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品牌房企躺平,地方平台兜底,可持续吗?

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上周五,「地产锐观察」获悉,某部委召开了一次以房地产金融风险为主题的座谈会。会上,两家参会的房企均表示,“年末是个坎儿”。

这与市场讨论一致,因为年底是返乡工人结账季,房企经营性债权偿债压力会进一步提升。

这也被认为是三批次集中供地中,房企拿地意愿较弱的原因之一。

从已经完成三批次供地的城市及全国范围看,流拍率下降的背后,除了地方政府提前摸排,还有地方国企和城投平台的频频拿地托底。

但是,这种模式可持续吗?

是不是有新的风险在积聚?

01

流拍率走低背后地方提前摸排+国企城投托底

据申港证券统计,截至11月28日,深圳、南京、苏州、无锡已完成第三批次集中土地出让。

从结果看,土地流拍宗数较少,因为部分地方政府提前摸排了房企参拍意愿,有选择性的进行地块挂牌,或者提前撤牌。比如,南京三批次撤牌15宗,苏州三批次撤地1宗。


与此同时,三批次供地成交溢价率进一步走低。深圳降至4.7%,南京降至2.7%,苏州降至0.6%,无锡降至0.1%。

另据申万宏源统计,溢价率走低是因为底价成交地块多:

南京第三批出让的46宗地块中,有35宗底价成交;

深圳第三批出让的11宗地块中,有7宗以底价成交;

苏州第三批出让的25宗地块中,有23宗底价成交。

而底价成交多的背后,则是品牌房企的“躺平”,国企或地方城投平台的托底拿地。

据申港证券统计,大中型上市房企在三批次供地中出手次数明显下降,截至11月28日三批地供地已成交的土地金额中,上市房企的取地金额占比从一批次的93%下降至二批次的56%,目前三批次已下降至12%。

另一面,国企或城投平台托底拿地成为趋势。

据申港证券统计:无锡三批次成交的20宗土地中,政府平台取地17宗,房企取地仅3宗;南京三批次成交的31宗涉宅供地中,18宗为政府平台公司摘牌,近9成地块为国企摘牌;苏州三批次21宗供地中,11宗为政府城投公司托底,国企及城投公司合计拿地19宗。

广发证券对今年地产城投拿地做了专门统计,其于11月24日发表的研报中提到,随着下半年土地市场的走弱,国企与城投拿地的比例明显抬升。


02

年底是个坎儿地产链风险演化还存在不确定

从三批次供地土拍规则的调整来看,地方政府想提振土地市场的意图明显。

比如,苏州、无锡、南京等城市均下调了土拍保证金比例,深圳、广州等城市下调了起拍价,北京推出了东三环外的优质地块…… 但是,除部分央国企外,房企的拿地意愿仍然较低。

申港证券研究所认为,在商品房市场出现回暖迹象之前,房企仍会选择关注大于出手。因为土拍规则调整无法修复房企的参拍能力,远期的利润宽松难以解决当下的资金紧张。

特别是三批地供应临近年末,业内普遍认为,虽然监管释放政策宽松信号,部分房企境内债展期也获得了支持,但是年末涉及“保民生”的工人工资等刚性偿债压力大,风险演化仍存在不确定性。

光大证券11月28日发表的一篇研报显示,从经营面上看,银行资产端直接或间接与房地产产业链关联度极高,至少有45%的银行贷款直接或间接与房地产相关。

地产链风险的反复发酵,也拖累了11月份银行板块的股价表现,地产与银行板块呈现出同涨同跌态势。

安信证券近期发表的一篇研报中还写道,根据国际经验和相关研究,当房价下跌20%~30%时,银行会面临显著的压力。

广发证券统计数据同时显示,下半年城投拿地占比高以及占比增长高的地级市,其住宅销售市场多数呈现恶化。如果当地地产库存已高,同时销售变差,需要格外关注城投拿地带来的风险。


03

楼市“因城施策”宽松在路上

申港证券认为,土拍政策松绑之外,商品房市场监管放松更能改善房企生存环境。

结合11月24日高层在《必须实现高质量发展》文章中提及“因城施策” “促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”的表态,申港证券认为,“因城施策”的商品房市场政策合理宽松已在路上。

申万宏源同时认为,近期高层连续发声强调维稳房地产、防控金融风险,政府维稳暖意已现,行业政策正常化修复开启。

国泰君安11月28日发表的最新研报还认为,正在进行的第三批土拍结果将继续影响楼市的需求预期。

集中供地规则成为市场的加速器,热时更热、冷时更冷,预计在2022年也将迎来纠偏。

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