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房企融资放松,没有雪中送炭,只有锦上添花

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文|邓浩志

房企融资“有松又有紧”,市场格局在颠覆

保利、中海齐发公司债,高信用房企融资暖风频吹。2021年11月22日,保利发展发布公告称,拟公开发行公司债券不超过98亿元;同日,中国海外发展公告称,其全资附属公司中海企业发展集团有限公司拟发行总额不超过人民币50亿元的境内人民币债券。


1、从宏观上看,房企融资有些微放宽。

中央、部委近期都强调要支持房企的合理融资,近期也看到了相关动作的落地。从宏观的角度看,开发企业的融资情况会有所改善。但管理层也强调对房地产:要托底,不要强刺激。所以预计这次宽松的力度应该不会很大,改善一点可以期望,但借助大量资金再次大规模扩张就不太可能了。

今年10月集合信托产品的成立数量和成立规模均大幅下滑。其中,房地产类信托产品下滑最为显著,10月房地产类信托成立规模为87.25亿元,与前一个月相比大幅减少46.18%。不仅如此,市场消息称多家信托公司于日前再度收到监管部门的“压降”通知,要求各信托公司应严格执行年初制定的通道业务清理和融资类信托业务压降计划,确保完成信托部下达的任务。此前,监管部门为行业确定的2021年压降目标为:融资类信托规模再降1万亿,违规金融同业通道清零,风险处置3000亿以上,房地产规模不超过2020年末。信托行业的“压降”整改,让目前正四处寻求融资宽松可能的房企,或许又少了一条“希望”的通道。

2、从微观上看,不同的房企在融资放松上将有明显的不对称性。

从最新的针对房企的融资操作看,没问题的“好学生”获得继续融资的机会,有问题的“差学生”还是难以融资。如果这种方式继续,则这里针对房企的放宽融资不是为了“救命”,而是使得强者更强,结果只能是一部分吃掉另一部分。所以,需要密切注意后市是否按这个“剧本”走,因为这将大大影响资本市场,以及购房者对房企的选择。


旧改不会停,但速度会放慢,格局会改变

省住建厅发布《关于明确近期国家有关文件约束要求的函》


核心内容有几点:

1、城市的旧改不会停;2、严控大拆大建;3、严格限高城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑,不得新建500米以上超高层建筑;4、旧改工作未来国企扛大旗。

其实这份文件和之前几个月官方的态度是一脉相承的。整个旧改的形势和之前比发生了较大的改变:

1、旧改肯定是要推进,这是大城市老城更新的需要,也是提高土地使用效率的需要。此前就从来也没有说要停旧改,但来为旧改的动作肯定会大大放缓,毕竟从中央到地方都有了新规定,新要求,新办法。尤其是避免大拆大建。此前中央要求片区拆改比例不得高于20%,这个如何界定仍没有明确的说法。所以都需要时间消化和理顺。

2、房企参与旧改的程度和积极性肯定会大大降低。旧改工作国企扛大旗,广州旧改项目必须有20%以上保障性住房这都是此前明确了的,所以房企作为旧改主角的时代已经一去不复返了。而融资地块空间越来越小,旧改的利润想象空间也会大大缩减,房企参与的积极性也肯定大大减少。

(本文图片来自网络)

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