2021年上海买房逆袭就要这么买！

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。

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提问：沪叔，你好，请问去年到现在上海很多二手楼盘都涨幅20%了，现在去买房会不会短期买在高点上？下半年房价会不会有所回落？今年何时买房是比较好的时机？如果没涨的郊区如金山板块下半年会有所涨幅吗？买房的话如果是二套是贷款多一点呢还是首付多付一点更划算？另外，是否可以请教下买房如何砍价的经验？还有想问下如果上海有房票的话但预算有限买不到很好的房子是还买上海呢还是买其他城市？如买其他城市可否推荐下具体的城市和区位楼盘名字？谢谢！

沪叔：你好，普通人买房很难精准把握楼市动向，抄底很难，再加上目前调控楼市不是为了降房价，而是为了降涨幅，所以如果有满意的房子建议要尽快上车，不要妄图等待抄底。金山虽然不属于上海五大新城板块，但是金山位于上海浙江交界地带，比较适合刚需和投资新手买房选择。金山下半年的涨幅不会特别出彩。二套资格要尽可能多贷一些款，负债压力会随着收入增加、通货膨胀等因素逐渐减轻。

买房砍价有几个值得试一试的方法，首先要提前做好准备，了解自己所买的房子的市场行情，同户型房子的对比，如装修、楼层等差异，最好找一找房子的缺点，在谈价钱的时候抓住对致命缺陷的不满，给房主施加压力。其次善于利用中介的信息，从中介了解房东买房原因，如果房东家境殷实，要移民、套现或是遗产分配等，可是适当多讲价，他们不会在意这些让利。如果是置换改善房，难度就比较大了。第三，可以适当提出自己家人很喜欢这套房子，不买有什么后果，而自己不是很乐意，让房东便宜点就可以答应直接成交这样。第四，学会卖惨，表示自己负债借款买房多惨，激起房东的同情心。第五，可以把购房款现金带上去谈价，表示自己的诚意，也让房东明白，降价马上就能卖出去。第六，多找几个群演去找房东砍价，让他们表示对房子的不满意，降低预期，软磨硬泡消耗房东的精力，再适当在砍价的基础上加一些好处，表示自己真的想买。

上海限购其他的一些强二线城市也可以建仓，如武汉、合肥、苏州、杭州、成都和重庆这些城市。

提问：沪叔，你好，上海一批新盘入市，有的红盘积分都要70多了，像我这种低积分人群完全没有机会了，下一批新盘快要开盘了，积分要求还会这么高吗？目前积分只有50多分，感觉和新盘门槛比完全不够看，可以再等等以后积分高了再买房吗？

沪叔：你好，上海红盘打新难度正在逐渐增大，高积分新盘会越来越多，买房竞争压力也会变大。这是由于：首先，上一轮红盘摇号没摇中的还有很大一批高分人群，他们会继续去下一轮摇号，摇号人数在新盘开盘之后一次次累积，后面的新房摇号人数会越来越多。第二，上海的新盘是有限的，门槛不高的新盘消耗的购买力也很有限，剩下没买到房子的人会进入另外的新房市场，导致新房购买压力变大。第三，除了楼市中原本就有的买房者，还会有一些“社保巨子”陆续入场，他们积分很高，也会给红盘购房者造成很大压力。在上海，高积分人数会随着社保年限增加、成为无房户等条件逐渐增加，尤其是年老临近退休的人群，年轻群体积分不够，很难和他们去抢红盘。杭州摇号限售红盘，中签率很低，而摇号人数却在不断增加，竞争十分激烈，这也是未来上海楼市将要面临的问题，新房难摇，二手房价高，未来上海红盘打新难度只会越来越大。有条件的购房群体建议抓紧时间上车，观望很可能会错失上车机会。

提问：沪叔，你好，预算在1300-1500万，想分析一下我能否在张江地区买房?该地区是否有较大的投资及自住价值？

沪叔：你好，可以说是比较不错的选择。首先，张江地区虽然位于上海浦东地区，但是人口，产业，甚至楼市，都与深圳较为相像。其次，张江地区有大量白领聚集，购买力很强，所以张江地区的楼盘实际上属于供不应求的状态。张江地区的核心地段位于张江高科地铁站地区，但是这个地区的整体楼盘数量较少。而对于张江地区有购买力的白领来说，学区，交通，与公司的距离及楼盘整体是影响其购房的最主要因素。而广兰路片区的楼盘整体数量也不多，不能满足该区白领的需求，也在某些程度上不能符合白领购房需求。而张江地区的白领买房，均为向外拓展性买房，张江地区的整体楼盘较为稀缺的状态。