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房地产行业变天了?5大关键因素影响下,2022年房价继续下跌?

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在信贷收紧和政策持续不断的调控下,2021年下半年房地产交易规模冲高回落。根据国家统计局公布的数据,10月份,中国商品房销售面积、销售额分别下降21.7%和22.6%,连续三个月保持两位数下降,降幅较上月进一步扩大。成交量持续下滑的同时,新房、二手房价格双双下跌,10月份,新房价格下跌城市增加到52个,二手房价格下跌城市增加到64个,房价下跌城市范围不持续扩大。历史上也曾发生过房价全面下跌的先例,2008年受金融危机冲击,房价经历了6个月的短期下跌;2011下半年到2012上半年,房价下跌态势维持10个月;2014年房价下跌持续时间则高达12个月。那么,这一轮房价下跌会持续多长时间?我认为,在这5大关键因素影响下,2022年房价将会继续下跌!


第一,楼市供需发生本质性改变

国家金融与发展实验室理事长李扬在中国城市百人论坛2021年夏季论坛上表示,我国居民的自有住房率在2020年达到89.84%,远超世界平均水平69%。房地产行业经历了20年的野蛮生长后,如今已经迎来了“至暗时刻”,商品房不是短期消耗品,拥有住房的人短期无需买房,受消费需求被过度透支以及高房价下刚需支付能力受限等多重因素影响,楼市有效需求持续萎靡;长期来看,我国结婚率持续走低,人口出生率逐年下滑,城镇化高速发展周期结束,潜在消费人群减少,房地产行业步入萎缩周期,楼市和房价的未来堪忧。


第二,房住不炒的定位深入人心

2016年12月,中央首次提出“房住不炒”的基调,随后被写入19大报告,成为各地楼市调控的主基调,与政策唱反调的个人和集体,已经为自己的鲁莽行为买单,比如泰禾在2017年,万科、万达等企业缩减房地产投资规模时,泰禾集团还在举债高价拿地,后遭遇房地产下行和新冠疫情的双重打击,因资不抵债而走向破产;还有那些2016年之后跟风涌入楼市投资期房的人,房子被限售政策锁死了流通性,好不容易具备上市交易条件,又遭遇市场下行,房子无法变现,等于是做了高房价的接盘侠。过去囤房的惨痛教训,让楼市交易更加理性,楼市投资需求减少,短期内房价难以逆势上行。


第三,市场交易信心短期难以恢复

房地产行业已经进入夹缝时代,为帮房企降低负债、增加抗风险能力,央行三线四档限制房企融资,五档限制房地产贷款,房企外部资金输血管被掐断;为防止楼盘烂尾,保障购房者的合法权益,各地又在持续加强预售资金监管,房企失去销售回款的支撑,资金链面临严峻考验,今年已有多个百强房企被曝出债务危机。9月26日,曾经的百强房企光耀集团被管理人宣告破产,还有走向生死边缘的恒大、华夏幸福、蓝光发展、花样年控股、新力控股、宝能集团等等百强房企,截止目前,资金暴雷名单还在不断被拉长,众多没有被曝光存在债务问题的房企也在艰难死扛,当前买期房贬值、质量差、烂尾风险很高,多数刚需购房者都选择持币观望,如果没有行政手段加以刺激,短期内市场交易信心难以恢复,未来房价仍然会惯性下跌。


第四,摆脱经济“房地产化”的老路

过去房地产行业一直被称为夜壶,只要经济萎靡不振或有下行趋势,就通过刺激房地产消费来拉动经济,过去相当长的一段时间,房地产对中国经济腾飞做出了突出贡献,正是因为如此,投资客才敢肆无忌惮的囤房。但是当前楼市发展的底层逻辑已经改变了,房地产行业对信贷资源造成挤压,间接抑制了先进制造业和现代服务业的发展,毫不夸张地说,高房价已经成为我国经济发展一大障碍,正是因为如此,国家三番五次强调,不能通过房地产短期刺激经济,要摆脱经济发展“房地产化”老路。失去信贷资源倾斜和国家政策扶持的房地产行业,短期内复苏形势依然不太乐观。


第五,二手房抛售潮正在酝酿

一线楼市是全国楼市的领头羊,如今已掀起了二手房抛售潮,截至10月19日,北京二手房挂牌量为8.94万套。三个多月时间,北京的二手房挂牌量增加了一万多套。广州,9月1日到10月19日,一个多月二手房挂牌量增长了8000多套。房地产税征收已经迫在眉睫,未来将更多的空置二手流向市场,楼市下行周期还将持续。

房地产交易市场已无反弹之力,接下来就需要重点关注国家政策,政策转向之时,将是房价见底之日。

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