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躺平,长岭居要将“睡城”人设走到底了

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缺席前两轮集中供地的长岭居,即将在下周携两宗宅地回归。在老黄埔、科学城、乃至黄陂的热度夹击下,早些年撑起黄埔地市、楼市一片天的长岭居,似乎在这轮东部大热中被冷落了。

也不意外,广州东近两年的红火,产业带动功不可没,而长岭居规划几易后,产业梦碎,依旧主打生态和教育,似乎铁了心在高端睡城的路上越走越远


|关注本号,追踪12月2日土拍直播。

“1

规划几易 回到原点

长岭居在成为睡城上确实天赋异禀,以长岭路为中轴,依山脉地势而建,城在山中、城中有林。无工厂,无污染,目前引进的项目也全是养生味,包括宝能国际医疗中心项目、分散式风电开发项目等。


△板块楼盘山景环绕

山间谷地的确宜居。因此,早年开发的楼盘都走低密度舒适路线,容积率在1-2之间。既顺应了板块的定位,又能提升土地溢价率。


片区价格相比热门板块低,能吸纳一批价格敏感性刚需;同时低密环境大户型产品能吸引通勤敏感度低的改善人群,因此主流面积段75-190平之间,涵盖上车-改善。

板块房价整体较稳,上涨靠黄埔大热概念拉升,稳定很大原因来自板块内双学区加持,北师大实验学校+铁英学校。不少买家因小孩读书置换而来。


然而,无论房价涨速,还是话题性,均比科城等几个黄埔网红板块低一个身位。限价之下,前者破4探5,后者普遍3字头。片区价值后劲发力,短期看土地长期看人口,终究需要产业带动人口刺激,尤其是密集人才型产业,如互联网、如新兴技术科研等。

长岭居也不是没有努力,两个高端科教项目曾引起雀跃:曾一度计划在长岭居水声水库南岸,布局“黄埔实验室”,打造专为海归学者和科研人员创造的实验室和科研建筑群。又曾计划打造元贝高教园,拟规划为产学研一体化的高教园区。

妥妥的高端产业带动高素质人口聚集。片区内楼盘盼着一波人才置业潮。

然而,目前都泡汤了。根据今年3月最新控规显示, 黄埔实验室园区调整为打造副国级标准的黄埔国际会议中心;元贝高教园区,调整为黄色二类居住用地。


规划几番调整下来,住宅康养增多,长岭居看来要把睡城人设走到底了。

“2

两宅地上架 刚改型导向明显

缺席了前两轮集中供地,年末携两宗宅地回归,也在印证着人设。

总出让面积16.43万方,总建筑面积55.34万方,总起价994978万元。

两宗地块相邻,距离轨道交通都有一定距离,最近的地铁站是21号线长平站,步行大约需要1.3公里,直线距离黄埔有轨电车1号线羌洞站与长岭居小学约1公里。


周边成熟小区环绕,包括保利越秀岭南林语、奥园春晓等。与板块地价天花板,2016年中冶拿下的长岭居地块(2.7万/㎡)直线距离仅1公里左右。目前该“地王“项目建成中冶·逸璟台主打231㎡ 独栋 、168㎡~172㎡复式 ,均价58000元/㎡。

和中冶地块相似的是,本次待出让的两宗地依傍大面积山体,可以主打山景资源。


△2宗地与奥园春晓、岭南林语隔路相望

从建设要求可见,未来建成改善型产品导向明显。一方面,规定产品层高不低于3.1米、大户型(150㎡/户)占比不低于30%;另一方面同时分别要求建设一家72班九年一贯学校,无偿配建幼儿园、托儿所。都要求不低于50%限售无房家庭。

至于一直备受诟病的商业配套欠缺,问题依然存在,短期内依靠小区地商解决。长期来看,目前有几个项目含大型商业面积,入市后会有所解渴。


△目前板块商配依赖小区底商

广州开发区投资长岭居商住项目(含8万㎡综合商场)实现长岭居大型商业广场零的突破;华润置地与开发区投资集团打造“长岭之门”项目,已经高调官宣,据说要打造成“万象城”级别?


△长岭居商住项目动工中 就在奥园春晓隔壁

两宗地块情况

长贤路以南、萝岭路以东CPPQ-A4-2地块

土地性质:二类居住用地(R2)、中小学用地(A33)

宗地面积:61610㎡

容积率:3.5

起拍价:404591万元

起始楼面价:18763元/㎡ (未含配建); 22686元/㎡ (含配建)

长岭居外环路C线以西、长贤路以南CPPQ-A4-3地块

土地性质:二类居住用地(R2)、服务设施用地(R22)

宗地面积:102721㎡

容积率:3.29

起拍价:590387万元

起始楼面价:17480元/㎡(未含配建);22177元/㎡(含配建)

周边楼价:

受一手限价影响,板块内呈现一二手倒挂现象,一手基本3字头,二手则要4万以上,且大部分房源到明年初才满五。

一手:中冶逸璟台在售约126-172复式、131-212㎡四五房精装均价5.8-6万/㎡;五矿壹云台在售约102-135㎡三至五房,精装均价约36000-38000元/㎡,基本卖完,剩下低楼层;天健天玺在售约95-118㎡复式四房精装均42000-47000元/㎡;龙湖揽境3.7-3.8万/㎡。

二手:奥园春晓、保利越秀岭南林语、万科山景城价格在3.8-4.7万/㎡。


宜居生态对纯居住而言是相当舒服的,只是没有经济产业支撑的连带弊端是:非核心强区域,交通、商业、配套都难以获得市乃至区的规划优先权,当然升值潜力也不及别人家。

黄埔产业人才资金足够的考虑天河东,其次科学城核心区,再回流到长岭居。只能盼睡城自身发力走好康养宜居多布局宜居商、医、教配套,把睡城真正走“高端”,走出自己的花路。

顺便提一嘴,这次黄埔还有一宗宅地依旧是来自黄陂。连续三战集中供地,前两次都保持2.7万的地价成绩。

广汕公路以北、惠联路以东HBPQ-D1-2地块

地块位于融创祥龙广府壹号附近,出让面积46927㎡,容积率3.2,地块起价360400万元,楼面起价24000元/㎡,上限楼面价27274元/㎡。

这宗地定向出让可能性较大。因为联和街道黄陂社区经济联合社、华沙社区经济联合社经济发展用地收储出让项目,竞得人须签订《自留发展用地合作开发协议》,负责复建地块的开发。

“3

交手不会太激烈

黄埔供地向来热度不低,但从价格层面,目测三宗地不会引发过多交手,平静成交会是大概率。

长岭居2018年至今成交宅地来看,价格都在2万以下,天健地块16915元/㎡、五矿地块14781元/㎡。

而本次两宗地扣除配建起始楼面价都在2.2万+了,在目前楼市环境下不算便宜,溢价率过高性价比不高。

更别说黄陂地块定向出让了。

再加上今年年末房企资金情况,大家都懂得。

当然答案终究要在12月2日揭晓,当天我们将全程直播土拍情况。

部分资料来源:中原地产研究发展部、好地研究院

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