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郑州库存还有30个月,请做好继续站岗准备

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01

2017年买房站岗,4年过去,土岗已成坟,荒草长老高。

讲讲最近两个朋友遇到的事情。

他们两个都很忙。一个忙着卖房,一个忙着维权。

卖房的这位朋友,2017年买的房,刚需首套。

当时太年轻,被规划迷惑,冲进了绿博,买了融创观澜一号。

买房时满是幻想,交房后心碎一地。

绿博,没人、没配套,荒得只有竖立起来的一栋栋楼。

这样的房子,来刚需自住,不管是通勤,不管是生活,都不符合。

住不了,每个月还得还4500的月供。遂心生了卖房的想法。

卖房,才知道有多尴尬。

跑了大半个绿博,没找到一个二手房门店。

要挂牌登记,需要跑到白沙、或者中牟县新城区找中介。

在中牟新城区的二手房门店,再次遭遇暴击。


中介告诉他,按他报的9500元/㎡的挥泪甩卖价,铁定卖不出去。

他看了贝壳的后台数据,和他同小区挂牌的房,三个月,没一个带看。

绿博,已不在于房价高低,而在于,丧失了流动性。

卖房的朋友,好歹有套房。维权的朋友,还为房子何时交房而奔波。

他的事情其实在文章里讲了不止一遍。

买的盛润运河城,楼盘停工快一年。

为了交房,他四处奔走。

工地、盛润总部、街道办、银行。

爬楼,堵门、挨打、被喷辣椒水……


该经历的,不该经历的,全都经历了一遍。

两个朋友遇到的事情,我之所以讲出来,是因为非常典型。

他们都算是近几年在郑州买房的受害者。

这里,我必须用“受害者”这个字眼,才能表达他们内心的愤懑。

他们的事例,很极端地代表两类购房群体——

一类是买房站岗的人。

二类是延期等交付的人。

02

讲真心话,对于郑州现在的房地产市场,我连吐槽的力气都没有了。

差,实在是差。

新房市场,一个个楼盘。不管三环、四环、远郊、主城,降得没了底线。

那么多开发商,比拼式、踩踏式的降价。

融创、鑫苑、汇泉降价就算了。

万科、保利、金茂、华润等不缺钱的房企也大搞降价。

二手房市场,除了少数的20%优质楼盘,剩下的80%普通楼盘,不割肉放血卖不出去。

最近我在研究法拍房,彷佛打开了新世界的大门。

通过法拍房,很能看出一个城市房地产市场的热度。

郑州的法拍房数量,在暴雨疫情之后增加了不少。

看法拍信息网,现在大郑州,同时在拍的房源有1428套。

这些增加的法拍房,除了开公司、做生意失败的。

还有一部分是普通人的房屋断供。

这是与之前法拍房来源的很大不同。

前几天网上流传的平顶山小伙儿房子要被拍卖的故事,让人唏嘘。


那是一个非常有代表性的案例。

讲述了一个郑州普通打工人在遇到两灾之后的经济困境。

那个视频挺长,6分多钟。我看了两遍,感觉很心酸。

关于法拍房,会在后期专门写一篇研究文章。

讲这些,其实是想说明一点。

郑州现在各个层次的房地产市场,还挣扎在价格失序的泥潭里。

03

郑州的房地产市场现在这副样子,原因很多。

有全国大行情的原因,房企的金融管控,造成了房企端的降价与跑量。

有遭遇暴雨疫情的原因,天灾不可抗力,短时间冲击了咱们的经济。

还有一个原因,就是供地量太大。

这个问题其实楼精也写过很多,但今天楼精想拿详细的数据再聊聊。

我耐着性子,找了郑州自2016年以来商品住宅的供应和成交量。

一对比,就发现很多问题。

把新郑、荥阳等远郊算上,整个大郑州,从2017年开始,年年供过于求。


所有数据来源于克而瑞

我把数据又作了细分,分成主城和环郑,再看了一遍。

主城,和大郑州表现一致,从2017年开始,年年供过于求。


环郑,表现更惨烈,从2017年开始,年年供过于求,供需失衡厉害。


2017年多600多万方,

2018年多300多方,

2019年多500多方,

2020年多500万方,

2021年多300多方。

年年多,年年有库存,年年有累积。

大郑州的商品库存去化周期一直呈上升态势。

到今年10月,按照近三个月的去化速度,大郑州如果一点也不供地,

剩余的商品住宅库存还能再卖30个月。


这是大郑州的数据。

如果区分主城和环郑,

主城的剩余库存还够卖19.3个月。

环郑的剩余库存还够卖50.6个月,4年多的量。

梳理完这些数据,现在市场上,

我们能看到的各种现象,都有了合理性的解释。

04

前期的库存都是需要慢慢去化的。

这需要时间,需要消耗,需要信心慢慢恢复。

能够看到好的一点是,郑州已经开始注意供地的控制了。

今年1-10月,大郑州的商品住宅供应比去年少了900多万方。

是去年住宅供应的61%。

只要控制住供应,剩下的就是慢慢熬时间了。

郑州的房地产市场,什么时候能好转,能恢复。

别去看网上各个大V的言论。

就盯准库存去化周期这一个指标。

什么时候,库存能回到12个月以内,我们就恢复到了正常的市场水平。

别的不多说,作为一个地产号,楼精期待郑州房地产市场早日康复。

只有稳定的市场,才有行业的安宁。

来源:郑州楼精

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