上海楼市：内行人说出实情，这样买房才正确 ！

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。

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提问：沪叔，您好，上海买房，今年上海楼市发展怎么样啊？现在有一笔预算准备买房投资，上海南山雨果这个小区怎么样？看了一下这个房子，觉得观感比较好，您觉得值得买吗？

沪叔：你好，2021年楼市呈现点状凸起状态，与过去全面普涨大不相同，值得入手的房子一般都在学区+CBD+新兴产业聚集区的周边。上海南山雨果是一个新小区门，这也是它最大的优势，但如果从涨价的角度考虑的话，不见得是一件好事儿。南山雨果的外立面比同等价位的房子要好，小户型居多，价格也便宜，但是问题也是有的，比如没有轨道交通。其实这个地方本来就有些褒贬不一，不确定性太强，对它的一切猜测都需要时间来验证，出于稳妥的考虑，建议入手徐泾板块的房子，如果实在看好这里，可以考虑自住率高的成熟以及未来的核心位置。

提问：沪叔，你好，目前处于创业阶段，平时工作太忙了，看中一套地段非常好的商住公寓，有五星级服务，环境也很棒，平时也可以用来见见客户之类的，现在手上可用现金不多，打算卖掉一梯队的学区房置换这套商住公寓，现在自己也用不了学区房，可以吗？

沪叔：你好，上海的商住公寓虽然地理位置优越，整体品质较高，服务较好；但是产权年限较少，土地增值税较多，而且投资价值也不高。确实，同商住公寓相比，学区房的性价比更高，但是如果要作为自住及个人享受，无疑能够满足个人多方面需求的商住公寓是较好的选择。

提问：沪叔，你好，预算不多，在徐汇工作，主要是自住，不想在郊区偏远的地方买新房，上下班通勤时间太长了，想知道在房价较高的徐汇地区，老破小是否值得购买呢？

沪叔：你好，徐汇滨江地区，周围的高端江景房，风景优美，生活配套设施齐全。而从楼市的整体数据来看，一线江景房不仅有较大浮动，而老破小的涨幅较低，且是受到楼市通涨的影响及周围江景房的带动作用才出现小幅变化；但是如果楼市下跌，老破小将首先受到影响。对于江景房来说，江景，地段，产品是决定其楼盘价格的首要因素，而对于老破小来说，地段优势才是最明显影响价格的因素。陆家嘴滨江地区的老破小有较大的涨幅，但是对于周边设施的依赖程度较高。而徐汇滨江地区的老破小，价格梯度明显各个地段差距较大，整体配套设施也比较一般。徐汇滨江地区的老破小比不上陆家嘴地区，但是可能随着地段的变化会有空间。