撰文：青龙 美编：田青 校对：紫藤
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房企们，真能作妖啊！
要说中国各个行业内，最能作妖的，直播肯定是排第一了。
但是论第二，没有能比上房企的。房子这件事儿从来都是牵动千家万户的脆弱神经，房价的涨涨跌跌也衍生出多少悲欢离合。
众所周知的是，中国老百姓的消费习惯就是买涨不买跌。
表现在楼市上更是如此，你越便宜冲量，市场越淡，大家都在等最后一跌。你越涨，他越买，害怕被飞驰的房价远远甩下，现在不买以后更买不起。
于是乎，你可以看到，就在所谓的郑州楼市至暗时刻，房企们不约而同的又开始作妖了。
我要涨价！
四个大字清晰从大喇叭中喊出来！
我随手一截图，就是满屏的涨价标语。
犹记得，每到年终总会有人说现在是最佳的买房时机，让刚需们别错失这个机会。
这个选题连写三年，写文章的自己都不信，但是为了流量还是笔耕不辍。
最近，不少媒体都在说房价要触底反弹，开发商也就顺水推舟，象征性的涨个200、300一平米，配合打打佯攻。
但事实真的如此吗？
房价能刚出ICU，就开始会所嫩模？
谁都别呲嫩大，自己的长短，自己门清！
——2——
四点解析，告诉你房价只会稳
房价是涨是爹，说实话，爹不知道，妈也不知道。唯一知道的只有市场，影响涨爹的，只有供求关系。
这事儿，初中都学过了，可惜很多人上了社会大学就全忘了。
我们暂且从影响供求关系的四个方面说说这个事儿。
1、人口
人是万事万物的本源，可以说过去40年改革开放后经济高速发展的背后，就是持续人口红利持续释放的结果。
也正是因为丰富的劳动人口，才在争夺世界工厂关键时刻，以质优价廉的优势吸引来众多的外资，从而完成了最原始的资本积累。
对一个发展中国家来说，人口意味着一切，尤其是没有足够的经济增速支撑时，如何在缺少人口红利的时候迈入发达国家是世界难题。
不过这些废话大家都知道，而且随着计划生育的普及和生活生存压力的增大，生育观念也发生了根本性的扭转，从之前的想生不敢生，到现在不想生也养不起的时刻。
二孩、三孩的逐渐放开，都是因为人口增速不及预期，老龄化加速导致的一系列问题。
之前，备受瞩目第七次人口普查结果中表明，2020年人口增量为1200万，比2019整整少了265万。
同时，近期公布的《中国统计年鉴2021》中，2020年全国人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰。
8.52‰的出生率很多人可能没有概念，这相比于1963年生育率高点的43.6‰，减少了35.08‰。
说回房地产，居者有其屋是每个中国人心中的执念。人的结婚生子、入托入学、生老病死都以房发端。
这确实是中国国情下的刚性需求，但是，只要别昧良心，大家每个人都清楚未来生育率持续走低是一定以及肯定的。
别说这一代自私，谁养孩子谁知道。包括青龙自己的孩子，如果未来丁克，我也可以接受。
想通这一点，就很明白，为何国家要重锤地产、医疗和教育，这三座大山压在生育人口的头上，谁还想生，生了谁能养的起啊。
所以，未来人口持续减少是大趋势。这意味着绝多大数城市中，购房人群的基数是持续缩减的。
但是好在人口下降也是有过程的，至少目前大城市的人口还是上升趋势。
这也是只有大城市才有房地产的基本原因，一切都和人有关。
但是，需要注意，人口拐点的到来，只是时间问题，这不需要存疑。
房地产企业要么适应，要么死。大干快上的加杠杆，只会死的更快。
因为，房价上涨的基础——人口，是持续走低的！
2、土地
还是说郑州，有人说郑州人口净流入啊，单核省会，GDP全省一枝独秀啊，为什么不涨？
开头我就说了，供求关系。
人口净流入不假，2010年到2020年，10年间郑州人口比六普增加了397.4万人。
听着确实是不少，但事实情况是郑州人口的增速还是跟不上城市扩张的速度。
如图，很多人不知道的是，当你还沉浸在三环时代，争论大河路是不是北四环的时候，郑州就已经搭建完成五环的框架了。
而五环，对于大郑州概念来说，还是小了。
截止到2019年郑州建成区市域面积为1181.51平方公里，其中：
而且，这还是2019年，如今的郑州还是高速的扩张当中，但不好意思，最新数据没查到。
这没事，我们看和房地产相关的：
这是最新的郑州住宅楼盘地图大全，里面在售和待售的楼盘460+，当然平原新区因为主要客群是郑州，也属于郑州楼盘范围。
从中你读出了什么？
是的，没错。郑州是平原、郑州不缺地。近些年铺天盖地的天量住宅用地供应量，已经让市场上不缺房了。
但是郑州缺好区域的改善型住房，所以反应到市场上就是——分化。改善一直再抢，再涨，外围组团的刚需、刚改楼盘一些在跌，反而改善型楼盘普遍较稳。
总之，郑州目前房价涨不起来的最终原因就是供大于求了。土地、项目太多了，客户太少了，人口流入速度跟不上库存增长的速度。
其实，就这么回事儿。
3、政策
现在楼市是政策市，有谁反对的？
没有吧，这基本上是明牌局面。
那么我在问一句，当下国家层面全力推动且在各种重要文件中屡次、高频出现的字眼是什么？
是振兴房地产吗？
是让房子大涨吗？
肯定不是。
即便从不关心政策的人也知道，现在是产业升级、是经济转型、是高质量发展。
是专精特新，是新能源，是芯片，是高附加值的高技术产业。
人口增量上不去，数量不行，只有提高质量了。
同理，产业发展到现在，再靠出卖廉价劳动力赚铜板拉动经济增速已经不现实了。
要不，你问问现在几个90后，00后愿意出死力气挣钱的，没有吧？
这就是大趋势，有条件要上，没有条件创造条件也要上。
那么，作为支柱产业的房产行业在这种经济转型中扮演什么角色呢？
我的总结很简单，就是奶妈的角色。
在产业转型的过程中，房地产负责奶这些有未来、但现在不行。烧钱，但短期没有效益的行业。
于是你会看恒大再造新能源车，碧桂园在搞机器人。
房地产前些年赚够了，现在要拿出来给这些行业。这就是所谓的挤压房地产泡沫，让泡沫都跑向国家需要的地方。
但是，房地产并不是都那么听话，指哪儿打哪儿啊。咋办？
那就收紧供地端、收紧信贷端，去房地产杠杆的同时，让更有钱、更听话的嫡系去掌舵。
所以，搞清楚这一点的民营房企，请摆正自己的位置。
看不懂这一点，你死的一点点都不冤枉。
4、金融
如果地产是农田，那么金融就是水源。
没有水的地方，田再好也不长苗。
每一次的地产豪放大涨，你总能看到金融政策的宽松。
每一次的地产悲惨大跌，你也总会发现是金融政策收紧。
成也，金融。败也，金融。
但是，金融机构听谁的？
很显然，听政策的。而不是听你的。
尽管你嚎叫着利率高，贷款难，差额税不合理，而且二手房指导价简直不符合市场规律。
你以为这些政策制定者不知道吗？
你光站在你的段位考虑问题，当然觉得不合理。
但是，如果换个角度，你会觉得ZF没错。
难道还搞大水漫灌吗？不可能了，LPR的存在就是为了把房地产的需求端压制在可控的范围内。
难道还继续搞大放水吗？别想了，如果你房地产继续疯长，高质量发展从何谈起？
所以，高利率、二手房指导价、房地产税会坚定且不可改变的影响着房价。
金融，只是冲在最前面的舵手而已。
——3——
总结
不说废话，直接干货。
1、房地产依然是支柱产业，这点短期不会改变。但是房地产从之前的单身状态，已经进入婚后状态，而且还生了孩子。这孩子就叫产业升级，也叫专精特新。
以后你多多挣钱，多多给这些行业花。养过孩子的都明白，父母工资2万+穿的衣服200多是什么感觉。
2、房地产也不会死，因为这个是民生行业。但利润绝对会回归正轨，增长也绝对要给你控的死死的，这就是所谓的“三稳”。
房住不炒，真不是逗你玩。买房致富，不靠谱了。不如多看看租金收益。
3、人口、土地、政策、金融，环环紧扣为的就是给房地产这匹野马套上马鞍。因此短期看会房价会波动，长期看，必然是L形走势。
4、最重要的一点，其实还是收入。说白了，老百姓杠杆太高，收入太低，仅有的一点钱应付吃喝拉撒、医疗养老、教育支出、人情世故、通胀稀释，哪儿还有余粮？
综上，白呲那么大，房价普遍性暴涨不会有了。
洗洗睡吧，下课！
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