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新盘剧透 古翠隐秀这块地真的难为万科了

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说起古翠路,可能很多去过杭州的人都有所耳闻。

但在杭州大悦城开业前,很少会有人留意到古翠路北的一条小路——隐秀路。

这条路仅仅1500米,是杭州城里非常不起眼的一条小路。

随着隐秀路热电厂关停搬迁,周边地价开始持续走高,隐秀路从大隐隐于市,成为了聚光灯下的房企必争之地。

楼面价一度突破4万,而这块地就是隐秀系的开端——融信万科古翠隐秀。


随后,万科陆续开始使用古翠隐秀这一案名。

大师、改善、藏于城心又大隐于市,是隐秀系的几个标签。

而在郑州,金水老城之中,万科将经二路这块土地原封不动照搬杭州案名,定为:万科古翠隐秀。


作为郑州第一个万科隐秀系产品,这里能否媲美杭州的古翠隐秀?

请随着我们的文字,看下去。

1

万科给古翠隐秀什么产品

古翠隐秀的效果图已经对外释放,相信不少人已经看到了。


从立面看,超高的窗墙比,高级的颜色搭配,确实有豪宅的气质,你看不太出来,整个小区的地块指标到底是什么水平。

从规划指标上,我们能查到,地块面积约2.73万㎡,总建面高达近19.43万㎡,容积率5.19。


虽然地块数据指标不是那么靓眼,但是金水主城区的区位价值足以屏蔽掉这些。

项目周边聚集着各种企事业单位家属院,加上省医院等医疗配套加持,区位价值自不用说,抗跌能力也非常强。

但是地块的本身素质注定了户型上的创新难度。

根据各渠道透露的信息,主力户型为188㎡左右四房,对外释放的还有147㎡、175㎡、225 ㎡、248㎡几个户型。

套内小于130㎡的户型有215套,如果175㎡的得房率不低于75%,那意味着将全部是147㎡的户型。

目前2号楼的户型已经对外公示:


两个户型套内面积接近,基本都在150平左右,折合建面大约190多㎡。

这意味着,200平以上的大户型将会集中在5、6、8这几栋只有一个单元的楼栋。

从航拍图可以看到,整个地块东南北都是多层老社区,而西侧是同期建设的高容积率安置房。


这也就可以理解,为何把大户型全部放在东侧了。

综合来说,大户型除了没有视野景观以外,基本上没有什么其他硬伤。

三面老破小,200+大户型藏在其中,站在高处俯瞰老金水政务区,这种大隐于市的感觉,或许,就是万科把项目定名古翠隐秀的原因之一。

很多人可能有点不太理解,为什么万科会选择留一栋7层洋房?是追求洋房高溢价吗?

不,都不是,是采光。


这一点了解过建筑设计的应该都知道。

新建建筑在规划设计的时候必须满足周边既有建筑的采光。为了层高牺牲总层数之后,整个小区的容积率顶不满,且西北老小区距离过近,在多方原因下,设计师不得不选择在这个位置布置7层洋房,以在不影响周边小区采光的情况下补满容积率。

这是无奈之举,这也是我们说这块地难为万科的另外一个点。

2

我们应该以什么样的心态来看待古翠?

虽然同为金水区,核心中的绝版地块,稀缺产品,古翠隐秀从面世以来,对标的从来不是申泰和未来天奕,对于万科而言,产品和客户更趋同于嘉里中心。

因为两个项目有很多共同点,项目地块都不大,周边老破小多,都没有景观。

最关键的是,它们都是“政区房”。

当年省会迁郑,几乎所有的省级单位都落户在花园路、经三路、金水路沿线,万科古翠隐秀正是藏匿在这省厅单位的政务区之中。

这中间藏匿着,无数因政发迹,因商发迹,因医疗发迹的地缘客户。

我们可以在很多网站、购房群、公众号抖音号上看到对于古翠隐秀交通周边的评判,譬如说经二路红专路都是小路,高峰期堵车,周边老破小、城市界面差、医院多等等这种适用于刚改项目的点评。


但对于这类定位纯改善甚至豪宅的老金水项目来说,地缘客户根本不care这些,因为这些就是他们原本生活的日常。

这些地缘客户,是真正的地缘客户。

不是那种哪里便宜哪里有特价房就会跑去买房的客户,不是那种北龙湖发展的好就去北龙湖的客户。

这个区域的客户忠诚度和地缘性,几乎是郑州最顶级的存在。

这也就是为什么申泰、未来天奕、雅颂居这种项目都扎堆出现在老金水,都扎堆敢把户型做到200平以上。

所以,我们针对这样的位置和产品,应该以更包容的心态去看待它。

从目前的迹象来看,除了样板间砸了重装,户型内部改来改去,我们没有看到万科因为隐秀系的定位,选择牺牲指标牺牲利益。

因为万科把一个只有一面临路的项目,硬生生做出了两面商铺。



值得庆幸的是,这片土地交给了万科。

不夸张地说,如果交给一个普通的小开发商,这片土地就注定只能平庸了。

而万科操盘,万科品牌本身就是一张王牌,尤其是在各大房企内卷躺平的形势下,万科还是比较稳健可靠的。


虽然说,地块素质限制了太多的发挥,但它还是值得期待的老城改善之作。

只能说,郑州的老城豪宅之路,任重道远。

· END ·

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