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限跌令有用吗?没用

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大家好,今天和大家聊聊限跌令的问题,估计大家可能都有点懵圈了,我们做很长时间的调控,我们买房人整天盼着,不就是要把房价给它调下来吗?现在终于下来了,怎么又要限跌,这到底谁是爹?对买房人来说,谁是亲爹?

首先我们来看两个基本的事实。

第一个事实就是国家统计局10月份对70个大中城市房价的一个调查,突然发现有64个城市,环比它的房价是下降的,仅有4个城市上涨,2个城市是持平的。


那么这种情况可能是从2014年以来,很长时间没有发生,这么大比例的下降了,包括了一线、二线、三线和四五线,90% 是63个城市,现在有64个城市,超过了90%,所以这是一个事实。

第二个事实就是,现在陆陆续续的有21个城市出现限跌令。每个城市用不同的办法来限制房价下降,把降价幅度直接定在10% 或者8% 左右,也没有明确的指示,就你低于这个价格不给你办网签。


限跌令种种:

有的城市是以打击低价倾销的名义不让你降价,特别是不让你低于成本价来变相的降价卖房;有的城市就更严厉说要打击这种恶意降价。我自己的房子我觉得卖不掉了,我把它降价了,到底是善意的,还是恶意的?降价应该对我们买房人是善意的,是吧?

我们还看到近期惠州房管局限令11家地产企业整改,其中通报的两家企业,就是它们的价格低于备案价来销售。


去年大家一直问我比较多的一个城市就是徐州,为什么徐州的房价一直涨?当时我给大家做了解释,现在你们就看清楚当时说的原因了。现在这个城市房价也在降,所以有些地产商就以什么工抵房,用这个名义变相来偷偷的降价,但是也被抓了一个正着。

我估计到月底全国至少有30个城市会出限跌令,目前我查了有21个城市,比如说有沈阳、昆明、唐山、岳阳、江阴、鄂州、张家界、张家口、涿州、永州等等,除了沈阳和昆明两个省会城市之外,其他目前还都是三四五线的城市。

到底发生了什么?

我们看到这两个事实之后,我们可能就要问了,这到底怎么回事?

前一秒我们还在说怎么遏制房价快速增长,“房价永远涨”那种神话还飘荡在地产的上空,怎么这后一秒就发生这么大变化?全线的这种下降,而且还开始出现了限跌令。这中间到底发生了什么?以至于我看最近有好几个专家已经开始出来发言了,说要“防止房地产这个行业的硬着陆”。

首先房地产这个物种,它到底是天上飞的,还是在地面行走?它不就是买地建楼卖楼,直接面对消费者的吗?本来是最接地气的。不像光伏、汽车,投资一条生产线周期很长,搞不好就成沉默资本了;也不像金融等虚拟经济云里雾里的,飘在半空中。房子好卖,就多买地,不好卖就少买地,打折卖房。所以即使在市场最困难的2014年那会,也没有多少地产商暴雷的——这是这个行业特点决定的。所以正确的说法,不是着陆,而是一个个跌倒。身上绑着几条红线,走不动了,就跌倒。

这个按下不表,我们先来看看过去的这段时间到底发生了什么事情?影响房价这么逆转的。好像也没什么天灾人祸,没有地震,经济好像也没有什么太大的明显震动。

就是说并没有突然的,好像很多人原来需要住房的,现在不需要了,也没有突然放出来大量的供应,似乎没有这样的事情发生。或者是这些城市的人口流动,突然来个大反转——从全国的层面来看,好像也没有这样的事情发生,没有城市里的人突然都返回农村了,这样的事情都没有。

但还是有些动作的,比如说地产行业在这一年开始了集中供地,大家也看到了,供地从大家开始热情很高涨,大家抢、溢价很高,慢慢没有溢价了,也没人抢地了。但是买地少,是供应少,按道理是导致房价上涨,也不会导致房价这么快速的下降,是吧?

另外还有三道红线,在地产商身上拴的其实是几条线?我们前面在【买房学习小组】群里也分析过,一共是7条红线(见:《用7条红线来拴住房地产这头灰犀牛!》),能不能拴住地产这个牛?现在看上去拴住了。但是我从目前来看,按官方说法,也就是拴倒“个别的企业”,这些企业也不至于对整个市场面构成这么巨大的影响,所以这当中到底有什么变化,导致了上半年和下半年出现一个巨大的变化

如果你听了我们去年做的《2021地产十大预测》,你就会知道这种情况会发生,而且还会知道它的原因。我们在之前其实多次讲到这一点:

这里面就是有一条定律,在慢慢的起作用。就是:

【房价的稳不住原理】。

——这是【房价热气球模型】的一个推论,是这个原理在慢慢的起作用。


(去年《2021地产十大预测》PPT内容) (去年《2021地产十大预测》PPT内容)

错在哪里?
从去年年底到今年上半年,从我们官方统计数据来看,房价是非常的稳,每月涨跌振幅都在1%左右,控制的非常之好。

但是当所有人真的相信它稳的时候,它反而就稳不住了。

——道理其实非常简单,因为当所有人都知道房价不涨的时候,这时候大家都不会急着进场买房;大家不进场,市场温度就会下降。我们根据【房价热气球模型】,当市场温度一降低的时候,热气球它能维持在空中吗?它一定就不能。


所以当我们把房价的目标设定在稳的时候,特别是有些城市稳在一个固定的价格水平上的时候,这个时候它可能反而稳不住了。这个就是我一再强调,去年到现在一直提醒管理层的,一遍、两遍、三遍,逮机会就说的,你的目标的设定和你要达到的结果,它不可能是统一的。

根据【房价的热气球模型】特别容易理解,你就知道,你设定的目标应该是市场的温度,而不是房价。否则你设定在某个价格上,你越设定的准,你就越稳定不了。这和量子力学里面的测不准原理是非常相似的,并不是随着你测量工具的精确度提高,你最后测量的结果精度就跟着提高了。

接下来会怎样?

好,我们接下来再看一看既然如此,那么接下来会怎么办?

接下来肯定就是救市了。这里边无非就两种,一种是悄悄的救,一种是正式的救。悄悄的就像沈阳一样,沈阳原来颁布的政策就是各种各样的限购限贷等等,现在就是让你自己去申报,你自己觉得你符合条件了,你就可以买房、可以申请贷款,就相当于把原来严管的一些权限,下放给你个人。这是多么大的信任呀!正式的救,主要还期待于央行一些金融政策来配合,这个也在不同程度地进行着。

我们看到还有一种简单胡乱的救市,其实就是这种限跌令。

限跌令的逻辑好像就是,涨的时候我给你限制了,很有效;现在跌的时候我再颁个限跌令,也把你限住了。这样不就很稳了吗,就很政治正确嘛。

其实这样是徒劳的,因为这样换来的结果只能是市场不交易,而且还会把一些地产企业给它搞的中风或者瘫痪。

因为现在很多地产企业现金流不行,它必然要去打折降价去换点钱回来。但这个时候如果你还不让它跌,还不让它降价,它只能就地躺在那个地方。

好,我们简单总结一下,现在市场开始下跌,各地出来限跌令,限跌令对市场的房价下跌将是不起作用的。你要想稳定这个市场,一定要在稳定市场温度上下功夫,否则都没有用。

那么再下一步会怎么样呢?

可以预见到各地地方政府都将会陆续的要开展救市活动,那么现在救市有效吗?各种各样的政策可能会陆陆续续出来,开始救市,有人说政策到底了——那么,政策底它一定是房价的底吗?好,我们下一次继续分析——《目前的政策底,是不是房价的底?》

请大家把自己的一些观点论据,说出来,一起讨论。

更多楼市真话请关注公众号【亲戚买房】

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