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号外!有人透露了2022年的东莞房价

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楼市周期论不会变,变化的是周期时间和参与对象,追涨杀跌人之常情,但是抱着投机的心理,可能你会输了。

原因是大环境真的不一样了!

站在2021年的尾巴,复盘2021年的东莞房地产市场,上半年还在嗨,下半年陆续开始躺平。

若你说有个别楼盘没躺平,那不是它多优秀,而是暂别无选择后,产生的聚焦现象。

这就是政策和大环境带来的变数,虽然锚定一个区域房价的水平线的因素众多,但是地价是首要因素,接着就是城市基本面,最后就是供需关系。

今天(11月29日)一则关于松山湖园区的商住用地在东莞市自然交易中心挂牌,中途出现信息调整下架,并重新上架了。


值得关注的是该地块规定住宅部分均价不得高于48500元/平,并且以精装交付,不得以其他原因超过指导价售卖。

看着2021WR037地块的信息,松山湖在售两个新盘的准业主们,是不是觉得把“价值投资”的思维又套上去了。

该地块的锚定效应,意味着松山湖楼市的天花板出现,要想突破都需要遵守规则运行了。未来还有较多住宅用地适时入市,松山湖楼市供需矛盾会得到缓解,但是高端住宅需求的聚集效应也会加强,进而实现共振合力。

目前来看,该地块对松山湖周边镇街将入市的新盘伤害值最大,例如大朗西站周边的某项目,项目楼面价约2.6万/平;寮步缪边某项目楼面价约2.37万/平等。

它们的地价对比松山湖2021WR037地块的均价限制,可以想象到环松山湖高地价项目或许进入尴尬的困局。

不止它们,还有临深镇街也正在面临着尴尬的困局;这块松山湖地块的均价限制,等于直接告诉了市场东莞新盘最高均价4.85万/平,让市场炒作的想象力设置了具体数值。

这个问题只能说是“历史遗留”,或许时间又是最好的解决问题的方法。

早在今年3月,房叔就提示了东莞地王们会进入尴尬年了。注:地王尴尬年,东莞向何方。

2021年东莞楼市的“拉裂”,是一场正常的价格回归,用时间角度来看,大部分楼盘现价还是高于2019年,所以适度的调整是市场的自我休息,同时又是大环境倒逼的结果。

过去房地产市场是增量货币的宠儿,2021年开始房地产市场不能膨胀,需要计划发展。

你想想医疗集采、教育双减、某PC企业等,你大概应该会明白房住不炒和住有所居的历史使命。

不要用经验去预判未来,经验可复制,但未来不能粘贴!

结果说再多也是“马后炮”,我们需要的是对未来的想象或预想,所以房叔把2022年拆分3个时间节点;一是“两会”,二是年中的重要经济会议,三是“二十大”。

这里不详细分析,但是底线就是房住不炒。

2022年的风向标先关注房贷利率是否明显下降,11月5年期LPR4.65%,东莞首套需要额外加110个基点,最后利率约5.75%,存在差异性;现在需要银行让利的时候,先把额外基点数降低,甚至降为0。

这次房价的挤泡沫,是一场全国性的浪潮,面对低于1%的出生率和持续降低的结婚率(国运),我们需要一次换挡了。

还有疫情又有新的不确定性出现,增量货币带来的市场焦虑还会继续,2022年的东莞楼市变数依然在,但是回调20%的均值线是重要的参考指标。

预计2022年东莞房价真的是稳定,部分楼盘调整不够彻底,仍然有向下空间;调整到位的楼盘,则会5%幅度线上下微小波动。

东莞楼市是时候进入“新常态”了!

新常态解释:新的量价平衡,未来涨幅会明显低于过去,楼盘客群分层加剧。

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