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三轮土拍国企继续托底 国企还能托多久?

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土地市场是房地产市场的源头。在控房价的大背景下,从源头抑制地价上涨,是监管层企图从成本端来抑制房价过快上涨的举措。


今年年中,在经历火爆的第一轮集中供地后,市场尚在讨论集中供地模式并没有起到意料之中抑制地价的作用,反而助推了土地市场的火热。仅仅过去半年,土地市场几乎陷入冰冻模式。

“第二批土拍延期叠加资金监管,因为资金筹措时间较短,将带来第三批土拍流拍率继续上升,集中供地规则成为市场的加速器,热时更热、冷时更冷。”国泰君安房地产行业首席谢皓宇认为。

根据海通证券统计,二轮土拍虽然推出的土地面积较首轮土拍增加了18.7%,但成交量、成交价分别下跌34.9%和43%,相伴随的是溢价率的下跌和流拍率的上升。

值得注意的是,第一次土拍和第二次之间间隔平均约5个月,第二次和第三次只间隔3个月,在房企资金端没有明显放松的前提下,这对房企的现金流提出了更高的挑战。

所以,谢皓宇认为,在第二次土拍高比例流拍的基础上,第三次土拍的流拍率预计将更高。

已经完成三轮土拍的城市,似乎也在验证这一点。且不约而同的呈现出相同的状态。

截至目前,无锡、深圳、南京、苏州已经完成三轮土拍。根据国泰君安统计,具体情况如下:

无锡:


拿地企业多为地方国资平台,仅仁恒、朗诗、星合、祥凯、贵州大兴五家非地方平台性房企有土地入账。无锡第三轮土拍拿地房企与前两轮形成鲜明对比,前两轮土拍中拿地较为积极的房企如龙湖、融创等,在第三轮土拍中均未出现,非地方平台性房企中仅仁恒与朗诗体量较大。


拿地企业多为本地国企投资平台,且有外资参与。苏州第三轮土拍中参拍的品牌房企中除中建之外,参拍的大都是苏州本地国企投资平台,比重接近八成,较二轮有明显提升。

深圳:


拿地企业多为地方国资平台,深圳地铁斩获5宗地成大赢家。第三轮土拍有23家房企参与,8家企业分获11宗宅地,除了星河、鸿荣源是民企外,其他全部是国企。央企国企占比近八成,其中深铁集团以179亿元斩获5宗地块,深业获取了3宗地块。


拿地企业多为本地国企,地方国企托底现象更加凸显。第三轮近八成的地块由地方国企竞得,而第二轮中地方国企占比仅在三成左右,地方国企托底现象更加凸显。

不难看出,相较于二次土拍,已经完成的三轮土拍城市中,呈现出更加明显的国企托底现象,且市场在进一步冷却,溢价率继续走低,底价成交率继续走高。

国企拿地还能持续多久?

其实国企也不是不缺钱。

北京产权交易所信息,截至11月22日,房地产行业产权转让项目共有43起,其中,四季度产权转让项目有33起。此轮股权转让潮中,国字头房企资产转让动作频频,不乏华润、中国金茂、华侨城、招商蛇口、中信、电建地产等央国企身影。

中信证券房地产首席陈聪将国企此时的拿地定义为“半市场化”托底,他认为这种举措并不能延续。

“我们预计地方国企的拿地热情只是阶段性的,主要在土地市场中扮演托底的角色,未来只有个别全国性国企市占率有望明显提升。”

而作为市场冷热加速器的集中供地模式,会有改变的可能吗?

谢皓宇表示,集中供地呈现出明显的加速器作用,以平稳行业的健康发展,预计2022年将迎来纠偏年。2021年楼市的改革和试错已经过去,即将进入2022年,行业的平稳发展需要政策的支持,土地规则预计迎来一定程度调整。

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