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郭梓文忙坏了!自救、出售、请恒大财顾,真能拯救中国奥园?

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某中国奥园地产集团 Morse姐摄

作者 | Morse姐

来源 | 摩斯地产(ID:MorseHouse)

陷入债务黑洞的中国奥园(03883.HK)有些身不由己。

继中国恒大之后,中国奥园也选择了钟港资本有限公司作为财务顾问介入解决棘手的债务问题。

钟港资本有限公司对于大多数人来说都挺陌生。它曾参与过华夏幸福、蓝光发展等房地产企业相关债务问题化解,却没有引起多大关注。

今年地产行业陷入整体低迷后,中国恒大与中国奥园万般无奈下将其引入化解危局。钟港资本俨然已经成为问题房企的标配。

这一段,除了寻找财务顾问之外,中国奥园并没有选择彻底躺平,而是执着的寻求各种解决方案。11月24日,中国奥园又一笔国内私募债的展期方案获得通过。该私募债发行规模为5.5亿元。

然而,债务问题集中压顶后,并不容易化解。况且,今年地产市场格外寒冷。中国奥园在9月、10月的丰收月份,销售一路下滑。

不仅如此,奥园健康(03662.HK)、奥园美谷(000615.SZ)两家奥园系上市公司的股价、市值也遭遇了重挫,自顾不暇。

半年多前,中国奥园主席郭梓文还意气风发地宣布:2021年销售目标是1500亿元!

只是一切都发生了翻天覆地的变化,活下去或许才是中国奥园的最高目标。

失血

评级机构的刀,一刀刀剁在奥园身上。

几乎隔几天,中国奥园主体或票据的评级就会发生下调。最新的评级情况是惠誉将中国奥园集团股份有限公司长期外币发行人违约评级由“B-”下调至“CCC-”,并将其高级无抵押评级和未偿高级无抵押美元票据评级由“B-”下调至“CCC-”,回收率评级维持“RR4”。

此前一周,惠誉才下调中国奥园评级,由“B+”降至“B-”;并列入负面观察。

除了惠誉之外,标普则将中国奥园的主体评级从“B”下调至“CCC”,将其未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC-”,展望负面。在资本市场,“CCC”一般被认为是违约级别的评级。

评级机构在几个月前,就对中国奥园发出了警示。市场其实对于中国奥园的预警则更早。今年3月,有机构对中国奥园发出做空报告。到了4月,奥园存续美元债暴跌。这些信号传出后,惠誉在今年6月把中国奥园的评级展望从“稳定”下调到“负面”,确认中国奥园未偿付高级美元债的评级为“BB”。自此,一系列评级机构对中国奥园面临的问题开始重视。

惠誉预估中国奥园有 88 亿元公开资本市场债务即将于2022年底到期或可回售。

惠誉指出,中国奥园的非控股权益在2021年上半年上升至总股本的66%,这在其评级的中国开发商中是比较高的。


某中国奥园地产集团 Morse姐摄

查阅数据,中国奥园的土地有57%通过收并购方式获得、27%通过招拍挂方式获得、16%左右通过城市更新及其他方式获得。在项目开发中常保留部分少数股东权益。

截至2021年6月底,中国奥园的少数股东权益349.14亿元,远远超过183.77亿元本公司股东应占权益。

换句话说,中国奥园表外负债较高,让其仅仅踩了一条线,即剔除预收款项后的资产负债率78.5%。

债务偿付压力无比巨大之时,销售又遭遇着滑铁卢。

大环境低迷情况下,中国奥园 10 月份总签约销售额同比下降 33%,而 9 月份同比下降 9%,销售变现能力越发疲软。中国奥园甚至出现单方面解散业务员的消息传出。销售陡降,年初提出的1500亿销售目标也渐行渐远。

评级机构下调评级之后,时下的中国奥园融资变得更加艰难。

家底

过去几十年,郭氏家族一步步打造了奥园帝国,形成了中国奥园、奥园健康以及奥园美谷3家上市公司。

这背后主要是广东番禺人郭梓文(1964年生人)和郭梓宁(1961年生人)为代表的郭氏家族。其中,郭梓文为暨南大学工商管理硕士,是中国奥园的实控人、董事会主席,奥园集团的副董事长。

郭梓宁为美国加州州立大学蒙特利湾分校博士后,任中国奥园的董事会副主席、行政总裁,奥园集团的董事长以及奥园健康生活集团的董事长。

郭梓文最初起家是做包工头。与他同时代的一些广东房地产企业家也有过类似的经历。

中国奥园集团1996年在广州成立,2007年在香港上市。上市时间点,刚刚好。要再晚一年,郭梓文就只能够像许家印那样,暂停上市。只不过,没有钱的许家印,却在山穷水尽时学会了锄大地,进而融入了郑裕彤为首的香港大D会圈子。许家印成为了首富,跑得早的郭梓文却被拉下了。然而,现在许家印成为“首负”的时候,郭梓文的中国奥园也背负了巨大债务。

郭氏家族,除了依托中国奥园等上市公司主体腾挪,奥园集团有限公司(以下简称“奥园集团”)也是其庞大帝国的组成部门。奥园集团是中国奥园内地房地产项目运营的实体,也是其主要融资主体和偿债来源。奥园集团是在1998年5月成立的,奥园集团有限公司股东为广州奥园置业有限公司、ADD LION PROFITS LIMITIED。进一步穿透后,实控人为郭梓文。奥园集团的董事长为郭梓宁、副董事长为郭梓文。


郭梓文对旗下重要公司持股情况

奥园集团有限公司通过旗下奥园资本投资集团控股了融资租赁、商业保理、投资公司等。此外,奥园集团还投资了广州奥园股权投资基金管理有限公司等私募基金。

一般而言,搞这些庞杂的投资公司、私募基金等等,都是为了协同主业,为缺钱的房地产主业提供协同。

现在,奥园集团和中国奥园一样遭遇了“麻烦”。

不久前,奥园集团旗下全资子公司“京汉置业集团有限责任公司(以下简称‘京汉置业’)被法院出具限制消费令,成为失信被执行人”。

这被奥园集团方面视为历史遗留的股权纠纷。然而,随着中国奥园债务危机爆发,新愁也来了。11月18日,申万菱信资产管理公司发布了关于惠聚2号集合资产管理计划重大事项的公告。截至2021年11月12日终,本计划已经收到应收账款合计金额12184266.25元,剩余未偿付金额65900133.75元,相关债务人均已构成实质性违约。

而该笔资产管理计划主要用于“折价受让供应商持有的奥园集团有限公司并表公司的应收账款债权”;举债人为奥园集团及其间接持股60%的珠海保税区启恒物流有限公司,奥园集团为其担保人。

实质性违约的背后,正是奥园集团难以承受之重。据奥园集团债券托管事务报告,自11月3日公告出具日至 2022年1月末,奥园集团需偿付ABS及ABN等资产支持证券20.16亿元。

截至2021年上半年,奥园集团有息负债账面余额 741.46 亿元,其中短期有息负债353.76亿元,有 33.20 亿元公司信用类债券在未来一 年内面临偿还。

中国奥园和奥园集团麻烦不断之下,奥园系其他两家上市公司能够提供协力吗?

中国奥园通过旗下子公司持有奥园生活健康54.58%的股权,目前奥园健康的市值仅仅只有20多亿港元。

搞医疗美容的奥园美谷,概念十足。中国奥园间接全资附属公司深圳奥园科星投资有限公司(下称“奥园科星”)拥有约29.34%。2020年11月19日,该公司通过借壳从事地产开发业务的京汉股份顺利完成了A股上市。该公司目前市值在80多亿元人民币。

两家公司的体量虽然不大,如果中国奥园将持有的股份卖掉,或许也能够解一下燃眉之急。

蹊跷的是,中国奥园逐步陷入债务危机时,奥园美谷却匆忙将旗下持有的地产业务剥离给奥园集团。奥园美谷7月14日公告,奥园集团旗下深圳市凯弦投资以现金方式购买了奥园美谷所持有的京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权,交易作价10.2亿元,已收到股权转让价款的60%,即6.12亿元。

现金对于中国奥园和奥园集团,一分钱也是钱啊。收购这个奥园美谷的资产,真的合适吗?

更奇葩的事情也继续在上演。近日,奥园美谷科技股份有限公司(下称“奥园美谷”)公告,拟以7946.50万元人民币购买公司实际控制人下属公司持有的3间商铺。这个事情自然引起了奥园美谷有关董事的不满,并投出了反对票。这真是不避嫌,深交所的关注函也飞奔而至。

急救

郭梓文这一段非常忙!

他要与众多金融机构对接,为中国奥园化解危机赢得时间。展期、展期、展期!

目前,奥园集团中山证券-奥创二期资产支持专项计划展期方案已获通过。该笔ABS发行规模合计为8.16亿元,债券到期日为2022年5月20日,行权日为2021年11月22日。

郭梓文推进境内债展期时,其任命财务顾问来化解债务危机的做法,也并不是所有债主都感到满意。

展期之余,中国奥园的实控人得拿出更大决心来拯救企业。

11月14日晚间,中国奥园公告称,拟以现金代价9亿港元出售位于香港罗便臣道的燕贻大厦部分物业。如果以这个价格出售,中国奥园要亏损1.77亿港元。但是,面对大量的到期债务,加速变现才是王道。

除了出售,引援和实控人自掏腰包也在推进中。

2021年9月27日,中国奥园宣布了增发的消息——Successful Lotus 将认购奥园107875000股新股份,每股3.708港元,涉资4亿港元。而中国奥园所得认购款净额为3.99亿元。资料显示,Successful Lotus为香港知名地产企业恒基兆业执行董事兼主席李家杰全资拥有的投资公司。这时候来力挺中国奥园的恒基兆业,与中国奥园素有渊源。2018年,中国奥园和恒基兆业的合作就已经开始。 这一年的4月,中国奥园与恒基地产签订广州番禺氮肥厂城市更新项目合作协议,双方整合资源意欲打造区域内一个标杆性项目。

签订合作之后,双方的友谊进一步增强。一个月后,双方就将单项目合作进一步推进到粤港澳大湾区范围内。中国奥园拥有大量城市旧改项目,并且集中在经济活力最强的粤港澳大湾区。双方经过3年合作甚欢。

中国奥园主席郭梓文也在恒基兆业认购时,以同样的价格认购了161813000股公司股份,交易总额约6亿港元。今年以来郭梓文已经多次增持中国奥园。从这些举动来看,郭梓文不会轻易让中国奥园躺平。

然而,郭梓文手里也没有水晶球,可以预见未来。根据其2021年半年报披露,截至2021年6月末,中国奥园的资产总额为3161.55亿元,有息负债(包含银行及其他借款、优先票据及债权)约1113.11亿元,一年内偿还的短期负债规模为517.22亿元。

11月26日,“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”的展期方案,将会投票。郭梓文预想的展期能够顺利实现吗?

END

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