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中国最富县城,房价泡沫快吹爆了

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wumiancaijing.com


因家里拆迁,义乌一些电商老板打折卖店铺,背后是义乌房价高涨,部分地段房价甚至超过5万/平米。

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:方斯嘉

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:罗婉儿

楼市泡沫最大的地方,在哪里?

不是北上广,不是十八线小县城,而是沿海发达地区的地级市、县级市。“这些地方的房价已超过大部分省会城市,成为奇葩性的存在。”一位网友如此总结。

这其中的一个城市——浙江义乌,房价一路飙升,成为仅次于海南陵水之外的“全国房价第二高县城”。

不过,在今年8月出台楼市调控政策后,义乌楼市的成交量出现腰斩。义乌当地中介对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,“房价已经快连跌4个月了”。

这是否意味着,义乌楼市的“泡沫”即将破灭?作为一个县级市,房价高居不下的原因又是什么?

房价直追一线城市

义乌是全国最富县城,据国家统计局义乌调查队发布的数据,2020年义乌居民人均可支配收入达71210元,排全国第二,仅次于上海。

不过,义乌的房价更吓人。

从安居客网站看到,义乌目前在售新房价格在1.2-4.1万元/平方米不等。义乌二手房均价为2.38万元/平方米,部分学区及豪宅地段的房价已超5万元/平方米。


▲义乌各区域10月二手房均价排名,图片来自安居客。

这是什么水平?

据58安居客数据,同样是10月,武汉二手房均价为1.68万元/平方米,成都为1.41万元/平方米、长沙为1.04万元/平方米。这意味着,义乌的房价已超过多个省会城市。

今年10月,北上广深的二手房均价是3.49万-5.91万元/平方米。这表示,义乌的有些地段,比一线城市部分板块的房价,还要高。

“江浙沪人本来就很富有吧?”在部分人看来,义乌的高房价很“合理”。毕竟在人们的普遍印象中,江浙沪人都是做生意的好手。

但义乌人不这么想,他们认为房价简直高上天了。

在义乌经商十余年的张峰说:“虽然经济比起很多县城还算发达,但配套环境真的差一些。当地的学区房,单价也好几万了,我个人觉得房价离谱。”

“房价太高,教育和医疗又比不上房价相当的地方。真不知道高价房卖给谁?”一位义乌人对当地房价评论。

“卖给拆迁户啊。”一位网友反驳。

实际上,义乌近年来正在大量拆迁,并提供了土地和“一夜暴富”的拆迁户。

单在2020年,义乌启动城中村拆迁项目34个,完成拆迁城中村7822户。

拆迁范围还涉及到工业土地。按照义乌市出台的《低效工业用地清理整治工作实施方案》,2万亩工业用地已被划入整治范围,该计划将于三年内完成。

有人戏称,义乌人不是已经拆迁完,就是在拆迁的路上。

这场拆迁造富运动,让一些电商创业者躁动了。一则电商店铺转让信息显示:“家里拆迁,之前全力铺垫的电商板块已无心打理,义乌多个天猫老店特价处理。”

创业不如炒房

“包邮区”一直不缺故事。

“温州炒房团”、“义乌小商品”、“温岭皮鞋城”、“杭州电商城”、“浙江淘宝村”……在这些商业案例中,诞生了诸如马云、雷军、钟睒睒、黄峥等一众江浙富豪。

当然,“全球最大小商品集散地”义乌永远不缺商业故事。

早在1982年,义乌正式开发县城小商品市场。此后,义乌从售卖别针、头绳等服饰“小商城市场”,到发展成主营服装、内衣、皮革、纺织品、办公用品、工艺品等多种行业商品为主的“商品城”、“商贸城”。

不少外地人更是涌入义乌,想依托电商渠道,在当地创业捞金。

即使电商产业发展如火如荼,但当地人认为,义乌的生意更难做了。张峰观察到,商贸城开门的时间越来越晚,关门下班的时间却更早了。

传统批发行业正向电商转变。与此同时,义乌的竞争城市正在增多。在大湾区、长三角、京津冀等商圈,普遍分布有当地的电商产业群,这对义乌电商造成了挤压。

张峰认为:“不是非来义乌才能有机会。很多产品也并非这边生产,所以,留在这里的欲望就减少了。”

一步一个脚印做生意的“慢钱”显然更难赚。一位经营者认为:“生意好的时候大家恨不得卖房周转资金,生意不好的时候,才觉得买房赚钱。”

在此情况下,部分人加入“买房”大军。一边做生意,一边“炒房”。毕竟房价如同坐火箭,一套房的投资,分分钟顶一年的收益。

亿翰智库的数据显示,在2020年4月,义乌的商品房成交价是1.8万元/平方米,短短一年后,便涨了40%,达2.5万元/平方米。

例如持有一套100平方米的房子,不需要操心货源、人工、快递等环节,一年就能净赚70万,炒房者何乐而不为?

在此循环下,义乌的土地、房价、厂房租金逐年走高。当地的“小老板”担负的压力更大了。

外来投资客撑起市场

但义乌对于人才的吸引力正在逐步减弱。

一位当地人认为:“虽然义乌电商行业发达,但是电商哪里都能做。随着全国物流更加完善,义乌的优势变弱了很多。”

义乌官方正意识到这一点,于是开启了一场人才争夺战。

2020年6月,义乌发布了人才购房新政。至此,在义乌买房的门槛一降再降。

新政颁布后,在义乌买房不需要当地户口。更重要的是,“人才”在义乌买房,还能享受30万、20万元不等的购房补贴。

讽刺的是,新政为外地人来义乌“炒房”撕开了一道口子。

据义乌当地多位地产中介介绍,目前义乌二手房基本“0”门槛,有钱就能买。一手房涉及人才补贴的,则需要社保等证明。

在义乌中心区,普遍存在有外地投资客购房。在二手房平台可以看到,义乌多个在售二手房均为毛胚状态,明显是投资属性,而并非自住住房。


▲义乌的二手房平台挂出大量毛胚房,图片来自安居客。

“由于总价低,投资客买房后,就将房子放盘到市场上。”一位中介对无冕财经表示。

当地一位居民认为:“房价确实是外地人撑上去。”他观察到,由于义乌房价过高,身边不少本地人并不看好地产市场。在当地拥有一套房后,义乌人会在义乌周边及杭州购房。

泡沫正在被戳破

“义乌房价已经缓慢下跌4个月了。”一位义乌地产中介对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员坦言。

2021年8月,义乌当地出台房价调控政策。其中一条关键信息是:“凡在义乌区域新购买的新建商品住宅和二手住宅,在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。”

在政策调控的背景下,义乌的房价开始下跌。据百度房产数据,截至今年10月,义乌14个板块环比呈持平或下跌状态。


▲义乌10月份二手房挂牌价,图片来自百度房产。

作为一个县级市,支撑房价的根本是经济,但义乌的经济与现有房价真的匹配吗?

事实是,义乌正面临经济增长乏力的挑战。

其一,外地城市对义乌的冲击正在加剧。

在一些品类上,义乌的竞争力正在持续减弱。例如内衣行业,目前已有广东汕头作为竞争、服装则有广州等城市竞争。

其次,由于土地、租金成本日益增高,不少工厂选择外迁至周边的东阳、永康等城市。

即使部分义乌人转变思维,凭借低价的物流成本发展电商行业。但现实情况是,电商产业可以“遍地开花”,不受地域限制。

其二,外贸行业正在遭遇冲击。

义乌赖以生存的外贸行业,极易受外部因素影响。在今年11月中旬,央视新闻报道,义乌外贸企业的订单骤降。由于集装箱运价剧烈变动,一些商品无法承受过高的运费,致使很多海外买家暂停下单。

一位商家对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员分析:“如果是贴牌的产品,在运费等因素制约下,价格涨了,客户就会去其他地方比价,并选择便宜的那家。”该商家表示,如果是品牌产品,则竞争优势更大一些,“就算价格涨了也会继续下单,谁让他做的是我们的产品。”也就是说,低端加工产品更易受市场因素影响。

数据显示,义乌的进出口贸易额占全市GDP的65%以上。而在央视的这则数据中,恰恰可以印证,义乌大部分产品,受外部因素的影响明显。义乌应当转变商品的生产结构。

最重要的是,义乌的高房价正在“反噬”人口。即使2020年义乌人口较前十年增长50.68%,但这样的趋势显然难以持续。

大拆大建的行动,挤压着劳动力的低价住所。越来越多的外来人口,正被义乌的高房价劝退。许多年轻人问自己:“是否有必要花二线城市的价格,在这个县级市买房?”

在经济模式亟需转型、人口增长受阻力的背景下,义乌的房价泡沫,或许要破了。

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