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广东佛山楼市的危机,南海区、顺德区、三水区楼市潜力与未来

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广东省是全国最为富裕的省份之一,经济总量更是全国第一,人口总量也是全国第一。


蓝天白云,高楼大厦

随着城市化的发展,广东出现多座超大的城市。

除开广州、深圳两座一线城市外,广东还有东莞、佛山等千万级的人口特大城市。

但随着房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资,或多或少对于部分城市产生一定的影响。


现代化大都市

那么我们今天就位于广东佛山的南海区、顺德区、三水区与大家进一步剖析,剖析这三个城区他们的楼市潜力与未来。

影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多,城市的常住人口、经济总量,城市的地理位置、产业分布,基本都与整个城市楼市固定资产价值有一定关联。


城市建设日新月异

先让我们来了解一下这三座城区他们的人口分布。

过去10年时间,广东成为全国人口大赢家,常住人口更是达到1.26亿,比排名第二的山东大概还要多出2,600万人。

根据第7次人口普查数据,佛山地区常住人口950万,它的人口总量在广东21个地级城市当中处于第4位,在全国处于第21位。


珠三角大湾区,世界级湾区

佛山地区人口最多的是南海区,2020年第7次人口普查数据,南海区常住人口超过366万,相比于2010年,也就是第6次人口普查数据,人口爆增108万,南海区等于10年时间增加了一个百万级的大城市人口。

顺德区的人口也非常多,顺德区第7次人口普查数据,常住人口达到322万,相比于10年前顺德区人口爆增76万人。


世界湾区看珠三角

如果按照县(区)域城市排名,南海区人口在全国排名第五,而顺德区人口在全国排名第七。

三水区是佛山地区典型的远城区,这片区域常住人口80万,相比于2010年人口暴增18万。

从佛山这三个城区的人口可以看出,佛山成为全国人口重点流入的地方,以及出现了两个超大的城区,人口都保持在320万以上。


不同的视角看城市

我们再来了解一下这三座城区他们的地理位置。

佛山之所以发展快,与他处在珠三角的核心区有直接关系。佛山又与广东省会广州接壤,自然近水楼台先得月,促进了大量的企业落户佛山。当然,大量的岗位也为大量的人员流入做好了充分的准备。


南海区地理位置

地理位置上看,南海区的地理位置最好,甚至要好于禅城区。

南海区距离广州核心城区非常近,正是由于距离广州城区距推动了这片区域的城市化发展。未来的广州、佛山一体化,南海区必然会成为一体化最前沿的区域。


顺德区地理位置

顺德区的地理位置也不差,与广州多个城区接壤,另外与中山接壤。


三水区地理位置

三水区的地理位置处于广东佛山的外环区域,相对来说,与佛山中心城区的距离较远。

但随着未来大佛山城市格局不断提升,三水区必然也会与佛山多个中心城区联动,与南海区联动。

我们再来认识一下这三座城区,他们在过去一年完成的经济总量。

2020年,佛山共完成经济总量1.08万亿,在全国排名第十七,在广东省排名第三,仅次于深圳、广州,高于东莞。


世界湾区,不同角度的城市

对于这三座城区来说,经济总量最高的是顺德区,2020年,顺德区共完成经济总量3593亿,在佛山五城区排名处于第1位。

另外南海区共完成经济总量3,177亿,在佛山五城区排名处于第2位。三水区共完成经济总量1,251亿,在佛山五城区排名处于第4位。

看得出来,这三个区域经济实力非常雄厚,特别是顺德区和南海区在全国所有区县排名当中处于前列。


便捷的城市交通

我们再来了解一下这三座城区他们的产业分布。

顺德区三次产业结构为1.4:58.9:39.7,可以看出顺德区的工业发展所占的比重太大太大了,这个区域是典型的工业强区。

现在的顺德区逐渐形成八大支柱产业,分别是家用电器制造、机械装备制造、电子通讯制造、纺织服装制造、精细化工制造、家具制造、印刷包装业、医药保健制造等。


美丽的城市

如果要举例顺德区的工业哪些产品非常占有优势,那么对于顺德区一组工业数据,或许我们会有更深层次的了解。

2020年顺德区共完成1.51亿件服装,共生产家用吸尘器1,468万台,共生产家用电风扇2,292万台,共生产微波炉5,134万台,共生产电饭煲2,917万台,共生产电热烘烤器具5,599万台。


城市的发展印记

南海区三次产业结构为1.6:54.8:43.6,现在南海区年产值超过200亿的产业集群就超过10个,分别是金属制品、汽车制造,电器机械及器械制造、通用设备制造、有色金属冶炼及压延加工业、非金属矿物制品业、家具制造、通讯计算机及其他电子设备、制造橡胶及塑料制品业、医药制造业等。

我们也来了解一下南海区哪些产品在全国处于领先优势。

2020年,南海区共完成家具1,650万件,生产皮鞋2,516万双,生产建筑陶瓷1.85亿平方米,生产家用电风扇2,331万台,生产灯具及照明装置5,597万台。


架起幸福的灯塔

三水区三次产业结构为2.9:71.8:25.3,现在三水区逐渐形成高端电子信息制造、生物医药及高性能医疗器械制造、先进装备制造、先进轻纺制造、新材料制造、石油化工等多个支柱产业。

我们也来了解一下三水区主要生产哪些工业产品。

2020年,三水区共生产啤酒1.03亿升,生产太阳能电池194万千瓦,生产墙地砖5.19亿平方米,生产家具600万件,生产陶瓷制品687万件。


城市高楼拔地而起

我们再来了解一下这三座城区他们的管辖面积和目前的建成区面积。

南海区管辖面积大约为1077平方公里,顺德区管辖面积大约为806平方公里,三水区管辖面积大约为874平方公里。

大量的人口聚集,佛山各城区以及大量的企业落户这些区域,也促进了这些区域的城市化。


美丽的城市交通

现在南海区建成区规模大约557平方公里,顺德区建成区规模407平方公里,三水区建成区规模129平方公里。

这样来看的话,南海区和顺德区将近一半的管辖面积都已经建成区,侧面反映到南海区和顺德区的城市化发展特别快。

当然对于三水区的管辖面积也是非常大的,放在全国区县城市区比较,三水区也是处于前列的。


正在上演奇迹的城市化

我们再来了解一下这三座城区他们现在的房价分布。

佛山地区的房价相对于深圳、广州来说,要便宜很多,整个佛山地区五区平均房价大约为1.62万,在全国处于32位。

目前佛山地区房价最贵的是南海区,平均房价大约为1.99万。


城市与自然的协调发展

另外顺德区平均房价1.52万,三水区平均房价0.91万,顺德区房价在佛山排名第三,三水区房价在佛山排名第四。

我们通过多角度、多维度剖析这三座城区,分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、建成区规模、现行房价等角度可以看到:

这三座城区建成区规模超大,俨然超过普通单区级的城市格局,甚至一个区域要比多数地级多个区域,建成区总和还要大。


城市景色美不胜收

另外南海区和顺德区的人口太多了,这两个区域的人口在广东要比多数地级地区总人口还要多。

从产业的角度可以看三座城区产业相近,而且非常具有优势,形成了多个超大级的产业集群,在全国都具有自己的竞争力。

从房价的角度看,南海区的房价要高于顺德区,在于南海区的地理位置,与广州核心区距离非常近。


城市发展在于经营

如果拿南海区房价与广州各区域房价比较,或许南海区的价格不高,但南海区的房价如果放在佛山地区去比较,那么南海区的价格就是比较高的了。

就整个城市格局而言,佛山是广东省第四大中心城市,相对来说,这个区域的综合实力非常强劲,未来的发展潜力非常高。


城市的夜晚格外灿烂

从短期的角度看,这三座城区暂时房价大涨的概率基本不可能,另外房价下跌的空间非常有限,毕竟南海区、顺德区、三水区都是珠三角大湾区的核心城区。

从长期的角度看,随着大佛山城市格局不断提升,特别是广佛一体化发展。未来广州佛山的地铁交通会错综复杂,多处相连。加速佛山多个城区与广州核心区之间的联系。


绚丽多彩的城市高楼

对于南海区、顺德区楼市具有非常大的潜力,毕竟这片区域人口众多,经济总量超大,未来这边区域经济总量还会创新高,人口仍然会持续流入。

三水区由于是佛山的远城区,在楼市潜力上要弱于南海区、顺德区。但三水区的潜力远远大于非珠三角区域,一些区县城市的潜力,对于这个片区未来的人口还会持续流入。


夜色下的城市,不一样的灯光

企业的不断升级,经济的高速增长,人口不断聚集也大大推进了这三座区域城市化。

当然城市建设不仅仅只是钢筋混凝土,更主要的是城市的营商环境,城市的配套设施的完善。


来吧来吧,快来加入城市地标

随着城市基建不断投入,特别是基础教育、医疗设施、生态环境的提升,也必然会大大提升这片区域未来楼市固定资产的价值。

个人观点,仅供参考。

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