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什么事,让昔日伙伴反目成仇,逼得佳兆业抢公章?

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来源 | 财通社(id:caijingtongxunshe)

作者 | 吴瑞馨

24日晚,网上突然曝出一场地产圈的“罗生门”大剧。昔日合作伙伴突然互相开撕,一个指责不讲武德,未经知会就向法院申请查封银行账号、房产;而另一方称其抢走存放共管证章照的保险箱,并表示已报警,同时还向当地政府致函求助。

而事件的主角之一,正是此前因为理财爆雷的引发广泛关注的佳兆业集团。

这究竟是怎么回事?

昔日合作伙伴突然上演罗生门

据网传截图显示,一份名为《关于恳请政府要求佳兆业集团停止非法行为的函》显示,一家名为合凡(广州)股权投资基金管理有限公司(以下简称“合凡”)向深圳市人民政府反映,控诉佳兆业集团在2021年11月22日晚,未经合凡方面同意,擅自搬走存放在二者共管的澎湃置业、深圳新万怡、佳禧置业三家公司的证章照物品的保险箱



截图内容显示,合凡管理的“合凡容翔伍号私募股权投资基金”向澎湃置业(深圳)有限公司投资人民币34,620万元,系持有澎湃置业45%股权的股东,佳兆业集团(深圳)有限公司(以下简称“佳兆业集团”)持有澎湃置业55%的股权。澎湃置业持有佳禧置业(深圳)有限公司(以下简称“佳禧置业”)51%的股权,佳禧置业持有深圳新万怡房地产开发公司(以下简称“深圳新万怡”)90%股权。通过层层控股,合凡管理的基金间接持有深圳新万怡房地产开发有限公司20.655%的股权。

为保护基金的合法权益,据佳兆业集团、合凡与澎湃置业三家公司签署的《投资协议》约定,澎湃置业的营业执照、公章及财务章,佳禧置业的银行账户U盾、深圳新万怡的银行账户U盾以及存放在佳禧置业营业执照、公章、财务章等相关资料、深圳新万怡营业执照、公章、财务章等相关资料的保险箱钥匙,由佳兆业及和合凡共管

最后,合凡表示公司目前已经向深圳当地警方报警。并附上请求当地警方查办保险箱失窃案件的函


而佳兆业方面,也流传出一张落款日期为11月19日的部分通告截图。截图显示,佳兆业集团与合凡签署的《投资协议》已于2021年11月3日解除,佳兆业将恢复协议签署前证照及银行账户管理状态。

对于解除原因,通告显示,合凡公司在2021年11月3日,未经合理知会的情况下突然向广州市南沙法院申请财报保全,冻结了佳兆业集团多个银行账号,多个项目公司股权及查封数百套在售房产,对佳兆业集团造成严重影响。

简单来说,事情的起因就是,合凡方面没打招呼,突然撕破脸皮冻结了佳兆业上亿财产。之后佳兆业方面就解除了双方合作,公司证章照恢复协议签署前的管理状态,22日晚,佳兆业方面拿走了共管保险箱中的证章照。

知情人士透露,双方同时持有保险柜的开箱钥匙,但只有双方同时在场的时候才能打开保险柜。

合凡资产称,11月22日晚上,其投后人员发现放在佳兆业集团办公地嘉里中心的存放共管证章照的保险柜的监控摄像被无故关闭,后发现该保险柜不知下落,目前里面的共管证章照物品亦不知去向。

据知情人士透露,深圳南湖派出所在接到报案后便去了现场调查取证,保险柜依然完好,并未在合凡不知情的背景下被打开。

事件发生后,有雪球网友调侃“融创:保险箱这事儿我熟呀。”据了解,在2015年,融创收购上海佳兆业谈判期间,就曾发生装有公章的保险箱消失的情况。

从合作到“分手”

不过值得注意的是,网上目前流传的佳兆业《投资协议》解除的通告,并不是完整的,只有下半部分。而在25日下午,网上又流传出完整版的通告,而佳兆业解除合作的另一个原因也被揭开


通告显示,合凡与佳兆业集团及关联方澎湃置业于2021年3月12日签署的《投资协议》约定,合凡发行的“合凡容祥伍号私募股权投资基金”通过向澎湃置业增资取得澎湃置业45%股权并依约募集及支付70000万元的投资款。但截至2021年5月27日,合凡募集的投资基金金额仅为34620万元,未按照协议约定足额支付投资款项。

一方面,合凡并未募集足额投资款,另一方面,合凡申请查封的数百套房产,其中包括佳兆业深圳、深圳市吉丽房地产开发有限公司、博罗县桂芳园房地产开发有限公司名下价值约4.3亿元的财产,以及澎湃置业名下价值6924万元的财产。两项财产合计约5亿元。价值已远超其实际募集的资金金额,属于超额查封

那么二者为何从昔日合作伙伴转变成如今的局面?

从佳兆业的通告来看,二者的合作起源于2021年3月,由于合凡实际募资额不到约定的一半,二者的合作已经隐隐约约出现了裂缝。而真正导致二者“分手”的原因,是地产行业下行的大环境

据相关知情人士披露,9月,因地产行业形势下行,合凡曾向佳兆业提出追加其他在售项目作为补充担保;10月,合凡又以“暂停项目正常业务用印”与佳兆业谈判,促使后者增加担保措施。

与此同时,合凡又向法院递交材料,申请对后者名下财产进行诉前保全。在合作方出现资金流动性问题时,合凡第一时间埋伏铺垫搜证,起诉佳兆业,希望提前退出合作项目,并要求收取投资本金20%的高额违约金,以期得到高额的投资回报。按年化计算,其收益率高达50%左右。

佳兆业对此向合凡函告,合凡未能依约配合履行包括但不限于配合用印等事项,已违反协议约定。基于其无故提出退出股权、超额查封及造成公司严重的经济损失,佳兆业宣布解除两者的投资协议,并将恢复协议签署前证照及银行账户管理状态。

并非首次和房企出现纠纷

这并不合凡第一次卷入房地产企业的纠纷

在2020年11月,中国经济网就曾报道合凡公司就曾因为在基金合同明确约定不允许赎回的情况下,仍为部分投资者办理提前赎回,被中国证监会广东监管局下达行政监管措施决定书(〔2020〕154号)。


另外,据行政监管措施决定书显示,合凡公司共有三宗违规行为,除提前赎回之外,违规行为主要还包括:未按照合同约定的方式向投资者披露定期报告;未对部分投资者的风险识别能力和风险承担能力进行评估,也未发现部分投资者的风险识别能力和风险承担能力与该基金风险等级不匹配。

据企查查显示,合凡公司从2020年7月至今,共涉及6起法律诉讼,其中两起为合同纠纷、两起申请诉前财产保全、以及一起股权转让纠纷和与公司有关的纠纷。与其有纠纷的房企公司包括碧桂园、恒大、仁禾。


其中,合凡与碧桂园在2019年的诉讼,在立案后不久就突然撤诉,整个过程还不到半个月。合凡与宁波仁禾的诉讼虽然过程要漫长一点,接近一年,中间经过了两次开庭,但最终还是以合凡撤诉,解除对宁波用六资产管理公司和宁波仁禾房地产的全部财产保全措施结束。


起诉-和解-撤诉,这似乎是合凡的常用手段。从目前合凡和佳兆业事件来看,合凡突然向法院申请财产保全,冻结佳兆业上亿财产,似乎是玩起了老花样。

佳兆业大家都知道,那么合凡公司究竟是什么来历呢?企查查显示,合凡成立于2017年7月,注册资本1133万元,是中国顶尖的房地产私募基金的资产管理公司,其法人和实控人为姜海,持有公司76.35%的股份。

据了解,实控人姜海为合凡资产总经理兼创始人,负责统筹管理合凡资产,他曾任职君华集团(现雪松资本)副总裁、复地集团战略运营中心副总监、卓越集团企业管理部副总经理等,房地产从业10年以上。二股东伍方方为合凡资产创始合伙人,曾在国信证券、光大证券广东分公司任职;三股东罗耀聪为公司副总经理,曾任头部房企运营负责人。

而合凡的背后,是私募基金资产管理公司合凡资产。它是合凡资产的两个私募基金管理牌照之一,后者旗下的另一个私募基金管理公司为深圳合凡资产管理有限公司。

据乐居财经2020年的统计梳理,自2017年成立至2020年这三年间,合凡股权投资所投的地产项目超过30个,合作房企包括碧桂园、恒大、融创、阳光100、中梁地产、蓝光地产、新力地产等,多为大中型主流房企。其所投房地产项目中,顺利退出的项目已达上十个。截至2021年第二季度,合凡资产共计管理75 只基金产品。主动管理类基金产品规模超300 亿;投顾类产品规模超200亿。

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