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卖地还钱?大理古城旁34亩商业用地,降价2000万再次拍卖

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流拍一个月后,大理古城旁34.28亩土地大幅度降价2000万元,即将开始第二轮拍卖。

原定于11月2日拍卖的大理市大理镇叶榆路北延长线以东、大丽公路以西的一宗国有土地使用权,因无人出价遗憾流拍,而此轮二次拍卖将于12月20日进行,价格已经从9913万元下调至7930万元,降幅达到1983万元。

从位置来判断,这宗地为停摆多年的大理密湾文化旅游小镇项目用地。



根据大理州中级人民法院发布的拍卖公告,该地块东至市政绿化用地(大丽路)、南至大理银水帝都旅游投资有限公司宗地、西至国有存量土地、北至大理镇人民政府及小宗地,为住宿餐饮用地(商业用地)。地块面积34.28亩,由大理银水帝都旅游投资有限公司于2013年以出让方式取得。

也就是说,拿地至今已经闲置8年,目前土地剩余使用年限仅有32年。

复工无果,引入合作方疑似也告吹

大理密湾文化旅游小镇早在2012年8月就举行了开工仪式,1000余亩的大体量,以及背靠苍山、直面洱海、紧依大理古城的优越区位确实让项目吸引了大量关注。网上流传的一份项目介绍透露着规划野心,称该项目将成为“大理旅游二次创业的重点项目”。



只可惜开发商的实力并未顺利承接物理条件的优势和高站位的野心。2020年4-5月,人民网领导留言板密集出现大理密湾项目烂尾的消息,多名业主同时追问这个烂尾6年未交房项目的进度。

据悉,留言业主几乎都是密湾二期的购房者,其中万豪酒店公寓区于2012年8月开始建设,建筑面积为26608㎡,共498套;白族生态民居建设项目北区于2013年5月启动建设施工,建筑面积16453.91㎡,共89套。2014年4月,因开发企业资金及市场原因,两个项目停工至今。截止停工时,两个项目全部封顶断水,内外装及基础设施配套未完成,尚未达到交房条件。

根据大理市省级旅游度假区管委会的回复,原定于2020年4月7日完成交房准备工作的密湾二期受黑天鹅事件影响,到当年4月底也未能复工,而承建公司建投十四公司明确从6月6日起退出密湾项目,由密湾重新组织施工单位完成白族生态民居建设项目北区的收尾工作。



事实上,蓝城曾介入该项目的开发。2018年,蓝城与大理银水帝都签约合作,项目引入蓝城品牌,同年9月,蓝城以云南首发小镇的名义,发布了项目案名“蓝城·春风理”。不过目前公开资料中蓝城·春风理的项目进度已无更新,双方合作疑似告吹。



在项目规划中,大理密湾文化旅游小镇计划开发三期,涵盖高端合院、精装公寓、万豪酒店、博物馆、水上世界、剧场、玉石交易等旅游功能。而从位置推断,此次拍卖的地块极有可能就是项目三期“希夷之大理—梦幻剧场”的后续开发用地。

卖地支付工程款?

经历了项目停工、易主、再停摆之后,大理密湾文化旅游小镇卖地干嘛?

查阅资料发现,今年7月,一份“建设工程施工合同纠纷一审民事判决书”显示,大理密湾文化旅游小镇的开发企业大理银水帝都旅游投资有限公司,须向项目承建方云南建投十四公司支付工程款、垫资补偿费、违约金等共计1.5亿元。

其中还提到云南建投十四公司“对大理密湾旅游文化项目工程拍卖、变卖或折价后所得价款享有优先受偿权”。同时,当月还出具了此次拍卖土地的评估报告,因此不排除大理银水帝都旅游投资有限公司此举是为了支付承建公司账款的可能。





该宗地块容积率1.5,土地单价约289万元/亩,正如地块评估报告中所说,“区域已形成以大理密湾小镇为中心的旅游商贸服务中心为主的规模商圈,经营种类以玉石、旅游周边商品为主,现阶段人流量一般,商服繁华度一般”,不过“未来发展前景较好,区域内土地资产增值潜力较大”。

且不论商业用地本就不好出手,其开发运营成本相对较高、投资回报周期较长,更需要有强大资金实力的企业来接手。

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