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建面140㎡起步!南通这个高改盘门槛惊人,8年前就卖到1.75万/㎡

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在二手房交易网站搜 总价1000万以上 的房子,出来的基本都是建面300㎡以上的别墅或低密洋房。


不过,有一个小区是例外。

圆融公馆 ,这个层高 28-30F的纯高层小区 ,却挂出了一套 总价1100万的毛坯房源 ,建面约331㎡,单价33233元/㎡, 低于小区整体挂牌均价约2000元/㎡。


圆融公馆整个小区一共才 4栋楼,284户 ,2013年开盘价就是 17500元/㎡起 ,是南通的 老牌豪改楼盘 ,长期低调隐身在主城核芯地段。

作为国企圆融首入南通之作,如今已经交付近10年,圆融公馆小区品质能否配得上“身价”呢?今天我便来到小区一探究竟。

本文重点:

真富人小区!圆融公馆2013年开盘均价高于市场价近10000元/㎡,建面约142-331㎡,是南通zui早一批全屋地暖5A级精装交付的高层准现房,交付8年房价涨了约18000元/㎡

小区人车分流,外立面质感非凡,绿化率高达约55%,社区景观由李嘉诚御用设计师打造,四重坡地景观搭配自然水景颇具格调,但由于是纯高层小区,中低楼层采光不佳

曾深陷质量门!交涉6年终于如愿,业主拉横幅欢迎龙湖物业进驻,小区环境得到较大改善,但公区仍发现不少墙皮脱落、渗水发霉现象,楼道多处正在瓷砖铺贴,成果粗糙

主城工农路核芯,下楼即圆融金鹰购物中心,在建地铁1、2号线交汇,且位于三中施教区内,中介直言这个小区99%都是买来自住,二手流通性很低,更有业主表示涨到4万/平也不卖。



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01.

南通主城正宗“豪改”小区

圆融公馆交付8年涨了约1.8万/㎡

一个盘到底算不算 “富人盘” ,看它的 开盘价格、起步户型和供应量 就可以了。

圆融公馆2013年首开,价格 17500元/㎡起 ,而当时南通崇川区房价的平均水平不过 9000元/㎡左右


小区体量很小,4栋楼总共才284户,层高28-33层, 起步户型建面约143㎡ ,主力户型是 186、230㎡的大平层 ,还有非常少的 331㎡户型 。 也就是说在8年前,圆融公馆总价就250万起了,妥妥的富人小区。

其中建面约143㎡、186㎡都是三房两厅,建面约230㎡是四房,三个户型都是多开间朝南,南北通透。




<< 滑动查看下一张图片 >>

目前贝壳找房上这几种户型都有房源在售,其中建面约186㎡的大三房,是当时卖得较好的户型。

该户型动静分离,光客厅开间就有约7米,典型的改善户型设计,有点像万科揽境建面约260㎡的大平层。


除此之外, 圆融公馆还是 南通较早一批全屋地暖5A级精装交付的准现房

根据当时的宣传资料,小区配置 12大精装系统大金中央空调、杜拉维特洁具、汉斯格雅五金、冠军瓷砖、菲林格尔高端集成橱柜和地板、高端垃圾处理器等,全屋采用水地暖设计 ,温足顶凉。

这种精装品质在当时的南通新房市场是 非常超前 的。


样板间实景

圆融公馆2013年中开盘,由于是准现房,仅半年时间就迎来提前交付,目前贝壳找房上二手房挂牌均价为35186元/㎡, 交付不到8 年,房价涨了 约1 8000元/㎡。


02.

55%高绿化率+精致社区景观

纯高层小区逃不过的采光难题

今天上午,我来到圆融公馆小区实探,穿过圆融购物中心和圆融嘉悦阁,就来到了小区正门口,小区实行 全人车分流,车辆均从大门一侧进入


小区门口虽然有门卫站岗,也设置门禁,但 进出小区不严格 ,门卫大哥看到有人来还会主动帮忙开关门。

值得一提的是,圆融公馆周边的住宅小区很多都是 楼层比较矮的安置小区 ,外立面比较粗糙。


对比之下,圆融公馆 白色为主、灰色为辅 的建筑外立面就显得非常有质感,而且也经受住了时间的考验,交付近10年依然 历久弥新,观感上佳


进入小区之后,首先映入眼帘的就是一处 中央景观 ,特色叠水墙和法式风情的石柱有机搭配,不过现在冬天水池的水都被抽干了,看起来光秃秃的。


目前南通市面上的高层小区,绿化率基本上都在35%左右,而圆融公馆的绿化率 高达约55% ,丰富的绿化在小区内部可以非常直观感受到。

从中央景观往左侧走,就是一条 藏于绿荫的社区小路


继续沿着弯曲的青石板路前行,会发现小区内有好几处 绿地都是有坡度的 ,应该是在设计之初就依托了原有的自然坡度,高低错落。


多重坡地景观配合自然水景,通过 叠花、选石、理水 营造出自然清新的有氧社区生活空间,格调满满。



蜿蜒曲折的 花园小路 也是散步、遛狗的好场所。



小区内含多处 亭台石椅儿童游乐设施、成人公共健身器材、泳池 等应有尽有,美中不足的是水景和泳池都没有打理、儿童游乐区的 地面已经开裂



小区内设置 宠物便纸箱 ,有不少流浪猫的踪迹,还有业主把兔子养在楼下草坪上。



整体来看,圆融公馆就 像是一个生长在森林公园的小区 ,生态宜居度很高。

不过,由于是纯高层小区,圆融公馆也面临着中低楼层采光不佳的难题。正值中午,从拍摄的照片来看, 小区中间两栋楼至少一半楼层笼罩在阴影之下



03.

曾经精装质量、物业服务堪忧

圆融公馆改头换面后仍有不足

2019年,有业主爆料圆融公馆 精装质量差,房屋严重漏水、发霉,甚至电梯骤停、浴室玻璃门自爆 等问题重重。


来源NTTV6点档

小区业主与圆融自持物业也是矛盾重重,不但不解决问题还要求 物业费翻倍涨到4.11元/㎡/月 (不包含公共能耗费)······


业主提供

时隔两年,在业主的齐心协力之下,圆融公馆成功将原来的物业 换成了龙湖物业 ,当时还直接拉横幅欢迎, 此后半年更是二手房价格直接飙到3.8万/㎡

单纯因为 换了个物业就涨了约4000元/㎡ ,虽然一定程度上说明了更换物业之后,业主对小区的品质、环境更有信心了,但也不排除业主抱团涨价的嫌疑。


而圆融公馆 电梯、房屋精装质量的问题,是否得到了有效解决 ,也是我本次实探的重点。

首先,小区的 单元门常闭,都是刷卡才可以进入 ,可以看到进门的地毯已经换成了龙湖物业。



入户大堂都是 精装修,垃圾桶一字排开



入户大堂装修风格偏欧式,中规中矩,以暖色调为主。不过有几处已经出现 比较严重的墙皮脱落、渗水现象。



另外,也可以发现过道的 瓷砖有脱落危险 ,有的张贴了物业的警示标语,有的则正在维修中。



圆融公馆的 电梯内外部装修都是比较精致的 ,电梯上方挂着一个红色小香囊,需要刷卡才能上楼。


乘坐电梯的过程也 比较平稳,没有颠簸 ,也会有“即将开门、即将关闭”的语音提醒。

值得一提的是, 非机动车不可以通过电梯上楼,而且业主也不可以携带宠物乘坐电梯。


小区的入户公区 地面墙面都是贴砖的深棕的色调 感觉精致又大气, 消防栓也是隐藏式设计 ,非常美观。



不过小区 楼道是大白墙交付 ,而且可以发现 地面的瓷砖贴得比较粗糙 ,很多地方不平整,有一定的安全隐患。



虽然物业张贴了楼道不能堆放杂物的告示,依然有不少业主的 杂物堵在安全通道口。



地下同样是精装入户。


小区的地下车库铺设 环氧地坪 ,整体开阔明亮。


除此之外, 小区入户、架空层、楼道有好几处出现墙皮脱落、渗水现象 ,有些地方可以 明显看出后期补救的痕迹




整体来看,在 更换物业以后,小区内部卫生、环境得到了较大改善 。但公区仍发现不少墙皮脱落、渗水发霉现象,楼道多处正在瓷砖铺贴,成果粗糙,不符合小区高端改善的定位,希望后期有所好转。

04.

左手地铁,下楼即商场

业主自信认证:小区实打实的自住抢手货

圆融公馆位于崇川区工农路旁, 双线地铁交汇、下楼就是圆融商场,还在三中(学田中学)施教区内 ,可以说是名副其实的市区“高富帅”楼盘。


目前该小区在贝壳找房上也只有 10套 房源在售,总价最低的一套也要将近490万,大户型+高总价,小区的二手流通性确实不高。


近两年小区只有 3套成交记录 ,两套建面约140㎡,一套建面约230㎡。而当时被富人追着买的 建面约180㎡户型,至今没有房源成交 ,可见小区的改善自住属性非常高。


我在实探过程中也遇到了一位带着孙女晒太阳的大爷,他表示 住得很满意,不清楚现在这里的房子卖多少钱一平,笑称涨到4万/㎡也不卖

附近中介也直言,圆融公馆小区应该 99%都是买来自己住的,要卖也是为了置换,卖得话基本上都要500万一套,所以来咨询要求带看的人很少

大家觉得花500万买圆融公馆值吗?欢迎留言讨论。

-END-

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