深圳楼市：别等踩坑后才明白过来

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具体买房问题请提问

会员提问：五哥，你好，身边有朋友都开始置换福田或者南山地区的学区房，预算比较有限，无法置换名校学区房，想问一下未来龙岗区可能会有哪个学校有较好的发展前景？

答：你好，对于预算不足的家长来说建议优先升级原关内的名校学位房。如果实在不行，再退而求其次在东部优质或潜力学校的学区，淘一下学位房。未来龙岗地区五年新增义务教育学位18.3万座，数量仅次于宝安区的学位供应量的存在，排名全市第二，学区化、集团化办学模式将成为主流。龙岗区的集团化名校包括龙城高级中学教育集团、龙岗区外国语学校（集团）、香港中文大学（深圳）附属学校（集团），这几大集团名校都位于龙岗区强势板块或者发展潜力较好的板块内。未来香港中文大学（深圳）附属学校（集团）以及龙岗区外国语学校（集团）有可能会出现名校，家长们可以重点留意。

会员提问：五哥， 我想问房产小白该如何最快学会房产投资呢？

答：你好，房地产既普罗大众、也可以获得稳定可观收益的投资道路、再者掌握了基础的相关原理，就拥有绝对的认知优势。投资关键是找到本质，找到逻辑。实际上，大家很难看到关于用房地产赚钱的经验介绍，这关键在于房地产的底层逻辑是经济学，是国家的货币环境和城市化进程。所以第一步是理解房地产的经济学原理。之后建议使用杠杆，尽力贷足每一套房产。选筹正确，贷足贷款，是房产投资的正确路径。所以还需要理解城市的运转逻辑，比如分析地段的关系，判断整个楼市的价值分布，做到迅速评估房产的价值。最后，融资是门技术，但只要找到投资入门的逻辑，一切问题都会迎刃而解。

会员提问：五哥，你好，名下有一套房，在宝安湾美花园，想改善到桑泰丹华的三期复式，请问桑泰丹华值得选择吗？湾美花园在宝安，感觉随着宝安发展会升值，是不是不应该出手？

答：你好，关于桑泰丹华有两点要注意：1.房子面积大，环境宜居，但房价涨幅很小，西丽很难形成高端圈层，房价水分较大。2.地处大学城，很难成为城市核心，即使拥有留仙洞产业基地，也无法避免价格尴尬，地铁15号线开通后更会加剧这一点。关于要不要置换宝安的房子的问题，有如下建议：湾美花园/圣拿威所在地段不算很好，与宝中发展联系不紧密，且刚需户型较多，很难有改善群体接手，建议出手，置换到宝中核心区，置换后居住体验可能会下降，但需要明确，地段决定楼盘上限，建议选择更好的地段板块，进入更高净值的社区圈层。

会员提问：五哥，你好，刚需自住，想在深圳买房，今年买房在深圳容不容易呢？有什么注意事项吗？

答：你好，刚需买房，要注意时机，手里有钱就别怕没车可上，就是不要乱上，要弄清楚自己的需求和侧重来找房源，这才能合理控制预算，而这些因素最多不要超过五个，将这些考虑因素依照重要程度排序，再列出需要注意的因素。对刚需来说，如果预算有限，建议买新房，因为这个在同等价位情况下，买家需要支付二手房的资金起码提高2-3成，这也缩小了选择范围。买新房要注意开盘时间，不要太专一，把鸡蛋放在一个篮子里；新盘的价格也是需要注意的，可以通过近期招拍挂市场出让的地块来推测最高入市价格；要多方对比去评判一个楼盘值不值得买。

会员提问：五哥，你好，想投资一套房产，请问松岗的畔山御景花园值得考虑吗？对比中海西岸华府如何？这两个楼盘在什么方面存在差异？这两个选谁更好？或者有没有其他推荐？

答：你好，这两个楼盘小区品质都不错，绿化率高，但不值得投资，原因在于没有商圈和片区概念带动，且临近高速，噪音大。宏观层面上，这两个楼盘都是松岗中学的学位，教育资源优质，投资价值差异不大；微观层面上，畔山御景花园的小区品质略高于中海西岸华府。相邻板块对比，沙井比松岗在大空港辐射上更有优势，比松岗提前受益，因此也可以考虑沙井的万丰海岸城和深圳外国语新桥校区。