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楼市逆转:挡不住的大潮来了!

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原创 刘晓博

过去不到24小时,楼市有两大新闻:

新闻一:11月25日,深圳第三批集中供应的11宗住宅用地全部成功出让。这次土拍有两大特点,一是肥水不流外人田,全部土地都被深圳房企拍得;二是国企成为最大赢家,11块土地只有2块是民企获得的,其他8块土地全部被国企拍得,其中万科第一大股东——深圳地铁收获了5块地。


新闻二:中指研究院的数据显示,截至2021年11月23日,11月房地产企业融资总额为617.5亿元,比10月全月总金额增长69.2%。从结构来看,信用债发行规模达到425.4亿元,占全部融资的7成。从单个房企融资金额看,以保利发展为代表的部分房企单笔融资金额接近百亿元。

于是,我们清晰地看到了当前房地产行业的两大特点:

第一,敢于拿地、有钱拿地的,基本上都是央企、地方国企。连万科这样财务稳健的混合所有制房企,都开始“只看不动”了。

第二,增量资金开始流入房地产行业,但能获得较多融资仍然是以保利发展为代表的央企、地方国企。

种种迹象显示:中国房地产行业进入了青铜时代,但央企、地方国企在房地产行业里的黄金时代,才刚刚开始!

为什么央企、地方国企在房地产行业迎来“黄金时代”?

因为他们有更强的信用背书,所以可以承受更多的调控压力、债务压力。

另外,房地产行业里的央企、地方国企此前普遍不太激进,满足了三道红线的要求。所以,当激进的民企普遍熄火的时候,相当一批央企、地方国企仍然可以继续买买买。

其实更大的捡漏机会,可能在明后两年出现。

我之前在专栏里多次预言过:中国房地产行业产能严重过剩,房地产行业门槛太低,涌入了大量的市场主体。未来需要去产能。

我们在过去3个月看到的一批大房企的违约,仅仅是开始。

国家已经铁了心,要转变经济增长方式。所以,不太可能有2016年到2017年式的房地产大牛市了。至少短期内没有,至少2022年没有。

所以,2022年的楼市整体上会有所回暖,但对于部分激进的房企来说,这个冬天仍然非常漫长、难熬。

比如恒大,被迫现楼销售。因为如果采取预售,大部分购房者会担心,也很难卖出去。

未来,那些暴雷的房企也基本上都要这样做。

所以,民营房企能渡过这个难关就非常不错了。在这个过程中,要卖项目、卖股权,最终被迫做小、而不是做大。

有些房企还会消亡。有些TOP100的房企,会被央企、国企直接并购。其典型案例,会在2022年不断涌现。

最终,央企、地方国企的市场份额必然大幅提升。

而国家对国有资本、国有企业的提法,也有了微妙的新变化。

比如11月24日,人民日报刊登的下面这篇重磅文章。


文章说:

毫不动摇巩固和发展非公有制经济,毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。要支持国有资本和国有企业做强做优做大,增强国有经济竞争力、创新力、控制力、影响力、抗风险能力。要构建亲清政商关系,促进非公有制经济健康发展和非公有制经济人士健康成长。

这段话我建议你细读3遍,认真体会一下。

很显然,未来国有资本、国有企业是要“做强、做优、做大”的,而且强调要增强其5大能力——竞争力、创新力、控制力、影响力、抗风险能力。

具体到房地产行业,什么是国有资本的控制力、影响力?

当然是在中心城市拥有更多的市场份额,在政府调控楼市的关键时刻,可以起到引领市场风向的作用。

当新房的价格被管制,二手房成交有了“参考价”,政府开始对市场化租金调控的时候,房地产行业的性质已经发生了重要变化。它将主要是民生产品,类似粮食、蔬菜、水电气,而不再是完全由市场调节的普通商品。

看看深圳这一轮土拍的住房限价,你就会发现:新房售价,跟市场价倒挂程度更高了。大城市的新建普通商品住宅,越来越像保障房了。而深圳打新的积分规则,也越来越向首次置业者倾斜。

也就是说:任何一个新市民,都有一次买新房、享受红利的机会。未来要换房,你基本上只能考虑二手房了,或者去买没有价格倒挂的、不抢手的新房。

其实老百姓心里也有一杆秤:那些靠特殊资源、不靠核心技术、超强管理就可以挣大钱的行业,应该让国企来搞,盈利收归国库或者交给社保基金。个人想发大财,请去搞技术含量高、对国家贡献大的行业吧。

这就是当今时代的思潮和倾向。联想之所以频遭质疑,就是这个原因。

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