20年后，这4类小区将沦为“贫民窟”？内行人已在悄悄“抽身”

这两年随着国家对房地产行业政策不断收紧，楼市的拐点似乎已经真正的到来。在今年的11月1号，中指院公布了我国前100城的新房二手房价格的涨跌情况，其中有59个城市二手房价格出现了下跌，1个城市横盘，只有40个城市的房价还在上涨。而且我国前100城的二手房平均价格也是自从2020年6月份以来首次出现下跌。

随着越来越多的城市房价出现下跌，很多投资炒房者对楼市的信心开始动摇，开始不断抛售已经名下的房产，这也造成二手房市场供大于求的现象。随着二手房挂牌量的增加，我国住房过剩的问题也更加凸显出来。其实笔者在很多文章中已经提到，我国的住房资源早已过剩，投资炒房者手里囤积了大量的空置房，这些空置房随着房价的稳定必然会不断流向市场，对二手房市场造成冲击。

笔者认为这两年一些人想抛售已经的房子已经晚了，甚至很多房企想脱离房地产行业也已经晚了。这里我们可以参考万达和恒大的遭遇就能基本明白，万达在2017年左右就开始不断转型，期间也经历了疫情造成的低谷期，但总体来说脱离房地产行业后，负债率明显降低，公司运营正常。反观恒大，总负债达到1.97万亿，公司已经到了生死关头，虽然许家印也想甩掉房地产产业，进军新能源汽车产业，但好像为时已晚。

随着我国住房资源的过剩，二手房挂牌量的增加，未来必然会有一些品质比较差的住宅面临淘汰。那么未来到底会有哪些房子会被慢慢淘汰呢？对于这个问题，一些专家认为20年后这4类小区很可能会沦为“贫民窟”，内行人已经在悄悄“抽身”。

第一:交通不便的远郊房

为什么说未来交通不便的远郊房会变成贫民窟？我们从投资和居住两个方面讨论。首先从投资角度来看，未来远郊房基本没有了升值空间。我国城镇化率已经达到了63.89%，已经和发达国家的70%已经相差不远，所以未来我国的大部分城市都不会再大范围地向外扩张。城市不再扩张，那么远郊房升值空间就非常有限，甚至如果楼市情况不好，出现贬值的可能性更大。例如郑州这座城市，从去年疫情楼市遇冷开始，房价出现下跌的区域基本位于远郊区域，而且越偏僻的地方房价下跌的越厉害。

其次我们再从居住舒适度方面来看，交通不便的远郊房居住舒适度比较低。首先这些交通不便的远郊房周边的配套并不齐全，没有大型的医院、商业圈，也没有名校。所以平时老人就医孩子上学都非常的不便。最重要的是如果交通不便，小区周边没有地铁的话，对于上班族而言，每天上下班的通勤时间可能能达到3~4个小时，长期这样，会让人非常的疲惫。因此远郊房升值空间有限，居住舒适度又比较的低，随着人们生活水平的提高，一些中产阶级会慢慢搬离，最后变成“贫民窟”的概率很大。

第二:房龄高、品质差的高层住宅

如今我国最早一批高层住宅的房龄已经超过了20年，房龄比较高的高层住宅如果品质比较差的话就已经开始出现老化问题。例如墙体的脱落、电梯故障、线路管道出问题等等。对于高层住户来说对于这些机械设备的依赖性更高，例如如果电梯出现故障，很多高层业主就可能被困在家里。

另外随着时间的推移，比如再过个20年，这些高层暴露的问题将会越来越多。例如未来这些老高层的拆迁问题、旧改问题等等。另外未来这些高层住宅各种设备维修的成本也越来越高，例如再过个20年高层的电梯、各种管道线路可能都需要更换，这些设备维修更换起来成本非常的高，可能业主就需要重新缴纳维修基金。所以一些专家认为，那些品质差的高层，随着时间的推移，老化速度要快于品质好的房子。因此这些房龄高品质差的高层住宅将会沦为“贫民窟”，经济条件好的家庭会选择搬进居住环境更好的住宅中。

第三:物业服务水平差的小区

随着住房形式的进步，小区物业的重要性越来越突出。小区如果有一个好的物业公司，即使小区原来基础设施和绿化环境比较差，但经过小区业主和物业公司的努力，小区的环境也会越来越好。但如果物业公司服务水平比较差，即使小区原来的品质比较好，到因为物业公司不作为，过几年也会老化严重。

因此现在对于很多小区，物业的服务水平的高低，甚至决定了小区品质的好坏。例如在同一个地段的小区可能仅仅是因为物业公司服务水平不同，价格能相差几千元。所以那些物业服务水平差的小区，一方面可能业主和物业的纠纷不断，另一方面因为物业公司不作为老化速度加快，一些中产阶级也会慢慢搬走，最后这些小区也会沦为“贫民窟”。

第四:房龄高的公寓住宅

过去公寓之所以受到一些年轻人的欢迎，很大一部分原因是受到一些影视剧的影响。影视剧把公寓生活描写得特别美好，公寓上不仅有酒吧、KTV等娱乐场所，而且装修也非常的豪华。但其实现实中并不是这样，而且公寓缺点也特别的多。首先就是产权只有40年，而且也不能落户，物业费、水电费取暖费也要高于商品房。其次公寓住户比较多，上下楼梯不方便，容易造成拥挤。最后公寓一般是独栋的，绿化和基础设施都不会有。

最重要的是公寓老化的速度也非常的快，再加上产权比较短，可能一些公寓过个20年就不再有人愿意住了，剩下的都是一些租客和经济比较困难的住户。因此公寓最后的命运可能要比一些品质差的高层更惨。

总结：可以看出，随着我国住房资源的过剩，住房出现分化已是不可避免，未来那些高品质的房子需求量依然比较大。但那些品质差的房子最后也可能面临淘汰的命运。

最后你认为未来还有哪些房子会沦为“贫民窟”？欢迎在评论区留言讨论。