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降价促销被叫停!连续上涨五年的“苏北王”,也顶不住了

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越来越多的城市,在搞新房促销,且花样百出。同时,越来越多的城市,在限制搞促销,不允许开发商打折太厉害。

有的城市直接发布限跌令;有的城市约谈房企,要求他们不要恶意降价,否则不予网签;有的城市,则直接叫停。

比如最近的苏北王徐州。

近日,徐州贾汪区的吾悦华府项目,以“工抵房”的方式,在国庆期间搞了一波促销,结果被业主举报了。

之所以被举报,是因为该项目之前的备案价是7200元/平方米,促销价是5400元/平方米,每平方米足足降了1800元。这让已经买了房的业主很是气恼,

凭什么我买贵你买便宜,凭什么降价,我买房是为了涨价的。

被举报后,贾汪区市场监管局立刻展开调查,发现该楼盘备案均价为7200元/平方米,近期实际成交均价在6300-6400元/平方米左右。

于是,立刻发布《责令改正通知书》,告知开发企业:其以“工抵房”的名义宣传销售商品房的行为,违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》,责令停止该违法行为。情况说明提及,至10月11日,已退还41户意向金。


目前,该项目已经按照《责令改正通知书》,停止了此次促销活动。

看看,现在开发商想降个价卖房,想快点回款,阻力有多大,阻力来自各方。

其实降价被举报,并不让人惊讶,毕竟人性都这样。没上车之前,都巴不得降价,最好自己降到自己能够轻松全款购房。一旦上车之后,那就期盼着房价最好一天一个价地往上涨。

最让人惊讶的,还是这座城市本身。徐州,一个房价已经连涨了五年的城市,居然也开始降价促销了。

02

在这轮调控周期中,有两个城市的房价非常顽强,能够成功穿越周期,房价持续上涨了60多个月,它们分别是西安和徐州。

徐州上涨的逻辑并不复杂,主要有三个:

第一,地价不断上涨,带动房价上涨。

数据显示,徐州的楼面价,从2018年突破万元,再到2020年逼近1.7万元/平方米,期间,地方频出,楼面价的天际线不断被刷新。面粉价格不断上涨,面包价格焉能不涨。

第二,货币棚改持续拉动。

货币棚改是绝大多数三四线城市,尤其是那些本身人口流失,经济低迷,但房价却能跟涨的城市,上涨的主要动力。

徐州房价不间断上涨背后,货币棚改同样功不可没。

以徐州房价多次领跑全国的2020年来说,2020年全国货币棚改本来就转向了,但是徐州当年的棚改,却是火力全开。数据显示,2020年徐州市区范围内计划新征收项目69个、约1276.41万平方米,前期推进项目28个,约592万平方米。

第三,城市人口不断增加,地位不断攀升。

作为十大非省会地级市,徐州的经济实力不可谓不强,它周边没有大城市,享受不到大城市的辐射作用,依靠自身的交通、产业和人口优势,终于将自己打造成了淮海经济区的中心城市。


数据:各城市统计局

这一点,也获得了管理层认可。

2017年6月,国务院批复《徐州城市总体规划(2007-2020)(2017年修订)》,国家层面上首次对徐州作为“淮海经济区中心城市”定位予以明确认可。

在经济、地位不断攀升的背景下,徐州人口吸引力也在不断加强。最新七普数据显示,徐州2020年常住人口为908.4万人,较十年年增加了50.3万人。

作为一个无依无靠的城市,人口竞争力能保持如此,非常不错。这也是本号看好徐州的根本原因之一。


数据:江苏省统计局

以上三点因素,共同成就了徐州房价连涨五年的战绩。西安大抵也是如此,只不过人口增加的权重更大一些。

西安今年在持续收紧调控政策,尤其是发布二手房官方指导价后,终于进入了冷静期。

但徐州今年并未出台过什么像样的收紧政策,哪怕是7月29日被住建部约谈后,也仍然没有。

7月29日,住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人,要求他们:

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。

被约谈后,金华、惠州、银川均很识趣地收紧了政策。徐州却依然我行我素,并未出招,但市场还是冷了。

徐州市场的冷却,一方面是受大环境影响。另一方面,是金融政策收紧影响,房贷放款周期延长,徐州部分银行甚至停贷,大家想买房,也很难贷到款。

在这种背景下,徐州的新房和二手房成交量都大跌,很多业主开始降价抛售。这就是贾汪区的吾悦华府项目降价促销的背景。

03

目前,开发商的压力非常大。

一方面,仍承受着三道红线之重。

贝壳研究院统计,在其重点监测的85家房企中半年报数据中,有32家房企“三道红线”达标,归于“绿档”;32家踩中一条红线,被划入“黄档”;13家房企踩中两条红线,落入“橙档”;蓝光发展、京投发展、格力地产等8家房企踩中了三条红线,被划入“红档”。

这意味着,大多数房企仍没有完全进入安全范围,仍需要还债降杠杆,仍需要回款支撑着自己活下去。

另一方面,房企们又承受着融资难、回款难。

四面楚歌之下,才有了第二轮集中供地,核心城市的土地流拍率普遍偏高,广州、沈阳等城市的流拍率甚至超过了50%。

在这种背景下,房企们还是会想尽各种办法,促销跑量回款。因为只有这一条路,房企还掌握着主动权。

因此,现阶段是刚需借助折扣优惠上车的好时机。当然,买房时最好选择央企和国企,安全更有保证。尽量避开一些小房企和遭遇债务危机的房企,以防烂尾的风险。

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