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多地发布二手房备案交易参考价,对于抑制房价上涨,效果如何?

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现在有越来越多的城市发布了二手房备案交易参考价。也就是说针对二手房交易,由房地产交易中心制定一个区间交易价格,如果买卖双方签订了价格超出了这一范围,则不予进行交易备案。那么自然也就无法交易过户,同时也不能申请到银行贷款。这就是政府最强烈的调控措施,用行政手段控制了所在城市的二手房交易价格。

那么这样的房产行政管理措施,其实是有着两方面的作用,一方面可以防止房价的快速上涨,另一方面也可以防止房价的快速下跌,让房价在一个箱型区间内稳定。那么在每个月房地产统计房价变动时,也不会出现大的上涨或下跌的变化。这也是在一定程度上实现了楼市稳定的目标。

但是这能不能真实的反映市场中房地产的实际交易价格呢?其实如果没有其他的辅助管理措施,仅仅在房地产交易备案程序,将交易价格在合同中固定,肯定是不可能控制住房价的市场自由波动。但是目前各个城市还采用了一些辅助措施,例如要求各房地产中介机构在房源标定时必须也以交易参考价来标定,同时还有着不少的处罚措施,但是如果客观评估,行政化的管制手段仅仅能调控住短期的价格走势,长期来看还是需要市场价格调整机制发挥作用,要真实的反映市场供需所形成的市场价格。

目前这种措施实际发挥的效能,在不同的城市其实是有着相反的预防目标。一线城市和一些热点城市主要是防止房价继续快速上涨,一些人口流出的城市以及小城市主要是防止房价后续出现快速下跌。但是它引发的后果就是楼市的流动性变得越来越差,也就是说成交量会越来越少。因为在预期房价上涨地区,买家可能不一定可卖了;而在预期房价下跌地区买家可不一定可买了。所以大家可以从成交量方面来分析,这种政策带来的影响,以及后市房价的变化趋势。

当然这也催生一些灰色生意,因为在房价上涨区域,如果备案价低,那么意味着买家要付出的首付要更多,申请到的房贷款要更少,那么需要的买房资金就要更多,此时就会出现了一些过桥资金的灰色生存空间。而在房价下跌区域,则出现了签订的价格高,而实际给付的资金少,卖家向买家倒付资金的情况,有可能引发套现房贷资金的可能。这都是对金融稳定产生了一定的负面影响。

其实房地产市场长期来看,还将由市场经济来决定交易价格。但是在目前我国经济转型没有完全完成预定目标的情况下,只能由行政措施的宏观调控来暂时代劳。这可能也是房住不炒过程中的一个暂时现象而已。


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