叔：你好，一般产业新区的发展分为三个阶段：1.发展初期，楼盘在建设中，周边环境较差，缺乏配套，供应量大，房价低；2.快速发展时期，去库存阶段，楼盘清盘中，房价上涨，人口逐渐增加，商业规划增多；3.接近成熟时期，楼盘饱和，土地供应减少，人口陡然增多，已有地标性建筑，房价上涨速度与全城平均增速保持一致。出于投资目的买房，建议越早买入越好。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：沪叔，你好，普通人也可以做房产投资嘛？既然都是买进卖出，我们和专业投资客的区别在哪儿？投资客比我们买的更多？如果名下只有一套房，要怎么操作可以买到多套房产呢？

沪叔：你好，普通人买房首先是为了居住，满足居住需求之后就不会再想着买房了，一般来说算上所有名额家庭只有六套房，很多人都不会买这么多，购入三四套就停下了。而专业投资者与普通人的购房差别之一在于买房意识。普通人有钱买房，买完了之后收租金再卖出置换，都是通过自有资金去操作。而投资者会有意识的买入加仓，用一套房去养另一套，以前面买入的房子作为基础与筹码，去融资或者通过收租金扩大资金流，再购入第二套、第三套甚至更多，步步为营。其次还有资产结构。普通人买房关注点可能比较少，以为套数多就够了，而投资者会有意识的配置自己的房产，让资产优化，尽力买入核心资产，地铁、学区、物业等都可以成为溢价筹码。核心资产可以长期持有循环抵押，而些流动性强、涨幅快的地铁房和老破小学区房则可以随时变现。以现有资产融资抵押获取流动资金助推后面的资产配置，所持资产也像滚雪球一般越来越大。具体详见知识星球内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。

提问：沪叔，你好，本人今年打算买房，首付7成，组合贷，由于平时我经常用借呗什么的，但都正常还，就是次数较多，但没有过逾期，我现都已全部结清，我作为贷款的负贷人，这种情况银行会放贷吗？

沪叔：你好，使用借呗本身是不影响你申请房贷的。借呗是与征信系统相连的，这意味着你的每一笔贷款都会上征信，频繁贷款产生过多的征信记录，会使得银行认为你没有正常还款能力。是否影响你的房贷主要要看你的征信报告，从你的描述来看，应该是没有问题，但还是建议打印一份详细版征信报告看看就可以判断了。

提问：沪叔，你好，坐标上海，已婚无房，现在有一些现金，想购买一套房子自住。问一下当前的上海的楼市中还有洼地可以捡漏吗？未来这些洼地的发展潜力如何呢？值不值得买入呢？对刚需购房者有什么建议？

沪叔：你好，上海楼市最近的热度依然很高，市场上的一手房依旧受到火热追捧，一些优质板块的一手房也开始触发积分制，使得部分积分不够的购房者也开始纷纷关注二手房市场。而房源数量及预算问题是制约买房人购房的两个主要因素，一就是房源的数量，尤其是优质房源的数量越来越少，而一些原来是低洼楼盘的近郊板块也正在慢慢被刚需购房者填平。随着城市的外扩。一些近郊板块也逐渐成为了热门板块，而在未来，远郊板块也会逐渐受到购房者的青睐。如今的各位购房者更加重视性价比，对于刚需购房者来说，可以扩大视野也许能够淘到不错的楼盘。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，本人在上海工作几年，有购房资格，今年想在上海上车，最近听说上海五大新城比较火热，想问一下，五大新城哪个最具有发展潜力呢？另外还有哪些楼盘值得推荐呢？

沪叔：你好，上海五大新城的楼市最近确实比较火热，其中松江新城可能最具发展潜力。相较于其他四地，松江新城可能是最成熟的一个。松江的发展时间就是最早的，无论是经济、人才、人口都处于领跑地位。如今，松江正在大力发展高科技产业，一些新兴产业也在发展。除此之外，松江区松江大学校园区，再加上产业加持，松江的未来确实可期 。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》

近期上海楼市平稳发展，市场出现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。