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直击第三轮土拍:冰冻的土地市场,谁是最后赢家?

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今年是集中供地的第一年,这种全新的供地模式,为今年的土地市场贡献了无数看点。

所谓集中供地,是指国家允许22个重点城市(值得注意的是,西安并不在其中,但西安市政府依然按照集中供地模式供应土地)每年按照不超过3次的频率向市场供应土地。

对开发商来说,这样的模式无疑对其资金链提出了更高的要求,网友的比喻比较形象:以前有点小钱就能“上桌“,现在必须攒足够多的钱,一年只能上三次桌。这意味着,开发商必须抓住机会,每次都卯足劲,才能拿回足够的土地。这样的模式,非常有利于现金流稳健的头部房企。

11月19日,随着郑州二轮土拍结束,22城+西安的二轮土拍全部结束。二轮土拍数据如何?已经开始的三轮,又传递出什么市场讯息?众所周知,对绝大多数地方政府来说,土地财政是其维持收支平衡的重要支点。这样的土拍市场,又将如何影响地方财政?

先看收官的二轮土拍数据。

据海通证券房地产行业首席涂力磊对二次土拍的跟踪统计,第二轮土拍明显呈现出降温趋势。且呈现出以下几个特点:

1、22城集中供地土地供大于求,成交均价下降,而流拍率回升。

如下图:

不难看出,上图反应了二次土拍的群像:供应增加,成交量价齐降,溢价率回落,流拍率上升。

2、前两次集中供地城市土地成交面积和成交额占比不足2020年2/3。

如果以 2020年为基数,此次22个样本城市第一次集中供地的土地成交规划建面、土地 成交金额分别为19092.4万平、16971.0亿元,占2020年全年的比例分别为 47.5%、60.9%。

除此之外,海通证券跟踪了包括碧桂园、万科地产、融创中国、保利发展、中海地产在内的五大龙头房产2020年在22城的拿地情况,发现今年二轮土拍中,五大房企拿地力度偏低。

总的来说,开发商不愿意拿地了。10月份的土地流拍率上升到28.8%,为2010年来新高。

而这种谨慎拿地、国进民退的的情况,在三轮土拍中延续。

国泰君安房地产团队跟踪了重点城市的三轮土拍情况,其中已经完成全年土拍的深圳和无锡,呈现出相同的市场表现。

11月25日,深圳完成了三轮土拍,所有地块全部成交,但此次供应的土地几乎被国企包场。

同样的戏码,在无锡三轮土拍时,也在上演:最高溢价率仅3%,与第一轮土拍最高20%的溢价率相去甚远,底价成交率高达85%,且拿地的多为地方国资平台。

如果开发商拿地热情继续下行,地方财政将受到怎样的影响?

根据民生证券周君芝的测算,8月以来土地市场降温,大概拖累全年土地出让收入约1万亿。若明年土地成交市场还如当前一样冷淡,即便保守估计(暂且不考虑房地产销售端变化),明年土地出让金收入下滑幅度也将大于2万亿。

就此,周君芝认为,地产对中国经济的重要性难以用其他板块经济完全替代。一则土地降温影响土地出让金,拖累地方政府财政收入,进而影响地方财政平衡;二则今年9月以来房地产投资增速下滑,无法用基建投资加以对冲。所以,未来或将有更多地产对冲政策,目前房地产政策底已经显现。

而土拍市场会延续冰冷的态势的判断,几乎是市场共识。

中信证券房地产首席陈聪认为,11月,土地市场情况并无好转,流拍率过高、受让方以地方国企为主的现象并没有缓解,尽管部分地区出台政策缓解开发商资金压力,增加拿地吸引力,但开发商投资偏好处于历史低位,土地市场预计短期内难以好转。预计房价的集中下跌可能出现在2021年第四季度,而2022年3月开始销售可能回暖,由于仍有企业需要去化库存,且整体看行业拿地意愿和能力都不强,土地市场的好转预计要晚于销售的好转。

谁是赢家?

如今的土拍,其实也是一面镜子,照出了房企的底色。

国泰君安谢皓宇表示,土地市场仍然冷清,但部分房企逆势抄底。10月土地市场进一步下滑,如果仅是防范系统性风险的政策力度,预计土地市场仍难有起色。但核心城市核心地块的利润率有一定好转,部分资金相对充足的房企逆势拿地,如龙湖、华润、中海等,奠定2022年销售层面的优势。

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