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细算一下“期地”的账 因为北京可能推广

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经济观察报 记者 陈月芹 11月19日,姜宇临睡前,在一个500人的投资群看到北京第三批集中供地上架的消息,他只看了一眼,便关机睡觉。

姜宇在一家央企华北区域投拓部门任职。8个月前,北京首批集中供地,为了提前摸查首批地块情况,他花了一周时间在北京市区供地部门打探消息;而在3月最后一天的凌晨,首批地上线时,他一个鲤鱼打挺迅速打开电脑下载全部挂牌文件,兴奋不已。

第三批次共挂牌12宗地,和前两批次相比数量锐减,而备受关注的主城区仅朝阳区挂出6宗地,这大大减少了姜宇的工作量。凭借多年投拓经验,姜宇迅速发现第三批供地规则中的一个反差:土地要分期,真是头一回见。

所谓土地分期,是指北京第三批集中供地中,朝阳东坝3宗车辆基地综合利用项目地块全部采用“期地”出让模式,即先出让,根据轨道交通工程进度,1-2年内交地。

“期地”成为北京第三次集中供地最大亮点。多年来,北京在土地出让方面的每一步创新,于全国其他城市而言都具有先导性,例如利用集体土地建设租赁住房、竞自持、户型配比设置“7090”规定,甚至首批供地要求竞房屋品质,都逐步在全国得到推广。正在为新城开发土地出让机制创新发愁的东部某城市供地部门人士就表示,北京东坝“期地”模式让她眼前一亮。

并且,从目前的调控尺度看,对开发企业预售资金的监管趋严,一定程度上挤压着开发环节的资金杠杆,销售越来越呈现出一种事实上的准现房销售的样态,此时北京的“期地”试水,未来是否进一步推广,引发广泛关注。

对于后续是否扩大“期地”出让范围,北京规自委给出了明确的肯定答复,表示北京将总结本次“期地”出让工作经验并不断完善,后期对于类似的地铁车辆段盖上开发项目,将根据实际情况探索实施“期地”出让。

“期地”的账怎么算

挂牌文件显示,东坝的三宗地块(编号为京土整储挂(朝)[2021]90-92号)总用地规模约71.8万平方米,总起始价达175.3亿元。

让姜宇感到新奇的是,和传统土地出让时需达到“五通一平”、“七通一平”的净地标准不同,朝阳区东坝三宗纯宅地尚未完成“土地整理”,沿线地铁12号线和3号线还在建设中,土地完成出让后,需要1-2年内分批次交地。

和普通供地摘地后即可开发不同,购买“期地”的开发商需先付竞买保证金,摘地后,35个工作日内付清土地收益部分的出让金。

由于TOD项目的特殊性,三宗“期地”内部又分为落地区和上盖区,其中落地区1年内交地,上盖区2年内交地。分批次交地时,竞得方签订土地移交书后,5天内需缴纳相应的一级开发建设补偿费用。

东坝三宗地将在12月底竞拍,正式竞买前,3宗地需分别缴纳11.22亿元、9.7亿元、14.2亿元保证金,摘地后,2022年1月上旬交齐政府收益部分,分别为9.9亿元、8.2亿元及12亿元,共计30.1亿元。

剩余145亿元为一级开发费用,将在北京市基础设施投资有限公司(下称“京投公司”)交地后陆续支付。

根据竞拍要求,东坝三宗地的地价触顶后,均转入竞高标准住宅建设方案,其中,90号地块要求配建2万平方米保障房,满足“7090”户型配比,即套内建筑面积90平方米以下户型面积占比应在70%以上。

据姜宇测算,90号地折合楼面价在4.9万-5.2万元/平方米之间,销售指导价上限为8.1万元/平方米;91、92号地块楼面价在5.2万-5.5万元/平方米之间,销售指导价上限为8.6万元/平方米。如触及地价上限,高标准建设方案将再次推高用地成本。

由于地块在1-2年内分期交地后方可开工建设,三宗期地还需计算上1.5-2.5年时间的资金成本,姜宇透露,因此成本大约增加2000-3000元/平方米左右。

从地价和售价之差来看,三宗期地利润可观。姜宇列举了东坝同区域项目对比,华樾国际楼面价不足5万元/平方米,销售均价7.1万元/平方米;中冶置业东坝地块的商品房部分折合楼面价为6万元/平方米,而指导价上限为8万元/平方米。

相比之下,三宗期地的地价与售价差有更大利润空间。但姜宇提醒,虽然地块有较大的价格空间,但在当前市场环境下,企业能不能卖到最高限价还是未知数。

一位央企投资人士告诉经济观察报,与第一批次相比,第三批次的地块都是赚钱的,但当前大多数房企没有弹药,少数手上还有资金的企业,也必须考虑利润、流速、安全性等因素,而且未来2-3年的市场行情也无法预测。

可以预见的是,动辄超百亿的地块,多数企业尤其是民企心有余而力不足,另外期地需1-2年交地,即便是融资成本低于4%的多家央企也对经济观察报直言,暂不考虑东坝地块,不符合公司的算账逻辑。

抛开项目层面,从一个股东角度去考虑,“拿下这三宗地后,不管是只付30亿元的政府收益,还是总价款175亿元,两年内对上市公司的财务报表不会产生任何收益,只是一笔巨大的土储和负债。”该央企投资人士直言,该地块在公司内部过不了投资决策会。

175亿元足以同时买几块地,半年内预售开盘,回款后可以继续攻城略地,在姜宇眼中,这是机会成本。“现在的开发商没人敢预测天气,只图落袋为安”。

地市遇冷

经历了两轮集中供地后,对集中供地规则,姜宇和同事们已经轻车熟路,也失去了当初的激情和兴奋,与多数房地产开发企业面临的现状类似,这一次他们公司也没有足够的资金拿地了。

姜宇说,8个月,他经历了第一批集中供地时满怀壮志的“青年”,到第二批次有心无力的“中年”,再到逐渐佛系的“老年”状态。

姜宇翻查挂牌文件还发现,3宗期地之间没有建筑退线,地块之间需要互相摊人防面积,如此一来,“如果不是3块一起拿下,单独开发某一块,后续很麻烦,会影响整个项目的地下方案和整体设计指标,影响报规”。

并且地铁管道从地块下穿过,这对开发商提出了更高的要求,“一是结构很难做,减隔震问题比一般住宅难很多,成本也要高不少。而且这种大的交通枢纽旁边的住宅,整体规划布局,包括外立面形象要求都很高,都需要提前跟区里沟通。”姜宇说出了开发商的顾虑。

前述央企投资人士补充了一个细节,10月,北京结束第二批次供地后,朝阳区召集房企举办了一次土地推介会,当时东坝地块是作为一块地介绍的,并未拆分。

地块一分为三,主要和北京不希望出现总价地王等考量有关。姜宇透露,目前北京总价地王纪录为2015年华润首开平安联合体竞得的丰台白盆窑地块,总价86.25亿元。而东坝3宗期地总地价175亿元,拆分之后,地价最高的92号地上限为74.2亿元。

楼市和土地市场的温度也与房企的拿地意愿紧密相关。值得注意的是,北京二批次供应地块总计43宗,其中26宗因无人出价暂停出让,第三批共推出12宗宅地,和第一批次的30宗、二批次43宗相比数量锐减。

一位国企华北区域投资人士透露,在第二批次供地中,其所在公司提交某地块预申请,区供地部门通过一级开发公司传达:为进一步深入了解企业竞买意向,希望开发企业在研究并上会通过竞买地块决议后,出一个“企业参与竞买报价承诺”。

这位国企华北区域投资人士解释,由于公司在北京的存货见底,计划参拍的地块测算都较为激进,打算积极拓储,“其他企业起拍价都算不过账,我们已经算到竞高标准方案了”。

但由于三季度市场急转直下,多数房企开始掂量手中的现金,在第二批集中供地中,全国22个集中供地城市的土地市场普遍遇冷,该国企华北区域投资人士所在公司最后没有参与最终竞买。

“没有预申请的地块都暂停出让,朝阳区挂出11宗原以为有企业提交预申请,最后的竞买环节水到渠成,结果几乎都爽约”,该国企华北区域投资人士表示,第二批次供地“窘境”导致第三批次取消预审环节,甚至有区域把有企业出具的书面竞买承诺,作为挂牌的重要条件之一。

二批次流拍的朝阳管庄地块加入第三次供地序列,原来的地块一分为二,销售指导价未变,但合理上限总价下降9135万元,降幅约15%,起始楼面价下降8000元/平方米。

首推“期地”

北京市规划自然资源委介绍,朝阳区东坝车辆段综合利用项目位于北京自由贸易实验区国际商务片区中的金盏国际合作服务区范围内,是实现自贸区职住平衡及轨道交通基础设施配套的重要工程。

根据2020年8月国务院批复的文件精神,“赋予自贸试验区更大改革自主权,深入开展差别化探索”,“鼓励大胆试、大胆闯”。因此,为支持“两区”建设和轨道交通一体化建设,北京市在保障规划实施前提下,以不突破市场公平底线为原则,在车辆段上盖工程先行建设的情况下,对车辆段盖上开发部分用地试点进行“期地”出让。

多名投资人士透露,作为东坝地块一级开发单位的下属公司,京投发展具有较强的竞拍意向。近一个多月来,京投发展也正在积极寻求合作方。“京投发展已出具书面竞买承诺函,已经准备了3宗期地需缴纳的政府收益部分的钱。”一位接近京投发展人士透露。

京投发展在北京已有多年开发TOD项目的经验,8年前,京投公司力挫保利地产、首开集团及方兴地产等“国字头”群雄,砸下47亿元,将昌平区东小口镇住宅混合公建用地收入囊中,彼时已刷新北京总价地王纪录,这一地块即是2018年入市的公园悦府。此外,琨御府、西华府、璟悦府、阳光花园等均是TOD项目。

一位五大行土地评估高管表示,北京严格限制一级开发的利润,整个项目做完征地拆迁、土地整理等工程周期长达数年,尽管期间的资金成本均可摊到开发建设费用中去,但利润上限也只有8%。

“和商品房开发相比,土地一级整理是个又苦又累且薄利的活儿。随着房价上涨,许多居民要求较高的拆迁补偿,也不能强拆,只能慢慢磨。”该五大行土地评估高管以此说明,许多开发商算的是未来地块入市,其在二级市场拿地更具优势的账。

北京期望用“期地”模式,解决哪些问题?北京规自委给出的答案是:“期地”出让方式可使轨道交通建设与盖上开发部分工程节点做到更好的衔接,实现一体化综合开发、一体化综合建设。

按照出让文件规定,落地区部分将于成交之日起1年内交地,上盖区部分将于成交之日起2年内交地,交地时间较正常项目有所延长。对开发商而言,期地模式明确了地铁规划利好,能在土地升值前提前锁定。而北京规自委在土地出让文件中严格限定了各个节点需缴纳的土地款,保证不会因延期交地发生变化,提前锁定了地价水平。

同时文件要求竞买人在土地竞买环节提交房屋售价承诺,尽管“期地”出让模式推迟了房屋销售时间,但销售价格上限确定,提前锁定未来房价,以此稳地价、稳房价、稳预期。

前述央企投资人士补充,北京曾推出通州环球影城周边的地铁上盖地块,也采用分期出让模式,让企业先摘地,地铁建完再交地,但主要是商业用地。

宅地实行分期出让,北京是先试先行者。

姜宇也向经济观察报补充,其对北京推出“期地”模式并不意外。早在一年前,北京供地部门曾向其所在公司介绍另一宗较大体量的宅地,并表示将首次试验“期地”模式,这一地块预计明年上半年内推出。让他没有想到的是,东坝的突然挂牌,而且也是“期地”出让。

前述国企华北区域投资人士直言,第二批次供地流拍率直接影响了北京各区的供地信心。朝阳区近年来每年供应宅地很少,总量在5幅以下,但今年三批次中已挂牌25宗地,远高于历年供应量。

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陈月芹经济观察报记者

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