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如果这4个问题没想清楚,广州新房降价的便宜,你根本捡不到

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最近很多粉丝来咨询情报哥,年底很多新房在喊降价,到底怎么选?

我发现他们有个共同点:捡的意识挺强,挑的心机不够。

啥意思。

他们通常会这样问:“这个盘降大几千了,为啥不买?”“这个盘又不冷门,便宜了为啥不能买?”

答案很简单。

买房,不是一道简单“1+1=2”的数学题,而可能是“1+1=11”的脑筋急转弯,也可能是“1+1=1”的大坑。

这篇归纳了广州新房的4个关键问题。如果没想清楚,降价的便宜你根本捡不到。

希望你能不盲目冲去捡便宜,也不要片面认为便宜没好货。


第一个问题,为什么会出现普遍降价?

首先要搞清楚,并不是广州全市都陷入降价潮!

虽然两个月以来,网上都在报道楼盘怎么跌,但纵向对比一下这几年天河楼盘的价格就知道“套路”了:

天河,只讨论比吹风价低。其实并没有跌!

比如,天河东部的珠江花城、保利天汇,还是一期卖得比一期贵。

天河新盘的坚挺,是楼市的信心的信号,也是在“赶客”。

这背后,仍然是个供需的问题。市场预期在冷却,竞争变得更加激烈,开发商着急了。

最后,被带火的是黄埔、番禺。为什么?

这两个地方供应量不小,同时,市场的认可度也比较高,属于竞争比较充分的市场。

既不能算买方市场,也不是完全的卖方市场。开发商降价,是合理的竞争手段而已。

市场再差,你大爷还是你大爷。


这就是我要分析的第二个问题了,市场跌声一片,到底哪里卖得最好?

番禺,是个后来居上的存在。

最新新房成交数据显示,番禺反超南沙挤进全市第三,卖了300多套。

广州近期密集发声降价的主要是四个区:增城、黄埔、番禺、南沙。前两个代表广州东部,后两个代表广州南部。

都是降价,番禺新房比南沙卖得好,黄埔去化的势头比增城猛。

如此看来,市场还是坚定看好市中心及其最先辐射的区域,谁降得多,谁就值得捡漏。

就连房企也是这样想的,即将到来的12月集中拍地就能佐证这一点。

海珠华洲路地块已经有房企报名,估计又要被中海吃下。

番禺的三宗“回炉”地降价之后最多房企争,报名竞拍的房企数猛增。尤其是番禺大石的两宗“回炉”地报名超过7家。

相反,其他区域的地块基本都是0家房企报名。

现在房企拿地都是防守或者谨慎进攻状态,他们的拿地动作,可以借来当作重要的置业参考。

总结成一句话:

黄埔可以捡漏,老黄埔和科学城>知识城>其它;番禺也可以捡漏,首选番禺北部楼盘。



第三个经常被问到的问题是,投资客现在该不该入场?

尤其是,每次会有朋友问:“钱不够去黄埔,那去南沙行不行?”

我的答案是,完全OK。

目前投资客撤离,南沙楼市黯淡了不少。但清退了投资客,对南沙买房人反而是个利好。

因为南沙的发展仍然是光明的。

从广东省、广州市今年相继发布的各项十四五规划就能看出:南沙的地位没有下降,反而份量提升。

当然,南沙很大,要挑一下。

无论出于保值还是自住,你买入新兴市场或者新兴区域,要有放长线的心态,首选有前景的板块。

南沙的核心板块明珠湾,以及配套比较成熟的区府金洲板块,是首选。现在入场能选到心水的房子,拿到不错的价格。

相反,黄阁一直不在我的推荐范畴之内。当然,不否认它的价格对刚需很友好,可无论从板块价值,供应量,还是降价幅度来看,它都像一个万年睡城。

现在的黄阁,也是南沙楼盘降价比较集中的区域,慎入。


最后,降价最具“诱惑力”的增城,能不能入手?

很多人不知道,增城的购买量正在井喷。伴随着降声四起,增城依然录得500多套成交,环比增加了70%。

光看成交量,增城卖得还很不错。

不过,也别忽略了:

黄埔近期新房成交量紧追增城,增城的领先优势只有不到100套。第一跟第二名的成交差距这么小,在过去一年极为罕见。

增城虽保住了销量第一的位置,其实卖得挺吃力。


在天量供应的增城,一个刚需手拿200万,选择实在太多。夸张点说,任何一个降价的增城楼盘,你都可以捡便宜。

比如增城石滩的新盘,年初1.8-2万/平,现在降到1.1-1.4万/平,大跌40%,直接省出了首付!还能首付分期,多笋啊。

而且,石滩还是广州今年上半年成交最好的TOP4板块呢!成交量很能打。

但我反对你买,理由是这样做除了让你拥有一套可以睡觉的房子之外,什么附加价值都得不到。

爱笑的女孩运气不会太差,爱搞降价+灵活首付的盘底子不会太好。

石滩表面繁荣依旧,实则开始生锈,好几个项目进入大降价时代,“打骨折”换量,卖得好,不一定代表楼盘本身有多好。

增城的特殊性意味着,不管它降多少,都不是你决策的首要条件!增城的置业逻辑就是先考虑区位价值跟交通,其次考虑学位配套。

只要你在市区上班,就必须好好考虑通勤,好好考虑未来的置换,千万不要被低价诱惑。

总结成一句话:买新塘核心>中新和朱村>荔城>其它(永和、石滩等)。

现在整个增城价格比较坚挺的板块依然是新塘核心地段。

新塘TOD盘某图均价就仍然维持在2.9万/平,没有多大波动。


一些“时运不济”碰上今年下半年开盘的新塘降价楼盘,只要不是降得太夸张,都可以关注,比如华润公园上城、万科都会四季等等,可以多衡量,比较。

反之,偏离新塘核心地段还一降再降的楼盘,敬而远之比较好。

碧桂园云顶就是“震荡下行”代表选手,2019年最高卖到接近4万/平,去年不到3字头,今天只要2.4万/平起步。

答应我,不是炒股高手,就别去玩心跳。

还有新塘隔壁的永和永宁板块,也不是优选。某峰降了6000。

自从永宁万众期待的23号线在广州交通运输十四五规划消失,买永宁,记得备车子。

别人买我就跟着买、哪里便宜我就冲去买……要是按这思路买房,你只会被销售套路。

自己挖的大坑,只能自己哭着填。


最后,还要提醒一下朋友们:

从中捡便宜,从来不是买房的最佳决策。房产税准备出台了,你更不可以乱买房。

哪怕是中心区的降价盘,是否就一定适合入手?我提醒一句,保持清醒,把握分寸。

在中心区也能降到爹妈不认的盘,要么此前价格虚高得厉害,要么产品不适合大部分人。

价格是价值的反映,虽然有所波动,但不会差得太远。能捡到小便宜,就不错了。

总之,无论在广州买哪里,有一条定律是相通的:

不能仅仅考虑降价力度,一定要更多考虑未来的保值和置换问题。

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