最近深圳拍卖房市场上普通住宅和豪宅的处境真是天差地别。
据我观察到的情况显示，近期成交的普通住宅拍卖房起拍价都很低，而且成交价也很低，近期有很多被拍卖的普通住宅都是以指导价之下的价格成交的。
就比如我之前报道过的光明福盈中央花园和龙岗西湖苑的房子就是以特别便宜的价格成交的。
龙岗区西湖苑的拍卖房成交价甚至创造了深圳二手房成交价的新低，只有10028元一平方，虽然它是公寓，但这成交价也太低了，要知道可是在深圳啊。
与普通住宅只能低价拍卖的情况不同的是，深圳的豪宅拍卖却很受欢迎，往往都能溢价成交。
就比如我11月24号报道过的深圳华侨城纯水岸的一套被拍卖的豪宅就引来13个买家争相竞拍这一套房，最终把起拍价2501万的房子加价到了4356万，溢价1855万成交！
而我下面要说的这一套房子也是24号拍卖的豪宅，不同的是这套豪宅是福田区红树湾片区的。
11月24号，深圳拍卖了一套红树东方家园（碧海云天二期）的房子，这套219.89平方的豪宅起拍价是1877万，指导价是2198万，但这套房的最终成交价却高达2389万！
等于是这套房的4个竞拍者给这套房加了512万元。
此时问题就来了，为什么便宜的普通住宅低于指导价无人问津，豪宅高于指导价却受到热捧呢？
这就涉及到居住舒适度和潜在价值的问题了。
在深圳售价千万的豪宅居住舒适度肯定是要超过售价2百万的普通住宅的，豪宅无论是地段，小区配套设施，还是房屋本身的采光视野和通透性都要强过普通住宅。
至于潜在价值方面，普宅是经济适用房，大部分人都是买回来居住的。
但豪宅不一样，豪宅是有钱之后拿来享受的。
大部分人在财务自由之后都想摆脱经济适用房住进大豪宅里面，所以豪宅是有钱人换房的首选而普宅不是，这样一来，豪宅的各项潜力就不是普通住宅能比拟的啦。
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