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300亿!钱来了!钱来了!钱来了!

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政策密集发声之下,房企债务融资出现转机。

两个大新闻。

其一, 11月9日,中国银行间市场交易协会把一些房地产代表叫去开了会,有参会的人跟媒体透露,招商蛇口,保利这些公司都计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

通俗来讲,房企来钱了。

11月10日到12日,短短三天,就有20多家房企及城投公布了在银行间市场计划发行和已完成发行的短期债券和中期票据,总额近300亿元。


另一方面,据中国房地产报披露,有商业银行总行直接向分行支行下发通知,提出:充分开发国有房地产企业资源、开放国有房地产企业授信,给予专项政策支持,并为国有房地产企业开出融资白名单。

这份名单中有保利发展、中海地产、中国金茂、远洋、铁建房产、首创集团、电建地产、华远集团、绿地控股、金地集团、华侨城、华润置业及其他符合总行准入要求的优质地方国有房地产企业。

此外,市场还流传的另一份抗风险企业名单,涉及企业更多。


就目前市场走向,业内人士认为,针对房企端融资的政策,将对行业带来一定的转机。


融资难,市场信心不足

是的,房企融资正在遭遇前所未有的打击。

今年陆续有多家房企美元债出现违约,贷款收紧个贷审批速度慢,资金监管更严,大部分房企出现了现金流困难的情况。同时穆迪、惠誉、标普三家国际评级机构较为罕见地密集下调多家房企信用评级,市场信心受到重创。

从中指研究院举办的“2022中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”会议记录获悉,在房企融资环境方面,融资规模大幅下滑,政策矫正修复。

报告称,房地产行业融资总规模大幅下降,结构以债券为主,单月融资增速持续为负,10月跌至谷底;传统融资渠道同比均有下降,绿债成为融资亮点,ABS成为融资新渠道。

据中指研究院预计,明年预期融资政策矫正修复,机构偏好国企及稳健头部民企,房企策略应注重长期主义。

今年9月以来,房地产融资政策不再加码,同时通过与房企的多次座谈,逐步释放边际利好信号,如银行信贷加速、支持信用债、海外债发行、ABS 发行松动等。

正如上文所提及的一样,中央进行窗口指导后,房企融资政策落实正在加速。


寒冬下的房企自救大法

今年以来,由于房企融资受限,一些本就资金紧张的企业陷入流动性危机,而即便是头部房企,也表示发债困难。加之销售不佳、回款缓慢等原因,大部分房企面临着生死危机,纷纷选择自救。

这几年开发商手里什么最贵?

已经上市的物业。

9月20日,碧桂园服务公布,旗下碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议,以不超过100亿元的代价收购富良环球,间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。


在开发贷等融资渠道依然不见曙光的当下,作为开发商最值钱的资产,出售旗下已经上市的物业是开发商纾解现金流困局的最佳手段。

就连前几年堪称“购买达人”的融创,在遇到发展危机时,也只能开始卖了。

11月14日,融创中国及融创服务接连发布配售公告,合计所得款项总额约为9.52亿美元。

这其中,融创中国卖了3.55亿股,融创服务卖了1.58亿股。在这个时候,融创的股价处于历史性的底部,但融创还是以低于市场价不少卖掉了这批股票。

在这之前,融创还卖了贝壳股权、出售文旅商管板块股权,还把杭州两块地以16.73亿元的价格卖给了滨江,回流资金超过了70亿元。

而且孙宏斌自己也出手了,但他并没有去买自己公司价格极低的股票,而是自掏腰包给融创了4.5亿美元的无息借款。

短短半个月,融创在公开市场回血了160个亿。

同样自掏腰包的还有恒大的许家印。

根据媒体报道,从7月至今许家印已经靠着变卖家产给恒大持续注入了超过70亿资金。


这70亿里头包括几架私人飞机,位于广州和深圳的豪宅:深圳湾一号汇悦台。

甚至还有在香港的三栋豪华别墅。

这70亿元主要是用来填恒大财富的窟窿,员工薪资、境内外公募债利息和保交楼。

寒冬风凛时,大股东愿意拿出真金白银和企业共渡时艰,算是给了债权人和投资者一个交代。

与此同时,恒大集团也通过变卖股权、配股募资、以房抵债等方法积极自救。

过去一段时间,“恒大系”通过处置旗下公司股权资产,至少回笼资金超过330亿元。

以及近期的中国奥园,因面临两笔共计45亿的票据到期压力,目前评级下调,两天股票跌幅超50%,盘面报价38元无人问津。

于是不得不忍痛割肉,将部分香港房产及物业卖给新永投资,包括名万投资、双福、裕康三家公司的全部股份,并支付三家公司拖欠奥园的所有款项,合计为9亿港元,约合人民币7.39亿元。


不仅如此,奥园还在向外界透露自家物业上市平台——奥园健康已经是可卖品。

/

面对如期而至的债务,从“出售物业等优质财产”、到“低价配股”,再到“老板自掏腰包”,各家房企已经无所不用其极地积极自救。

据不完全统计,目前已接连有包括碧桂园、世茂集团、富力地产、禹洲集团、祥生控股等近30家房企采取配股、出售资产等不同形式的融资方式。

其中除了恒大、奥园、新力外,阳光城、世茂、新城、首开都有项目在打包出售。

房企遇到的困境局面是类似的。

市场正在惩罚当年那群激进的人。

希望这场寒冬尽快过去,让地产行业能够尽快进入健康发展的道路。

*部分图片来源于网络。




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