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广东县级城市楼市的危机,台山市、开平市、鹤山市楼市潜力未来

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广东是全国最为富裕的省份之一,对于广东地区的人口更是高达1.26亿,在全国排名第一。


美丽珠三角,核心大深圳

当然绝大多数的人口主要集中在广东的珠三角区域,对于非珠三角区域的人口,相对而言,或多或少也有一部分流入珠三角核心区。

随着房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资,对于广东部分县级城市楼市房价来说,或多或少产生一定影响。


城市高楼,直穿云霄

今天我们就位于广东江门地区3座县级城市,与大家进一步剖析,主要剖析台山市、开平市、鹤山市楼市潜力与未来。

影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多,比如:这座城市有多少常住人口,这座城市的人口是处在流出还是流进的状态?比如:这座城市经济总量如何,它的产业分布又是如何?


璀璨珠三角

首先让我们来了解一下这三座县级城市现在的常住人口有多少?

根据第7次人口普查数据,江门市的常住人口为479万,在广东地区排名第十,在全国排名第九十九。

可以说江门市也是属于全国人口大市,在整个广东21座城市当中处于中等偏上的位置。

江门市也是珠三角九大核心区域之一,对于这个区域,未来是具有较大潜力发展的。毕竟未来的珠三角大湾区将竞争世界最大的湾区,未来这个片区人口最多,经济总量最高,城市最为繁华。


繁华幸福的家园

对于这三座县级城市来说,人口最多的是台山市。现在台山市常住人口为91万人,相比于过去10年,台山市人口减少3万人

另外开平市常住人口75万,相比于过去10年,开平市人口增长5万。鹤山市常住人口53万,相比于过去10年,鹤山市人口增长4万。

对于县级城市来说,过去10年时间,绝大多数的县级城市人口出现流出,而对于这三座县级城市只有台山市人口出现少部分的流出,另外两个县级城市人口出现一定幅度的流入。


架起幸福的桥梁

侧面反应到就算是县级城市能级,而他位于珠三角区域,同样也能够吸引大量的外地年轻人安家江门。

说明这片区域对于年轻人来说是非常认可的,而随着未来珠三角越来越好,未来这个片区也会人口越来越多。

我们再来了解一下这三座县级城市,他们的地理位置分布。


台山市地理位置

从地理位置上看,台山市地理位置绝佳,拥有广阔的海岸线,对于这个片区未来的发展空间比较大。

另外,台山市距离江门城区、珠海城区、中山城区都不远。相对而言,台山市会随着轨道交通建设会快速融入珠三角核心区域大发展。


鹤山市地理位置

鹤山市的地理位置不亚于江门城区的地理位置,鹤山市与佛山多个区域基本是接壤的,包括高明区、顺德区。

鹤山市距离江门城区非常近,随着未来大江门城市格局建立,鹤山市快速融入江门城区建设概率较高。


开平市地理位置

开平市与多个县级城市是接壤的,包括恩平市以及台山市。开平城区距离新会区也并不是很远。

随着未来的发展,开平市和台山市可能相向发展,另外也会快速与新会区相向发展。

我们再来了解一下这三座县级城市,在过去一年完成的经济总量。

2020年,江门市共实现经济总量3,200亿,在广东地区处于前10位。而对于这三座县级城市来说,经济总量最高的是台山市。


美丽的滨海城市

2020年,台山市共完成经济总量457亿,另外,开平市共完成391亿,鹤山市共完成374亿。

从经济总量的角度来看,这三座县级城市经济发展还有很长的路要走,相对而言,都不是全国经济百强县市。

但整体上,台山市整体要优于开平市和鹤山市,另外开平市和鹤山市两个区域发展差不多。


城市的夜色

我们再来了解一下这三座县级城市现在的产业结构以及产业分布。

现在的台山市三次产业结构比重为22.5:38.1:39.4,从产业结构可以看出,这个区域农林牧渔业是比较发达的。台山市也是广东地区种粮大市,全年共完成粮食播种超过109万亩。

随着台山市工业的发展,这个片区逐渐形成高端电子信息制造、先进装备制造、石油化工产业、先进轻纺制造、新材料制造、生物医药及高性能医疗器械制造等核心支柱产业。


幸福的城市生活

尽管现在第二产业增加值不高,但随着这些核心产业的不断聚集,未来的台山市工业是极具爆发力的。

现在的开平市三次产业结构比重大约为12.2:42.7:45.1,从产业比重可以看出,开平市的工业发展相对来说占比较高,这个片区未来的潜力很大。

产业的不断推进也推动开平市的工业发展,现在开平市最为核心的产业是水暖卫浴,在全国有一定领先位置。另外开平市化工纺织和食品工业也具有一定优势。


架起致富的桥梁

现在的鹤山市三次产业结构比重大约为8.3:46.8:44.9,第二产业和第三产业的比重都非常不错。相对来说,第一产业比重就没有台山市那么多,侧面反映到这个区域未来的发展更偏向基础制造业。

鹤山市的主导产业主要是电气机械及器械制造、金属制品制造、橡胶及塑料制品业、计算机通讯及其他设备制造、有色金属冶炼及压延加工业等。


璀璨的城市夜色

我们再来了解一下这三座县级城市,他们的管辖面积和建成区规模。

整个江门地区管辖面积大约为9554平方公里,相对来说,江门地区本身面积就不是很大。

现在台山市管辖面积大约3291平方公里,在江门地区应该是最大的一个县级城市。

开平市的管辖面积大约1659平方公里,鹤山市的管辖面积大约1083平方公里。广阔的天地给予这三座城市未来更好的发展契机。


越来越美的城市

近水楼台先得月,对于这三座县级城市来说,鹤山市与佛山多个城区接壤,也促进了鹤山市的工业发展。

现在鹤山市的建成区面积大约111平方公里,在江门7区县排名当中处于第2位。另外,开平市建成区面积大约67平方公里,台山市建成区面积大约61平方公里。

从这三个城市的建成区规模看,俨然不再是一座小城市的格局,基本具备中等城市的格局。


城市的小桥流水

我们再来了解一下这三座县级城市现在的房价分布。

江门虽然是长三角核心区重要的城市之一,但江门的房价与其他区域房价差距较大。

现在整个江门地区的平均房价只有0.89万,在全国大概处在第96位。与安徽池州、广西柳州、山东威海、四川凉山等地的房价相近。

江门地区房价最贵的是蓬江区,现在蓬江区的平均房价大约1.07万,对于这三座县级城市来说,房价最贵的是鹤山市。


城市的繁华

现在鹤山市的平均房价是0.69万,另外台山市平均房价0.62万,开平市平均房价0.6万。

总体上整个区域的房价都不高,相比于广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山等地的房价,那么这些城市的房价就显得太低了。

我们从多角度、多维度剖析了这三座县级城市,分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、管辖面积及建成区规模、现在房价分布等角度可以看到:


璀璨珠三角,美丽大广州

对于地处长三角核心区的这三座县级城市来说,工业的发展道路还有很远,相对来说工业底子较为薄弱,产业较为传统。

从人口的角度来看,这三座县级城市,未来也会随着珠三角大湾区的发展,人口持续流入,或许这三座县级城市都能够实现百万级的人口大城市格局。

整个区域的建成区规模都是超大的,城区规模越大,那么城市基建投入也会很大。相关的配套也相比于小城市,它要完善很多,那么未来在医疗、基础教育等方面也会不断加强。


优秀的气候环境

就现在的房价而言,这三座县级城市或许楼市房价没有什么泡沫,短期内看这三座县级城市房价大跌的概率不高,当然房价向上涨的概率也并不是太大。

毕竟对于佛山、中山等地,实际有些区域的房价也并不是很高,对于一些刚需群体,特别是近几年流入珠三角的一些年轻人,也是比较合适安家的好区域。

远期的角度看这三座新的城市未来随着整个城市综合实力提升,那么城市楼市固定资产价值也会逐渐攀升。


不一样的广州城

对于这三座县级城市,从长远的角度看,站在整个珠三角大湾区的角度,或许这三座新的城市楼市仍具有很大的潜力。

城市的发展不是一天两天完成的,而是需要通过一代人、两代人甚至多代人不断经营,不断更新,不断促进城市蝶变,才能让未来的城市变得更加完美。

当然在城市的发展过程中仍然有很多不足,比如传统工业吸引不了太多的高精尖人才,那么在城市产业升级的过程中必然要引入人才。


越来越繁华的珠三角

而对于城市的配套,也需要经过多年建设,不断加强整个城市的软实力,才能大幅提升整个城市的竞争力。

作为每一个在城市安家的年轻人,要认可自己所在的城市,认可这座城市,每年的日新月异,当然要学会包容这座城市的缺点,让自己的生活过得更好,那么就需要自己和城市共同奋斗,共同发展。


不同角度看广州

鹤山市最大的潜力在于与佛山多个城区融合发展,未来的工业产业不断升级。

台山市最大的潜力是未来的江海合作,促进台山市未来形成更大的产业集群,推动台山朝着沿海重要的区域中心城市发展。

开平市最大的潜力是与新会区、台山市相向发展,大力提升软实力,促进开平成为整个珠三角核心区当中的后花园城市。


城市在进取中蝶变

绝佳的地理位置促进未来整个大江门的改变,对于这个片区未来是不需要过于担心人口流失。

这些年广东地区发展的快,主要跟广东地区的地理位置有直接关系,另外这片区域气候环境要好于东北地区,也促进了很多东北地区的年轻人纷纷安家广东沿海区域。

那么对于江门市来说,房价相比于广州、深圳、东莞等地的确要便宜不少。


繁华的珠三角

不可能所有的人都前往了珠三角最为核心的城市,也会有很多人选择到江门各区县安家。

而随着江门综合实力的提升,不管是鹤山市还是开平市、台山市,未来都有可能会快速融入江门城区建设。


珠三角大湾区

看好台山市、开平市、鹤山市未来的城市建设,也看好这片区域未来的楼市发展,应该说,这个片区未来的楼市具备一定的潜力。

个人观点,仅供参考。

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