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北上广深拥有多套房子的人,为什么不卖掉一套房子实现财务自由?

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  • 近日,有位网友留言说:在当前住房不炒的长期政策下,房价只会分化。在北上广拥有多套房子的人,如果卖掉一套房子,实现财务自由岂不是更好吗?因为收租金的话,房屋租售比2%,而金融无风险投资收益可达5%,想想哪个更合算呢?尤其在收房产税的预期下,未来持有房产抗通胀可能比持有现金更糟糕。


也就是说,让手中的房产捆绑利益,这对于有多套房的人来说,卖掉一套真不是问题。至于实现财务自由的标准,一线城市家庭每月被动收入2万元即可。那么,北上广拥有多套房,为何卖掉一套房子实现财务自由的人并不多呢?

一、北上广深,靠卖房子实现财务自由的情形,很不多见

北上广的中产是很有危机感的一群人,这些人向上仰望,是实现财务自由,自己很拼却够不到富豪阶层,向下看是挣扎在生存边缘,自己很容易就会跌落到的低产,甚至无产阶层。


  • 北上广深的年轻人,奋斗10多年,战胜了无数人做到公司中层,和配偶攒够了首付,买了房买了车,进入了中产阶级,但只需要一个裁员、大病,甚至是离婚,立马就会跌落回无产者,因为债务杠杆往往会太高。

所以这群人,每天考虑最多的就是避险,有钱了立刻转化为基金、债券、保险、房产等资产,期待可以在关键时刻依靠资产性收入维持生活。

  • 其实这些中产只有极低的概率能够实现阶级跃迁,达到财务自由,大部分则要小心翼翼维护着自己打拼得来的一切,避免跌落阶级。所以,他们如果有2到3套房,没有碰到急事也是绝对不会卖了的。

至于拆二代,名下几套房子收租,这种房子不能上市流通所以不能卖,就算私下交易可以卖,他们也不敢卖。

  • 一个刚出生的拆N代,从小读的就是是村改制公司办的幼儿园、小学、中学,身边都是同龄的拆N代,长辈们从事的全都是收租业,他的成长也就被限定在了这个圈子里。


对于他来说,干什么都不如收租,既然只是收租,读书好坏,找不找工作,找到工作后认不认真干又有什么关系呢?

  • 可见,大部分拆N代的就业就是在村改制公司找个打发时间的工作,就业市场上完全没有竞争力。他们的房,就是生产工具,卖掉了生产工具,几代人的日子只会越来越苦。

再说名下有5到6套房子的有钱人,他们不是因为有房才有钱,而是因为有钱花不完才买房,财务自由早就有了,用不着卖房。

所以说,在北上广深,靠卖房子实现财务自由的情形,真的很不多见。

二、我们不能用没房子人眼中的生活去猜测,有多套房人眼中的生活是什么样的

对于这个网友而言,显然还是缺乏一些金融的基本常识。因为租售比的计算不对,其实每套房子的租售比都不一样,就算是对门都不一样。租售比应该是租金/购房已支付金额,而不是租金/当前售价,后者是不对的?


  • 比如我家现在的房子大概是600多万算600万吧,我家对门是2016年用近700万买的,现在租金是8000元/月,那他的预售比是1.37%。而我家是30年前1.8万买的,租金也是8000,那我家的预售比就是533%,是对门的389倍,就算加上历次装修成本还是高很多。

另外,谁告诉你金融无风险收益有5%?个人根本就不可能实现无风险收益5%的,即便你有任何可以达到5%,风险很低,相对可以忽略不计的投资方式。可以肯定的是它的流动性一定差,肯定要弱于房租,这是一个基本的金融常识。

  • 房租每个月都有现金流,保证你的生活可以靠房租,如果有一个低风险的投资组合达到5%的收益率,那它至少多年有一次现金流,那你平常怎么办呢?任何金融投资都不可能同时做到低风险高收益,高流动性。


  • 一所房子值1000万,我拿出去收房租,按你说的2%,我能每年收20万。但我如果把这1000万卖掉自己去理财,搞不好我就会整亏。大笔现金在手,可能还会滋生出一些其他的家庭问题。其实我们对于安全感的看重程度,要远远高于正常,细水长流稳定的现金流,保障哪怕2%的租售比低一点,对于多数家庭来说是非常看重的。

最后,因为所谓的自由就是能做到跟自己这个收入人群中一样的消费,多房高收入家庭的消费整体是高过城市平均水平的,特别是教育,旅游等大宗消费。

  • 所以我想说,如果购房成本不高的话预售比是挺高的,比绝大多数理财投资高得多。买房款做5%理财的收入也不足以支撑原来的消费,而且越贵的房子基本也意味着本身的生活成本越高。

说实话,卖掉房子用于生活的人我见过,都是把生活成本降低了,我年纪大了可能会那样做,现在根本还不会。

  • 归根到底就是一点,你不能老是用一个没房子的人眼中的生活去猜测,有多套房的人眼中的生活是什么样的。
三、最后,你是高估了北上广深房子还是低估了财务自由?

首先,我们要知道为什么拥有多套北上广深的房子不是财富自由了?其实房屋持有成本几乎为0,这是持续的现金流。而我一个月收几万租金,小日子过的不美滋滋的?


即使我急需要用钱,比如500万,我可以拿房子去银行抵押,工作日几天时间到位,利率还贼低,不是严重缺钱的话,我为什么要卖房呢?

  • 至于收益率,租金回报率在2%左右,长时间来看,只要我们GDP持续这样上涨,连金融无风险投资收益也都有可能到5%,10年时间周期看,北上广深房价涨6%不过分吧?毕竟那可是真正核心资产。

所以,对于资深房奴而言,除非卖了房的钱都拿去消费,否则三五千万的资产,以房子的形式存在还是以存款的形式存在,对于财富自由的贡献,其差别只是:

  • 5000w*5%=250w/year或者5000w*2%=100w/year。
  • 讲真,一年挣100万和一年挣250万,在生活上并没有拉开什么差距。再考虑资产增值的机会成本,就更不会产生太大的差别了。


  • 更何况5000万房产在房奴界也是高端房奴了,遑论5000万房产是排除自住以外的。大多数一线房奴的可投资资产,1000万到2000万就算不错了。所以卖了房能过的生活,不卖房其实也能过。

那么为啥我不能把卖房钱都拿去消费呢?因为财务自由是指“被动收入能够覆盖主动消费”。如果钱都拿去消费,那不叫被动收入,那就叫坐吃山空。

  • 在我看来,即使你不卖掉房子,假如你可以用房子借到长期年息3%的钱,你觉得这是债务还是资产?大多数人觉得这是债务吧,其实这明显是资产,因为你把这钱买国债,年息可以到4%,1000万,你一年也赚了10万。
最后的话,故人早就说过答案了:子非鱼,安知鱼之乐?


这其实跟很多人没钱时候的想法一样:假如有了1000万,每年存银行利息都有三四十万,可以躺平。但事实是真正有1000万的人,肯定不会把钱存银行,而真的在银行里放着1000万的人,大概率这1000万只是他资产的很小一部分而已。

  • 可见,这问题是属于是个逻辑问题,财富自由的人,根本不需要卖房子,财富不自由,卖房子也自由不了,房子就在那儿,可以等同于现金,怎么就卖了房子变成财务自由了?逻辑上明显不通的。

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