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环京开发商疯了!0首付?0月供?只为自救!

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随着环京楼市持续下滑,陷入销售困局的房企为盘活项目,不惜再度开启“0首付”、“分期首付”等违规购房政策。

“我们已经接触了近10个环京项目,正在协商零首付促销方案,不乏一些全国大型房企项目。”某环京代理机构向365财经表示,廊坊滨河广场项目、怀来鸿坤葡萄酒小镇项目已确定具体的“0首付”销售方案,下半年楼市一路下滑,环京的项目压力都很大。


01.鸿坤环京项目降价40%叠加“0首付”

据《365财经》采访了解,紧临怀来东花园高铁站的鸿坤葡萄酒小镇即将推出“0首付”购房政策,具体方案为:将20年的使用权交给愿意购买的民宿方去运营并签订20年使用权合同,之后到住建委做租赁备案,民宿方将20年的租金一次性支付给购房人,冲抵购房人的首付款。

其中,二十年内购房人随时可以带租约出售,也就是购房人以较低价格出售,将租约承袭到买家手中,也可以二十年后整体卖出。

不过,鸿坤似乎为了规避违规风险,将葡萄酒小镇的“0首付”购房政策交由代理机构的“0元置业平台”推广,不在售楼处宣传,计划于11月28日正式接受看房预约。

鸿坤葡萄酒小镇销售员介绍称,目前主推的78.9平米两居均价约7000元/平米,首付16.57万元,捆绑装修合同6万元,合计每平米约7760元/平米。

《365财经》注意到,鸿坤葡萄酒小镇在贝壳找房上的项目信息显示,项目早在2018年9月就已预售,户型为76~131平米,当时预售均价13000元/平米。

以此计算,鸿坤该项目去化三年,对比开盘价已降价约40%,仍需借助“0首付”政策促销,可见环京楼市的项目销售十分困难。

实际上行业资深人士都了解,首付分期或者“0首付”都属于违规行为,根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》第二条规定,商业银行发放个人住房抵押贷款,应严格评估抵押物的实际价值,落实抵押登记手续,贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%,严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

02.近10个项目寄望“0首付”破冰

除了鸿坤的项目外,廊坊滨河广场项目也已推出“0首付”方案,甚至可以“0首付0月供”。

具体是指,购买人的首付由签约酒店方支付,代价是出让20年房屋使用权给酒店;而0月供是指,购房人跟银行办贷款同时网签,购房人把房产的20年看涨期权交给看涨期权方,月供由看涨期权人代还款,看涨期权方获得20年内房价上涨的80%,购房人获得房价上涨的20%。也就是看涨期权人替购房人支付月供来获得未来房价上涨的收益。

执行此种促销方式的楼盘并非个例,在大厂夏垫镇,某头部房企项目、合生长安帝景、路劲公园上城等都推出了“低首付”的购房政策。

据置业顾问介绍,位于大厂的某头部房企项目可以为购房者垫付一半首付款,分期服务费是借款额的3%;如果一年内还清借款,则可以免息。

除首付分期优惠外,置业顾问表示购房后还可返现装修款5万元,再添加3万元后还可获赠车位一个。“车位与房子合同一致,70年产权只需3万元,相当于半买半送。”上述置业顾问表示,该项目首付约28.5万元,叠加上述优惠政策后,首付约为12万元。

此外,销售人员还表示,以往快到年底才会开始冲业绩,但今年由于情况特殊,10月份就已经启动年底冲业绩的优惠活动,而且优惠力度很大。

某环京代理机构对《365财经》表示,已经有近10个环京项目在和他们对接“0首付”去化政策,希望借助这一政策尽快解决销售难题。

“首付付清前不能签购房合同,更无从办理产权证,一旦开发商抵押房产又不能还银行贷款,房产可能被收回。开发商所提出的‘分期首付’,违反央行关于个人住房贷款管理办法的相关法规政策。这种试图打擦边球的行为,在法律框架内属于违法违规的交易行为。”某代理机构内部人士分析称。

他还表示,即便开发商代垫首付款,也必须等购房者付清首付才能签订《贷款合同》,银行贷款才能打到开发商账上,回款期限过长会影响开发商的开发能力,遇到资金实力不济的开发商,可能会引发一系列问题,甚至房子无法建好或被收回。

03.环京房企业绩严重下挫 鸿坤股东亏损0.62亿

虽然环京项目祭出“零首付”大招,但环京楼市依然止不住的下滑,重点布局环京的房企业绩严重受挫。

根据北京中原市场研究部的统计,3季度,环京新房成交市场(廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄)环比量价齐跌,其中新房市场成交1.77万套,成交套数环比下降8%;成交均价为1.44万元/㎡,环比下降3%;

成交额也全线下跌,其中燕郊跌幅最大,环比下跌35%,而燕郊10月份新房网签仅100余套,环比下降38%,降幅也是环京区域中最大的。

上述知情人士称,自2017年廊坊发布“7·30”限购政策以来,燕郊和北三县楼市急转直下,部分区域房价接近腰斩,而张家口、保定、廊坊市区等其他环京区域也下滑明显。

受市场影响,重点布局环京的荣盛、华夏幸福基业、鸿坤等房企也遭受了持续的影响,据公开数据显示:

荣盛发展2021年1-10月廊坊地区销售额为93.1亿元,同比下降32.8%;华夏幸福基业销售额为30.2亿元,同比下降78.31%;但鸿坤地产销售额出现逆势上涨为16.1亿元,同比上涨60.83%。

反映到财务数据上,荣盛发展第三季度实现营业收入116.04亿元,同比下降33.20%;归属于上市公司股东的净利润为5.69亿元,同比大幅下滑60.99%;华夏幸福第三季度实现营业收入73.5亿元,同比下降62%;归属于上市公司股东的净利润为39.7亿元,同比下降426.5%。

而鸿坤地产今年上半年在实现营收55.15亿元的情况下,鸿坤的股东利润亏损0.62亿元,较去年同期下滑110%。

业内人士认为,“0首付”、分期首付对购房者和开发商都是一把双刃剑,推出首付分期的项目基本都是现金流十分紧张的项目,烂尾风险很大,不明就里的购房者以为捡了便宜,开发商则是在赌市场预期,结局如何难以料定。


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