1.2亿套房空置，房价跌定了？住建部信号：今年起两类房子要慎买

资料显示，截止到2020年底，我国租房群体已经高达2.2亿人，其中一线和部分新一线城市租赁人群的比例超40%。租房人群年龄多集中于35岁以下，其中21-25岁占比最高，达到34.4%。租房群体规模日益攀升，归根结底是我国的房价水平偏高，尤其是京沪深等城市的房价对外来刚需群体极不友好，很多毕业5-10年的985、211高材生，依然不能实现靠工资买房的理想。买不起房，很多人就不得不把租房当作是解决居住的第一途径。

更值一提的是，2019年初社科院发布研究报告显示，2018年我国城镇地区重点50城房价收入比已经由2017年的9：1提升到了13：1，不管是2017年，还是2018年，重点城市的房价收入比都远超国际临界点6：1。这意味着，普通刚需群体想在全国50城中任一城市买房，都需要不吃不喝攒至少13年才能攒够首付款，而且是在房价永远不涨的前提下。

此外，统计局3月份发布的数据，全国商品房1月-2月房地产销售、投资均创下历史同期新高，全国商品房成交均价破万，成交均价为11030元/㎡。2000年，我国的平均房价只有1986元/平，换句话说，过去20年，全国平均房价上涨了5倍多。

我国当前的房价水平，“严重偏高”已经是有目共睹的事实。但很多专家却置事实于不顾。北师大董教授2020年3次发表言论称，我国的房价并不算高，各类型的房子全计算在内，均价不足6000元/平，近些年老百姓的工资收入都迎来大幅增长，大家完全可以承受得起。如果有人买不起房，那肯定是他自己的赚钱能力不足。

经济学理论认为，一个商品的价格偏高，核心因素是供求规律的长期表现形式为供不应求。我国整体房价偏高，真的也是供不应求导致的吗？答案可能出乎很多人的意料：我们不仅不缺房，而且还有至少1.2亿套房在“空置吃灰”。

国家从未发布空置房的具体数据，那么1.2亿套房空置，这个结论是怎么来的？基于三个权威数据计算而来：1、西南财大2018年发布的报告显示，2017年我国住房空置率是21.4%。其实每年我国的房屋空置率都在缓慢上涨，截止到2020年底，全国的住房空置率可能不低于22%；2、截止到2020年底，全国城镇居民8.5亿，城镇住户3.7亿；3、央行2020 年4月份的最新数据显示，全国城镇地区户均拥有1.5套房。

1.2亿套房空置，房价跌定了？

全国空置房那么多，是不是意味着房价跌定了？毕竟全国住房已经步入“供大于求”局面了，房价应该进入“下跌通道”了。其实不然，空置房数量众多确实坐实了“我国房屋严重过剩”、“供大于求”的事实，但并不能直接影响房价下跌。

地产大佬潘石屹两年前曾经吐槽过，“我国早已不缺房了，据我所知有些城市的空置率已经高达30%以上。即使在北京这样的国际大都市，也有人购买100套房，但是自己却只住1套，其余的绝大多数房产都处于空置浪费状态。”他直言，如果这种局面不加以改变，我国的房价很难下跌——开发商建再多的房子也不够炒房投资客买，建100套房30套空置，不仅仅是资源的浪费，还会进一步推高房价。但出台空置税，可扭转这种局面。

结论就是：空置房数量越多，越会推高房价，除非出台空置税。

此外，左晖在接受记者采访时也直言表示，中国今天已经不缺房子了，基本已经解决了房子的居住问题。从全国的户房数量来看，房数已经超过了户数。为何有些城市房价仍然有上涨压力？左晖认为，“核心问题在于房子的分布上不够均匀。我国住宅房屋的供应分布和人口地域分布，实际差异是非常巨大的。”

左晖的观点也很好地回答了，全国空置房1.2亿套之多的情况下，并不意味着房价就跌定了，因为还要考虑分布因素——全国总共有600多个城市，每个城市的房屋供应情况都各有不同：对于全国最有价值的二三十个一线、二线城市，需求每年都在增加，但供应不足是硬伤，所以房价长期来看都有上涨压力；

但对于绝大多数人口常年流失，经济发展缓慢，远离国家中心城市的三四五线城市，从今年起，房价下跌的压力就非常大，特别是前两年靠着棚改拉动“疯狂补涨”的“三无”城市，房价下跌的压力最大。这两天媒体报道的，环京的燕郊房价“膝斩”，有楼盘房价由最高点时35000元/平，已经跌到了8000元/平。有高位接盘的炒房投资客，甚至在网上“排队卖房”，有些资金链即将断裂的炒房客，甚至喊话“只要有人替自己还房贷，房子免费送。”

今年起，两类房子“不香了”，大家一定要慎买

有人可能会反驳说，房价跌的城市只是极少数，而且只要入场出场的时机把握好，买房仍然可以“稳赚不赔”，投资房产仍然是最佳造富途径之一。尤其是在未来国家推进新的城市化道路和城市化战略的背景下，9个中心城市和城市群的房子仍然可以“闭眼”买，因为这些城市有显著人口增量、有发达的经济托底、有丰富的资源依托，房价还有很大上涨空间。

对此我们不敢认同。未来在“房住不炒”作为房地产长期调控政策的背景下，任何城市都不能保证投资买房“稳赚不赔”了。地产大佬冯仑说得很明确，起哄闭着眼睛买房就赚钱的时代已经一去不复返了。

在上述专家看来，从2021年起，不仅不能盲目追崇“买房必赚”思维，还必须要学会认清有些房产“不香了”的事实，不能再乱买的事实——2021年起，两类房子的“缺点”越来越明显，在业内人看来，这两类房子是名副其实的“烫手山芋”。这两类房子就是被住建部重要信号宣布“打入冷宫”的超高层住宅和小产权房。

超高层住宅：尤其是县城的超高层住宅，不仅“不香了”，在新规下，未来还可能沦为“咸鱼”，永远无法翻身。这不是危言耸听。2020年4月国家出台“限高令”新规，对超大、特大城市建摩天高楼进行了严格限制，而且还明确要求“中小城市要严格控制新建超高层建筑”。到了今年情况就更严重了，2021年3月29日，住建部发了一份加强县城绿色低碳建设的意见稿，公开征求意见。其中明确提到，未来县城6层以下住宅不低于75%，而且原则上不准建超过18层的建筑。

国家为什么要严格控制各地建超高层住宅的规模？归根结底是两方面原因：其一、这类住宅后期的维修、拆迁成本很高，可能面临拆不起、拆不动的情况；其二、超高层住宅的居住体验并不好，而且存在消防安全等隐患。国家“限高令”新规下，超高层住宅的价值一夜之间大幅缩水。对于这类房产，今年起购买时一定要慎重，因为随着时间的推移，这类房产不仅舒适性会越来越低，还将面临大幅贬值的可能。

小产权房：过去绝大多数购房者热衷于购买小产权房，一方面是资金不够买城市商品房，另一方面是觉得小产权房性价比高，反正买来都是居住，有没有产权很多人并不在意。但随着国人对房屋产权的占有和重视程度不断提高，近年来小产权房的地位开始大幅下滑。尤其是住建部在2020年5月发布通告明确，“小产权房不得借不动产登记‘洗白’”，等于彻底将小产权房“打入冷宫”——小产权房不能“洗白”，意味着这类房子就是“违法”的，而且国家不会对其颁证，不具备商品房合法的交易价值。最主要的是，如果未来国家发布政策要求“小产权房全部拆除”，购买小产权房的人可能真的会“房财两空”。

小产权房未来能否“转正”仍然存疑，而且很多城市对于小产权房都“敌视”意味甚浓，所以对于这类房产，我们建议今年起购买时也一定要慎重。尤其是一二线城市，总价也并不算低的小产权房，最好不要乱买，因为这类城市未来真的可能依法率先拆除。小产权房未转正就被拆掉，对于购买它的人而言，就是竹篮打水一场空。