郑州楼市：买房逻辑在变化！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，郑州的二七新区、国际物流园区以及商都历史文化区近年来的发展如何呢？这些板块后来还会有崛起的空间吗？

郑叔：你好，郑州的二七新区、国际物流园区以及商都历史文化区，都属于郑州市被遗忘的地区。其实郑州地区的老城区属于占据有利地理位置且发展迅速的地区，这一直是以刚需楼盘为主，但是在刚需购房者中却并不受到欢迎。这里的劣势除了自身硬伤多（有垃圾综合处理厂、陵园、郑西高铁专线三大硬伤），配套和规划也较为一般。国际物流园区域内工厂、扬尘较多，生活条件不佳；而商都路历史区规划落地较晚，区域整体的发展较为落后，此外该区的整体地理位置的优势不大，未来的发展也可能会受限。

提问：郑叔，你好，郑州地区的杨金片区未来的发展情况如何呢？我个人比较喜欢清净的环境，该区的楼盘整体的环境如何呢？有适合我的楼盘推荐吗？

郑叔：你好，郑州的杨金片区主要位于杨金路附近，包括中州大道以东、东三环以西，连霍高速以北、黄河以南的区域。该区域的整体区域面积较大，目前开发的重点主要是杨金路两侧。虽然杨金地区的楼盘较少。但是整体的楼盘热度依然处于较高的水平中。其实杨金片区的优势和劣势都十分明显。优势是距离北龙湖比较近，整体的性价比较高，可以接受北龙湖的辐射，承接其外溢人口。周边由于有机场的缘故，所以整体的楼层高度有所限制，但是会有噪音影响及建设上的诸多限制。

提问：郑叔，你好，郑州地区的哪些板块比较适合刚需购房者？郑州市的房价分布的具体状况如何呢？

郑叔：你好，郑州地区的房价主要可以分为四个梯队。第一梯队为四环内，依次排序为东、北、南、西。首先东部地区的郑东新区依托城市规划，成为郑州经济、政治、文化中心。北部的老金水，新惠济交通便利，商业发达，生态环境绝佳。南部的经开、管南、老二七则是刚需集中地；西部最大亮点就是常西湖板块，居住环境绝佳，适合养老。第二梯队就是政策红利区，购买时需要注意政策红利导致的房屋溢价问题；第三梯队则是地铁沿线商业片区，交通便利，商业便捷，居住的舒适度较高；第四梯为其他远郊宜居卫星片区，基本不适合刚需购房者。

提问：郑叔，你好，房贷政策收紧，郑州的买房逻辑发生了怎样的变化？哪些板块才是2021年置业的最优选呢？

郑叔：你好，首先在郑州置业应该首先考虑主城区。从郑州近三年的土地供求规模来看，呈现持续缩减的状态，楼面价继续微度上涨。目前市场较差的情况下，主城区的价值依旧得到凸显。再看房价变化情况，主城区的房价依旧坚挺并且也出现了一定的上涨，环郑与主城区的价格差也在不断拉大。此外，主城区的抗风险能力要明显优于其他板快。在当前市场形式复杂多变的情况下，主城区的价格依旧保持，且稳中有上升。对于想购房的朋友来说，主城区依旧是当前最优的选择。

提问：郑叔，你好，估计明年年初想买房，首套房，最好升值潜力大，请问郑州哪个区域买房潜力最大？

郑叔：你好，郑州房地产呈现“改善主城化，刚需远郊化”的特征，建议根据个人需求包括家庭生活、上班就业、子女入学等各因素进行合理选择，首先推进北龙湖金融岛和中原科技城，类似此类高端优质的产品想购买的人越多，意味着其具有越高的保值性，其次是白沙象湖片区，该区域均价在一万一左右，具有较高的性价比及投资价格，但是该区域三万左右的高端楼盘则不建议投资使用，第三是高铁站片区，该区域只要价格、户型合适，就可以放心入手，未来具有很高的价值性；还有金水北片区、惠济区、常西湖片区、绿博片区、滨河国际新城、高新区、航空港区，建议结合个人实际情况，果断入手。