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都说自己是下一个珠江新城,究竟谁更“坚”

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今年中下旬以来,整个广州楼市大环境都比较低迷。

隔三差五就能看到那个区有新盘“打骨折”,低于拿地价卖;也会看到那个区有楼盘开发商为了“回血”,新推组团比第一批开盘价还要低;甚至还会看到市中心有二手房直降数百万元,“业主急售”字眼格外吸睛。

但,无论市场怎样变化,价值仍旧坚挺,能喊出“老子依然最牛”的,大概也只有珠江新城了。

抛开少得可怜的新房不说,此前我们了解到珠城有豪宅“大甩卖”,调查后发现,的确如中海花城湾、中海璟晖华庭都有房源降了300多万元,但请注意,与其说是降价,不如说是将价格回调至合理区间更为恰当。

毕竟用中介的话说,目前珠城出现大幅降价的房源只是因为个别业主急售,大部分业主均保持观望的态度,没有主动大幅度调价。

意思就是,其它区域价格战打得不可开交之际,珠城业主默默把价格调至合理,并表示:其实我也不着急卖。

不夸张地说,乐居君身边真的不少人会把珠城当成买房的最终归宿。这也说明,好的地段,价值就在那,管你市场如何风声鹤唳。

珠玉在前,模仿者也接踵而来。

自珠城颇具规模后,一大批新秀也陆续露脸。金融城、琶洲、白云新城、明珠湾起步区、万博、黄埔临港CBD、白鹅潭......它们听起来,既熟悉又陌生。

熟悉的是,它们几乎每个出场都自带BGM——我是下一个珠江新城;陌生的是,大家甚至没弄清楚它们具体定位是啥。

好了,今天我们就来多维度对比下,谁才是珠城的“接班人”吧。

01 / 投资强度

珠城之所以贵,是因为自2003年规划正式通过后,大量财富开始滚滚流入。

单不完全统计,整个珠城的投入资金已达万亿级别,摊分到每一平方米土地上,是惊人的几十万元。

而“接班人们”的投资强度如下:

金融城:4108.6亿元(数据来源:《广州市2020年重点建设项目计划》,包括续建、新开工、竣工项目在内,共13个)

琶洲:超815亿元(数据来源:海珠区2021年重点建设项目计划)

白云新城:约495亿元(数据来源:广州白云发布)

万博:超450亿元(数据来源:公开报道)

黄埔临港CBD:超500亿元(数据来源:《黄埔临港经济区“十四五”发展规划(2021-2025年)》)

白鹅潭:超500亿元(数据来源:公开报道)

明珠湾起步区:超800亿元(数据来源:公开报道)

不难看出,与珠江新城同属天河的金融城和海珠的琶洲,投资金额相对较高,其中金融城更是高达4108.6亿元。

目前,金融城的写字楼都集中在起步区,西边是员村旧改项目,东边还有大片的空地,相信会是未来建设的重点。


除了市区,南部的明珠湾起步区投资强度也不容忽视,超过800亿元。但需要注意的是,这仅是预估金额,还得以实际投入为准。


|“荒芜”的横沥岛

毕竟与其它板块相比,明珠湾板块建设相对缓慢,以横沥岛为例,大多还是农田面貌,要多加投入也不足为奇。

而已经颇具雏形的万博,由于体量相对其它板块较小,所以投资金额大概约450亿元,但却是最像珠城的板块。


|高楼林立的万博CBD

总结,单纯从实际投资金额来看,金融城完胜。

02 / 进驻项目

就目前而言,已建成写字楼较多且投入使用的板块是琶洲,加上在建和待建,总数超30个,包括阿里巴巴华南运营中心、TCL大厦、腾讯广州总部大楼、三七互娱广州总部大楼等。

此外,琶洲还有商地陆续出让,未来写字楼将更加密集。


白云新城、明珠湾目前已建成项目不多,均为个位数,但由于持续有商地出让,未来两个板块都将迎来超20个项目,多以总部企业为主。

黄埔临港CBD方面,同样是建成项目不多,比较有代表性的是保利鱼珠港和广报云汇。

万博方面,前面也已经说过,写字楼建设得差不多,预计之后也不会有太多新增,主力会放在招商上面。

最后,是连本地人都在吐槽的白鹅潭,从“白鹅潭经济圈”提出至今,已将近15年,但建成的代表性建筑只有立白中心,当时连立白创始人许晓东也感慨白鹅潭发展进程缓慢:“立白长大了,但孕育了立白的白鹅潭还跟10年前一样。”

2020年6月18日,华夏幸福68.39亿元拿下荔湾白鹅潭地块,原本要建成300米地标,但后来由于华夏幸福至今出现问题,项目建设暂缓。

哎,单从建设现状来说,白鹅潭与其它几位“准珠城”相比,仍任重而道远。

03 / 交通建设

路通,则财通。

要成为广州下一个CBD,公共交通必须得“搞起来”,不然很难把人吸引进来。

目前而言,各板块的在建/规划地铁线路如下:

金融城:4条地铁,已开通:地铁4号线、5号线车陂南站;规划:地铁25、23号线

琶洲:5条地铁,已开通:地铁8号线琶洲站、地铁18号线磨碟沙站;规划:地铁8号线东延线、23、28号线

白云新城:4条地铁,已开通:地铁8号线小坪站、地铁2号线白云公园站;在建:地铁12号线、14号线二期

万博:2条地铁,已开通:地铁7号线南村万博站、地铁18号线南村万博站

黄埔临港CBD:6条地铁,已开通:地铁5号线三溪站、地铁13号线鱼珠站;规划:地铁25号线、7号线二期、12号线支线、30号线

白鹅潭:4条地铁,已开通:地铁1号线芳村站;在建:地铁11号线、地铁22号线后通段;规划:地铁28号线

明珠湾起步区:3条地铁,已开通:地铁18号线横沥站、地铁4号线南沙客运港站;规划:地铁15号线

在已开通地铁方面,各片区都不相上下,大家都基本有两条地铁线路加持,但论换乘和去主城区的便捷度,还是金融城、琶洲、万博、黄埔临港CBD以及白鹅潭较方便。

04 / 人口与房价

最后,我们来讨论下板块里的“人”和“房”。

“人”方面,没办法具体到板块了,只能粗略从2020年广州各区常住人口中窥探一番。

——金融城所在的天河区:2020年最新常住人口178.85万人

——琶洲所在的海珠区:2020年最新常住人口172.42万人

——白云新城所在的白云区:2020年最新常住人口277.96万人

——万博所在的番禺区:2020年最新常住人口182.78万人

——黄埔临港CBD所在的黄埔区:2020年最新常住人口115.12万人

——白鹅潭所在的荔湾区:2020年最新常住人口101.2万人

——明珠湾起步区所在的南沙区:2020年最新常住人口79.61万人

排到前三的区域为白云、番禺以及天河。白云、番禺由于地铁3号线的带动,吸引不少中心区购房需求的外溢,但也只是担当着睡城的角色,不能说没人留在当地“CBD”工作,但绝大部分,还是会乘坐3号线回到天河上班的,所以目前白云新城和万博,人气还不算很旺。

而天河常住人口接近180万人,这些人基本都会留在天河上班,随着珠江新城企业的饱和,未来金融城大概率会接棒。

至于明珠湾起步区嘛......南沙常住人口本来就少,加上片区目前还是待建设状态,如果未来想多点人才引入,怕还是得依靠政策的倾斜。

房价也是区域价值的一个反映。


第一阶梯,非金融城和琶洲莫属,前者新房均价去到10万元/㎡;后者甚至无新房在售。

第二阶梯是白云新城、万博、黄埔临港CBD和白鹅潭,其中白云新城有“云山别墅”均价也冲上10万,而白鹅潭均价最高也到7万+。

值得一提的是,万博和黄埔临港CBD有部分二手房被列入参考价之列,故数据与实际会有所偏差。

最后是待发展的明珠湾起步区,新房均价最低3字头(受限价影响),二手房方面,均价2字头也有交易。

05 / 总结

不难看出,最有潜力接捧珠城的,还是中心区的金融城和琶洲,但万博、黄埔临港CBD的实力也不容小觑。

相比之下,白云新城、白鹅潭和明珠湾起步区,就要加把劲,在基建、人口导入方面多花功夫了。

看了那么久,你心中的“第二珠城”是谁?下方留言区跟我们说说吧~

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