杭州的多中心发展形势：对于楼市，理性最重要，客观的看待问题

01、前言

今年是放开三胎的第一年，如果放开三胎对生育有帮助的话，那么在2022年、2023年就应该能看出来了。

现在生育率的问题，不是说放开几胎，也不是给夫妻放几十天的育儿假，关键的核心是，生活的硬件配套没有跟上来，而不是软件没跟上。

在国内一胎都在减少的情况下，三胎只能让那些已经生了二胎的生育强人，继续发光发热。

而育儿假的本身就很难执行，别说育儿假了，年休假在大部分私企里面，都无法实现的，更别说这个假期了。

房价太高，把整个社会的生活成本都拉的太高了，而大家的收入却没有增加。

生活成本高了，收入又没有增加，压力自然就比较大了。

高房价，影响的是方方面面的。

02、杭州的多中心发展形势

举个最简单的例子，现在的绍兴楼市。

上周靠着下架了一些低价二手房，让绍兴楼市的热度勉强提高了一些，但是这周就又冷了下去。

绍兴现在也是撑不起这个房价了，绍兴才只发布了第一批二手房指导价，绍兴楼市就冷成了这样，想想如果绍兴公布第二批二手房指导价，绍兴楼市得冷到什么程度。

现在绍兴的新房楼盘基本上都会有一些降价的行为，这些降价的新房，让本来就冷的绍兴楼市更冷了。

目前越秀区的住宅去化周期已经达到了12月左右，这已经濒临高库存的情况了。绍兴的新房卖不动，开发商除了降价以外，也没有什么好办法。

绍兴楼市这么冷清，还有一个原因是杭州楼市降温了，绍兴楼市对杭州楼市的依赖性比较高，当杭州楼市火热的时候，一些溢价就能流到绍兴楼市来，而当杭州楼市自己都降温的时候，绍兴楼市就更冷了。

绍兴楼市未来形势依然严峻，绍兴房价还有进一步的下跌空间。

回到楼市本身话题，说回杭州的楼市。

杭州现在是多中心发展形势，在未科、勾庄等副中心还未完全建成之前，先行建成的奥体板块主中心的地位很牢固，加上亚运会的东风，奥体板块一时风光无限。

在小龙虾看来，奥体板块的业主，没有什么特殊情况，经济实力允许为前提，在亚运会前应该留，等待明年属于奥体的高光时刻。

再说目前替代品少。

与传统市中心等板块相比，奥体的优势很明显，就是变现很快，有流动性。

一旦卖掉，换了其他板块，有可能变成真正的“不动产”。

另一方面看，2022年亚运全结束后，奥体板块已经没有什么新地了，也会和其他市中心豪宅板块一样从青壮年慢慢变成中年，中老年…

回顾杭州的发展历程，你会发现没有哪个板块是不可替代的。可以从西湖时代走向钱塘江两岸，同样也可以把重心从钱塘江两岸转向云城、三江汇、大城北。

5年以内，奥体还是那个高富帅，是他最值钱的时刻。如果纯粹从保值来讲，我的观点是在这5年内逢高卖出。5年后，奥体从青壮年慢慢变老。

另外，未科、城北等副中心也逐步建成，真正形成多中心的杭州。

就拿奥体引以为傲的莲花碗来说吧，未科的5万座超级体育中心最近已经进入施工图投标阶段，明年就会开工。

和奥体极其相似的，规划图上显示未科体育中心不远处立着两柱香（超高层）。

以后奥体的相对优势会下降。因为供地少，关注度也会下降。而大城北、云城还有一望无际的土地可以源源不断提供新的配套。

比如第三次供地的华丰综合体一出现，迅速吸引了全城的目光，江北还有很多其他宝地出让。

可见，在接下来两年的新房市场，关注重点开始由江南转向江北。

没有哪个板块可以一直正当红。

从来只见新人笑，何曾见得旧人哭？

03、理性最重要，客观的看待问题

关于现在的房价，小龙虾可以这么跟大家说，房地产税细则没有落地之前，不可能有大行情，没有哪个大型的炒房团敢把自己的身家都压在这个里面。

现在楼市里面，真正着急的，是房产中介。

还有一些高位接盘的普通半吊子散户炒房客，房产中介是因为成交量太低了，房子卖不出去，他们的收入就会锐减。

大家可以观察发现，自从下半年开始，房产中介下岗率明显增加了，并且各家房产自媒体的收入都不太行了，有的都把原来租的大平层给退了，来压缩开支。

那些被套的散户炒房客，他们多半是手上拿着垃圾房子，他们也知道房地产税细则出来以后，就算房价再涨，他们的这种有硬伤的房子，也很难涨了，他们也很急。

所以在这种情况下，楼市里面会多给你制造焦虑的消息，大家一定要冷静，客观的看待，不要轻易的被带节奏。

理性最重要，客观的看待问题。

另一方面，投资房产的门槛越来越高，普通人很难参与进去了。

职业炒房客玩的一直都是短炒、代持、ABC单等等的，通常持有一套房的时间不会超过半年，他们有专门的法务、财务、政策等等的研究人员。

这帮子人已经在房价下跌前，大部分都抛掉了，而那个时候是这个城市待售二手房数量才刚刚增加的时候。

职业炒房客跑完以后，半吊子的炒房客发现楼市不行了，这些半吊子的炒房客胆子比较小，一般没有团队，他们一般会掩护职业炒房客，等他们看到职业炒房客都跑了，他们要跑的时候，已经有点晚，但是降价依旧可以卖出去。

等这两帮人跑完以后，就剩下那些自己觉得自己是刚需的人，他们是持有多套房的普通人，他们也不懂炒房客，等这两拨人都走了，他们才反应过来房价要跌了，但是他们不甘心自己的房子便宜卖，再加上房子没有持有成本，他们就耗在那死磕，不降价或者少降价。

等这帮子人反应过来的时候，就是待售二手房数量大面积增加的时候。

04、总结

大家都知道，土地价格占了房价的大头，换而言之，土拍的走势决定了房价的走势。

按理说，要抑制房价，只需要降低地价就行。

但是，为什么各地管理者对于土拍价格越拍越高的状况，乐见其成呢？

最大的原因，就是因为地方负债，负债是要付息的。

假设付息利率是5%，那么借一个亿就要支付500万的利息。而各主要城市的债务数额，都是以百亿来计算的。

用财政收入来付息？不现实。

靠收入保吃财政饭的工资已经是捉襟见肘，还要搞民生投入，哪里来的多余资金付利息。

所以地方债务还本付息最大的资金来源，只能是卖地。

问题就来了：假设对应100亿的债务，只卖100亿的土地购吗？

显然不够——因为还要付利息。

还有一个问题，如果当期卖地收入不够还本付息，那么只能再发新债，而这个新债就包含了原本的债务和利息。

新债又要支付利息，于是这个“利息的利息”就变成了“复利”。

正因为复利的存在，所以土地的价格也要跟着复利上涨。否则，债务缺口就会越来越大。

——这就是土地需要不断涨价的深层原因。

楼市向来都是买涨不买跌，现在一直跌，有的明着跌，有的阴着跌，又不准涨价，结果只有一个，那就是大降，不大降卖不出去。

谁先觉醒，谁先解套。

飞的越高，摔得越惨，是不变的真理。

春节前变着法大跌的人，还有机会出手。明年开始，就彻底失去这个机会了。

降价卖不出去，是因为降的不到位。

真正聪明的人，一步降价到位，现在炒房被困的，不赔钱就是赚钱。

这个道理不明白，明年就是一片后悔声。

还有两个月的黄金期，出不了手的，明年更难了。