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北京二手房市场回暖,请抓住2021最后一个月的窗口期!

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大家好,我是西瓜姐!“西瓜说房”每周发布房价数据,时刻监测市场变化,第一时间给大家带来最新的行情分析。

西瓜助你买房心中有“数”不踩坑!

成交量

上周(11.15-11.21)北京二手住宅成交2640套,较11月前两周成交量有所上涨,前三周累计成交7428套。

按此成交速度,预估11月北京二手住宅成交量在11000套左右;

相较于10月份9331套的成交量,市场明显回暖。


图1:北京二手住宅周成交量变化趋势 数据来源:北京住建委

这与我们一直坚持的年底成交量会上涨的分析不谋而合。

从历年数据来看,每年年底的成交量都会温和增长。

但是考虑目前市场下行的趋势,价格还会持续走低,因为这个阶段只有降价明显的房子才会快速成交。

但是到明年3月份以后,随着贷款额度的放开,价格也会开始上涨。


图2:2018-2020年北京二手住宅成交量 数据来源:北京住建委

挂牌价格

上周北京二手住宅挂牌均价63782元/平方米,与前一周保持平稳。

各行政区挂牌二手住宅的价格波动也不大。

城六区来看,东、西城以及丰台挂牌价格稳中有升,而海淀、朝阳和石景山则是持续下降。

虽然下降幅度不大,但是趋势明显,说明这三个行政区的业主心态不那么的坚挺。

分商圈来看,挂牌价格下降明显的商圈主要集中在海淀。

2021年上半年海淀涨幅明显,所以目前阶段回调幅度也相对大一些。

同时受海淀29个小区挂牌指导价政策的影响,海淀部分商圈挂牌价格降幅大。

说明这些区域的业主普遍还是看空市场的,这个时候如果有合适的房源去谈的话,相信议价空间也会相当可观的。

除此之外就是丰台的丽泽、西城的金融街挂牌价格也在下降。


表1:商圈挂牌价格下降top10商圈

而挂牌价格上涨top商圈中,主要还是东城南部的商圈,西城和海淀的商圈也各有两个。

在市场下行时期,核心区域的价格还相当坚挺,至少业主对于市场的预期普遍还比较高。


表2:商圈挂牌价格上涨top10商圈

涨降价房源情况

本周共有7331套房源调价,占所有挂牌数据房源量(88275)的8.3%,其中有6828套降价,503套涨价,平均调价空间在2.5%左右。

其中个别房源的调价也非常显眼,最高的调价空间达到了20.6%。

主要行政区中,海淀降价房源的降价幅度最大,达到3.2%。


表3:一周降价房源的降价幅度排名top15

在市场下行、成交量下降的趋势之下,部分业主降价以促成交。

我们以往的研究表明,在业主降价后,议价空间依然很大。

市场预期及购房建议

1)未来2-3个月,北京二手住宅是量升价稳,稳中有降。

政策不会放松,但也不会有新的政策发布,所以市场相对稳定。

由于年底有业主急售而且市场下行,所以成交价会出现回调。

这个状态会持续到明年3月份的小阳春,小阳春的普遍表现是量价齐升。所以现在是买房的最佳时机。

2)海淀回调明显,降价房源的降价空间大。

考虑海淀学区的购房者要随时关注,现在是学区房的价值低点。

而且随着业主下调挂牌价格,其心理预期也在降低,议价空间也是相当可观的。

3)东城挂牌价格坚挺的商圈,可能会一直保持稳定,毕竟这一轮东城的表现尤为突出。

而且在很多区域回调的时候,东城整体并没有明显下降的趋势。

关注东城的购房者只能多关注,多看房,多询价,个别业主或许有更大的谈价空间。

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