专家分析：苏州买房选地段很重要，但是选对板块更重要

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提问：苏叔，你好，坐标苏州，在园区附近工作，家里支持直接在工作地附近买房，不知道哪里更值得入手？娄葑和胜浦这两个板块怎么样？

苏叔：你好，娄葑和胜浦有许多相似之处，近两年才逐渐走进大众视野。从区域上来看，一个位于双湖以西，一个以东，胜浦和娄葑在一定程度上是“湖西”、“湖东”之争。就娄葑而言，从配套上讲，娄葑地处在园区、古城、吴中区的交界处，离各个核心区域的距离都非常近，板块配套具备相对成熟、商业、教育、交通也很不错；从二手房的房价讲，娄葑二手房均价集中在2.3-2.7W之间。

提问：苏叔，你好，坐标苏州，最近孩子要上学了，想要给孩子一个更好的生活环境，考虑买二手房，但最近听说二手房要停贷了，那还能买到房吗？

苏叔：你好，从苏州各大银行的反馈来看，苏州二手房房贷并没有停贷，但是放款周期确实延长了。目前，苏州二手房存量实际很庞大，其成交均比新房成交均价都高。二手房房贷虽然没有停贷，但二手房本身的问题其实并不在此，而在于房价泡沫与潜在的炒房投机行为。关于这一问题，中央、地方、银行三箭齐发提出了具体解决方案，其中最重要的就是实行“房住不炒”，严查经营贷，在“限价、限售、限贷”多项政策强力干预下，苏州新房的均价进入了稳定时期；此外，银行拉长二手房房贷放贷周期，让想购买二手房的购房者持续观望，有价无市就会让房价自动下行。这次银行二手房房贷拉长放款周期，虽然影响了不少卖房改善的置房者，但长期来说，是对整个市场的一次净化。最后，因为中央、地方、银行三箭齐发的“组合拳”，炒房行为是行不通的！而且与其购买二手房不如直接购买新房。

提问：苏叔，你好，坐标苏州，一直租房者，最近有买房打算，但楼市小白，不太懂楼市情况，不知道买哪里更好？

苏叔：你好，苏州楼市的第一梯队3.5-4万/㎡，主要集中在园区、狮山和姑苏，其中园区主要分布在湖东、独墅湖板块；姑苏区主要分布在留园、护城河内外。这个价格段可谓是新房房价的天花板，也是终极改善一族置业的首选。园区和狮山板块内的多盘已经是尾盘状态，而姑苏区的在售房源多以千万级别的别墅为主。2.8-3.5万/平（苏州楼市的第二梯队），主要集中在园区湖西、青剑湖及四城（科技城、高铁新城、太湖新城 高贸新城），相城元和；吴中尹山湖、主城和城南、木渎板块也有不少楼盘在此价格范围内。2-2.5万/㎡（苏州楼市的第三梯队），房源在配套、规划或项目上有一定的特点优势，且一般都会推出小户型，适合年轻、刚需群体。

提问：苏叔，你好，普通打工人，一直租房住，但最近考虑买房，预算有点，不知道现在二手房价格如何呀？房有没有下降呀？

苏叔：你好，苏州在一个多月内，房贷利率实现了4连涨，放款周期也在不断拉长，挂牌量很多，成交量却在直线下降。苏州目前的情况而言，苏州二套房大部分都在6.0%以上，有的已经达到了6.6%，大部分银行的放款周期在2-3个月起，有些甚至已经不承诺放款时间，因为银行的信贷额度不足引起的房贷利率上调和贷款周期延长，对二手房市场产生了很大的影响。房贷利率上调，放款周期拉长，有好的一面，也有不好的一面，优点在于遏制住了炒房热、防止部分房主膨胀卖房，抑制住暴涨现象，有利于二手房市场稳定健康发展；缺点在于波及了很多卖房置换的人。

提问：苏叔，你好，苏州本地人，打算再购买一套用于投资或者出租，中环北线全线正式通车，会对整个楼市格局产生怎样的影响呢？

苏叔：你好，随着中环的逐渐成型，城市的价值也将逐渐回归中环内，狮山就是典范。狮山得益于交通优势，吸引了众多企业落户、产业成规模地聚集，形成了完整的发展链，已经成为苏州唯一能够与园区金鸡湖相媲美的核心CBD。除了狮山，相城中心——元和板块也随之崛起，这里将成为苏州中环价值回归的第一站；而中环南线的通车就是第二站，中环南线共可分为三段，中间段的吴中大道快速路段（已经开通）、东段（建设中），吴中大道西段快速化改造工程（正处于方案研究阶段）。总而言之，苏州有想象空间。