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2021年“咬牙买房,还是继续存钱”?懂行人直言:很多人真选错了

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著名的“墨菲定律”中有这么一个内容:当你越担心某种情况发生,那就更有可能发生,房价何从不是如此。十几年前,你所在的城市房价可能只有三四千元一平米,现在可能就是一两万元一平米,实际上,当时如果你担心房价上涨,但又没那么多购房资金,等到现在自然是懊悔不已,即使已经买了房,还惋惜当年为啥没使出浑身解数多买一套。

当然,时光不会逆流,过去就让它过去,现在大家关心的是现在到底该不该买房?毕竟现在房价不低了,按房价收入比算的话,我们很多城市的这个数据已经高于发达经济体,按人均住房面积算,也与他们不相上下,更重要的是,根据央行发布的调查报告显示,我们的家庭户均住房达到了1.5套,远比国际1.1套的平均水平高。所以,从这个角度看,房地产发展的空间不大了,即使房价还能涨一些,但除去资金成本,未必就能盈利,弄得不好还可能亏本。

然而,问题又来了,如果你不选择买房,钱又无合适去处,所以,当人们手中积累到一定闲钱时,就会有贬值的担忧。特别是进入到2021年,疫情对经济的影响并未散去,世界各国为了刺激经济恢复发展,不断地“发债、印钞”,前不久老美还通过了1.9万亿美元(折合人民币12.4万亿元)的拯救经济计划,这还是第一步,不排除经济增长不达预期的后续措施,一时间,更提升了大家对通胀的预期:钱,要么花出去,要么投出去,不能“死存钱”。

正所谓,公说公有理婆说婆有理,谁也说服不了谁,如果说一般人看不清这种趋势,而懂行人自然比我们要清醒得多。那么,2021年是“咬牙买房,还是继续存钱”?懂行人“一席话”答案摆明了,很多人真选错了。

懂行人认为,如果有人偏执地叫你只买房,或者叫只存钱,那肯定是错误的。因为每个人的情况不一样,比如收入仅仅只够日常的吃住等基本消费,你叫他买房就很不现实,所以,让人家买房也是有前提的,还有,让一个人在一个长期滞涨的地方去买房投资,显然也是不明智的。还比如,平时对理财一窍不通,你硬要他去买理财产品,最后可能掉入陷阱而得不偿失。所以,我们今天说的买房还是存钱,都是有一定的前提:即有一定的闲钱和财务意识。

先透过未来房地产发展方向,来看看2021年是否应该买房。

目前我们的城市化率为60%左右,按照国家最新规划,到2025年将达到65%,差不多每年1%的速度。一般而言,城市化率达到70%,就进入一个“另一个平缓阶段”,所以,按照这个速度,到2030年,我们的城市化率将超过70%,还有10年相对快速期,这为未来房地产发展提供了一个大方向,说明房地产还有一定潜力。

但是,在研究城市发展的有关专家看来,未来10年的城市化不能与过去10年类比,因为我们的城市化已经进入下半场,不再是农村人口向城市进发的简单城市化,因为它还伴随着城市之间的人口流动,这个流动主要就是以经济、就业为纽带,数据强悍的城市将获得超额的人口(人才),其他城市只能成为被虹吸对象。这样的结果就是,有的地方房子不够住,有的地方空置房泛滥,这大概就是经济学家任泽平常常提到的“人地错配”,对楼市而言,前者易涨难跌,后者滞涨甚至下跌,意味着分化不可避免。那么,大概会向什么方向分化呢?

就目前而言,能看到的人口流动趋势,主要是朝向国家规划的19个城市群和地方上规划的50多个都市圈,但由于资源有限,最终不可能全部成熟,毫无疑问,像长三角、大湾区、京津冀三大城市群已然成型,属于领头羊,前不久国家从战略上考虑,重点规划了成渝城市群,成为第四大城市群的希望挺大,这些都属于未来人口依附的最优先载体。还有都市圈,是属于城市群下面的二级空间,重要性同样不可小视,它比城市群联系更紧密,国家日前批复首个都市圈—南京都市圈,可以说是具有开创性的,相信接下来还有条件相对成熟的都市圈获批。

可以看到,未来人口流向的脉络已逐渐清晰,越发达的城市群和都市圈,将会吸引更多的人。有人的地方就有房地产,大方向上,在这些地方买房再差也差不到哪里去,但总人口就那么多,且老龄化、生育率下滑使然,那些人口流出的地方买房则要当心,即便有价也无市,当你想变现时,才发觉原来这么难。

城市化下半场还有一个显著特征,即改善需求逐渐取代刚性需求成为主流,住房需求变了,价值自然也变了。翻译成白话即是,好房子、改善房受欢迎,差房子、刚需房逐步淡出市场。所谓好房子,就是“品质好、配套好、物业好”,差房子值得是“三好”的对立面,这里需要注意的另外一个问题,刚需房并不纯粹指面积小,主要是品质差、物业差和地方偏远的房子,整体居住品质体验不好的小区,这类房子随着时间推移,老旧且居住舒适度不高,价值日趋下降。

由上可知,2021年该不该买房的答案就明显了:有闲钱,选择优质的城市、地段买品质房,大概率不会错,但对近年人口持续流出、也不在热门城市群和都市圈的地方买房就要注意了,如果说因为工作生活自住原因无法选择的话,那么,买房以保值增值为目的的念头就应该打消。如果有条件的话,在孩子上学和工作的热门城市买房倒是一个不错的计划,为资产保值也为孩子将来打算。

此外,从动机和行为看,懂行人还提到,很多人还容易掉入以下3类陷阱:

第一类,没有钱,东拼西凑借首付款买房。俗话说,有多大力量办多大事,现在买房所需的资金都挺大,付首付款需要一大笔钱,每月月供也需要一份收入稳定可观的工作,如果连首付款大都靠借,一边还着月供一边还借款,压力可想而知。其实,现在的楼市大环境还是非常有利于首付不足的刚需,因为在“房住不炒”原则下,国家始终保持着对楼市调控的定力,房价不会出现大跌,同样也不会出现大涨,平稳是主基调,只要我们努力工作,提升自己的岗位和收入,推迟一两年买房问题也不大。

第二类,有闲钱,还抱着过去的老观念买房。这类人首付款是不用愁,买房的观念还停留在5年前、10年前,那个时候随便买,现在看来也不会亏,而且专门找价格便宜的房子买,以为后期空间大。殊不知,便宜自有便宜的道理,比如地理位置不行,开发商口碑不佳,相关的配套,如学校、商业和交通等等,都没有确切的说法,买这类房子的风险无疑是大的,即便后期会有一些预期,从规划到落实,这个周期不知道还要多久,这类房子容易长期砸在手里,成为真正的“不动产”。

第三类,没买房机会,也不理财。所谓“你不理财,财不理你”,我见过有人把大量资金放在银行活期卡上的。正如前面所言,买房并不是什么房子都可买,既然没机会买,那我们就没有必要硬着头皮上车,否则得不偿失。但现实趋势也告诉我们,存钱也容易贬值,适当分散投资一些相对靠谱的理财产品也是应该的。这里也要提醒一点,一些非正规机构承诺的高收益产品,很多都是骗局,需要擦亮我们的眼睛。

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