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23省土地卖不动?云南黑龙江降50%,楼市转向,稳住基层开支

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卖地收入下降,正成为地方基层头疼的问题。

第一财经的报道说,中泰证券研究所数据显示,2021年31省前10个月成交地块的土地出让金中,只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长,其余23个省份土地出让金同比下降,其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。

为什么卖地收入降得这么厉害?

一方面,去年上半年经济活动停滞,很多城市都没卖地,全年的卖地数据是“前低后高”的,加上今年22个重点城市实行“三次集中拍地”,10月份很多城市刚完成第二轮集中拍地,卖地数据下滑也在情理之中。

另一方面,今年调控政策频出,“三道红线”如同大山一般压在房企身上,加上巨型房企爆雷,房地产行业信用收缩,银行、信托开始抽贷断贷,依赖融资的开发商无力再拍地,土地流拍现象开始蔓延。


另外一个关键的问题是:卖地收入究竟降了多少?

全国300城住宅用地今年三季度成交1.6亿平方米,同比下降46.9%,土地出让金为8623亿元,同比下降幅度高达36.6%!

穆迪报告显示,在已经进行了第二轮集中供地城市的成交地块中,四分之三的地块,已经没有任何溢价。

下降36%是什么概念?

去年三季度300城卖地收入还是13700亿的级别,今年降到了不到8700亿,只用了一年时间,300个城市的卖地收入就下降了5000亿!

5000亿,就是本文开头那个冰冷的数字。

去年卖地收入是8万亿,表面上看5000亿并不多,还不到10%,但对市场预期的影响不容小视。

这会带来两大影响。

第一,卖地收入依赖度较高的省市,地方财政、基建、基层开支会受影响。

哪些地方土地依赖度高?

国金固收蔡浩指出,2020年全国土地财政依赖度攀升至29.72%。分各省来看,浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽七个省市的土地财政依赖度高于45%;相对而言,宁夏、内蒙古、西藏三个省市对土地财政的依赖度偏低,土地财政依赖度均低于20%。


第二,影响当地城投的偿债。

由于政府返还的土地出让金是城投公司偿债的重要资金来源之一,因此,区域内的土地行情会对城投公司的债务偿付产生一定影响。

2022年城投债面临一定的偿付压力,总偿债量约在4万亿元左右,其中3、4月份是偿债高峰。从省份来看,江苏、浙江、山东、四川和湖南为城投债到期回售量前五大省份。

但是,江浙由于区域经济实力强,且金融资源丰富,就算土地市场走冷,城投偿债,基层运转,工资发放,基础设施建设也没太大影响。

中泰罗志恒把各省份分为四档。

1,高土地依赖度、高债务率的地区,以天津、贵州、湖南、广西、福建为代表。

对这些省市来说,土地出让收入下滑影响最大,因为卖地不仅是发债的担保,更是偿还地方债的来源,

卖地规模和价格下滑,必然会造成辖区内城投的融资能力下降,债务还本付息压力上升。

2,高土地依赖度、低债务率的地区,以浙江、江苏、山东、广东为代表。

这些省份土地财政收入的用途,更多是直接用于城市的基础设施建设或者注资成立地方融资平台,为城市的基础设施建设向金融机构融资,因此土地市场降温对这些省份的影响,更多体现在投资端,也就是基建速度会放缓,但还债压力不算大。

3,低土地依赖度、高债务率地区,以辽宁、云南、内蒙古为代表,无法通过卖地为地方“输血”,只能继续发债,缓解收支压力。

4,土地依赖度低,债务率低的地区,以江西、甘肃、山西为代表,土地市场的变化影响不大,反正一直过的是紧日子,卖地少了也没太大感觉。

蓝白跟大家聊过,土地财政,目前依然是地方财政的大头,对“三保”非常重要。

所谓“三保”,是指“保民生、保工资、保基层运转”。

经济观察报采访了一个县城的财政人士,描述了卖地下滑后的财政现状。

2021年,县本级预计可用财力40亿元,汇总支出需求50亿元,财力缺口达10亿元。

从月度账本来看,本级市刚性支出3亿元,其中工资性支出每月约2亿元,运转、社保等总计约1亿元。

税务部门每月收入大概2亿元左右,仅仅“三保”支出,每月库款缺口1亿元左右,库款运行压力非常大。


要扭转目前的境况,只靠发债、税收、节衣缩食是很难解决的,稳住房地产,维持土地市场交投活跃,是唯一的解决办法。

目前,楼市已经有转向的苗头了。

比如,银保监会最新数据显示,10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房,投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

除了监管放松,地方也在放松。

成都市住建局日前提出,协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度。

效果很明显,根据中指研究院监测,截至2021年11月23日,11月房地产企业信用债发行明显提速,发行规模已达425.4亿元,发行量是上月的227.2%。

银行有额度了,市场里钱多了,利率也就降了

11月100城主流首套房贷款利率为5.69%,较10月回落4个基点;二套房贷款利率为5.96%,较10月份回落3个基点。平均放款周期为68天,较上月缩短5天。超过60%的城市放款周期缩短。

当然。房企目前的融资形势依然严峻,指望诸多民企立马掏出真金白银拿地,也不现实。

但从土地市场到地方财政,从基层开支运转到城市基础建设,从开发商到施工方、供应商,从银行到购房者,整个链条都不能出差错。

这是个有点无奈的事实:人人嫌弃房地产,可我们确实离不开房地产。

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