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地产“寒冬”,国企央企也要精打细算过日子

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图源:图虫创意

行业凛冬之际,越来越多的房地产企业将旗下各类资产搬上货架,试图以此换取流动性筹码,求得一线生机。

不同于民企的焦头烂额,在外界看来,国企、央企似乎显得要淡定许多,但“显得淡定”未必是“真的淡定”。

《国际金融报》记者注意到,近期以来,不少央企、国企开始挂牌转让旗下项目资产或股权,这一动作比往年要频繁许多。

在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来,这是企业根据市场走向及时作出的反馈,“或是优化业务结构,或是剥离劣质资产、回流资金。”

剥离亏损资产

脚踩两道“红线”的中交地产优化业务结构的心思颇为强烈。

11月24日,中交地产全资子公司深圳中交房地产有限公司将厦门中泓2%股权摆上货架,转让底价约为0.23亿元,这是其继9月份转让未果后的再次挂牌。

厦门中泓为厦门市翔安区2020XP09地块的项目公司,地块于2020年8月深圳中交联合体共同竞得,成交总价为38.5亿元。若此次转让成功,厦门中泓的控股权也将发生变更。

截至10月31日,厦门中泓尚无任何营业收入,净利润亏损655.36万元,总负债41.92亿元。

同策研究院研究总监宋红卫在采访中告诉《国际金融报》记者,临近年底现金流集中支出的时间点,国企、央企也面临着资金回流压力。部分企业前期斩获的项目进展缓慢,长期持有财务成本较高,“还一些原本带有一定预期的项目在当下很难实现,只能断臂求生。”

事实上,今年以来,中交地产已先后将多个项目抛入交易市场,如公司旗下武汉项目的49%股权、中交华创(绍兴)置业2%股权、慈溪港城置业50%股权等。

同时,其又多次通过增资的方式拿下郑州、重庆、北京等地的项目,甚至还为不少公司提供了财务资助。资产进出之间,足以看出中交地产优化业务布局的决心。

而之所以如此,很大一部分原因是由于公司并不好看的业绩。今年前9个月,中交地产归母净利润同比下跌99.37%至0.018亿元,扣非净利润则为-5.25亿元,这意味着中交地产多靠出售资产维持经营业绩。

掉队的“京城地产一哥”亦在积极处置资产。

11月24日,首开股份以15亿元的底价挂牌转让北京和信金泰房地产开发有限公司(下称“和信金泰”)49.93%股权,标的为开发北京市大兴区镇熙悦林语项目地块的项目公司。

2017年,首开及保利、中海、龙湖联手以总价127亿元的价格拿下了大兴区旧宫镇两宗宅地,两宗地溢价率均达到50%、且均触及70%自持面积上限。

此后,两地块被共同打造成“熙悦林语”项目,4家拿地公司成立了两家项目公司负责开发,而此次被挂牌出让的和信金泰便是其中之一。信息显示,熙悦林语已于2018年首次开盘,产品包括洋房和别墅,目前已经清盘在做收尾工作。

当高溢价、高自持遇上限价,项目的利润空间就难以得到保障。截至10月末,和信金泰净利润为-883.69万元,负债总计约50.97亿元。

“出售亏损或高负债项目将在一定程度上提升企业整体的资产质量与盈利能力,亦可加速企业回款,缓解资金流动性压力。”谈及上述出售事项,关荣雪如此说道。

家业大也要精打细算

相较于首开股份及中交地产,保利、金茂、华侨城等企业的基本面显然好很多,但这依然没有阻挡公司“卖卖卖”的脚步。

譬如,保利发展于今年10月挂牌转让南昌豫苑置业及江西鼎邦置业70%股权,底价合计1.35亿元;11月,保利置业拟转让上海盛茂置业100%股权及4.74亿元债权,转让底价5亿元。

收缩投资的同时,保利发展还于近期入股大悦城旗下项目。11月17日,保利(四川)投资发展有限公司以2.4亿元的价格入股大悦城旗下公司成都悦东置业,对应持股比例49%。

今年5月,大悦城以每平方米6650元的楼面价+11%无偿移交竞得成都市东部新区龙马湖旁一宗约64亩纯住宅地块,成都悦东置业即为该项目的开发主体。

在业内人士看来,大悦城引进股东方无非是出于降低风险及资金压力的考量。有着同样想法的还有金茂,为减少风险、援引资金,该公司于11月分别挂牌了位于武汉、青岛、台州的三家企业,合计转让底价逾30亿元。

融资受阻、销售端承压、偿债高峰将至的背景下,实力雄厚的头部房企亦缩小外拓步伐,精打细算“过日子”。11月16日,万科内部发文提出,要转变黄金时代的惯性思维方式,对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事。

从贝壳研究院数据来看,今年10月,房企单月境内外融资债券共发行31笔,发行规模折合人民币约304亿元,环比减少55.9%,同比减少56.1%。

吃紧的融资在近期有了放松迹象。

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,部分参会房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。次日起,包括招商蛇口、保利发展、金地集团、北京城投、建发地产等多家企业在银行间市场发债,融资状态有所解封。

房地产融资的积极信号不止于此。11月22日,保利发展公告称拟公开发行不超98亿元的公司债券,中国海外发展同日亦称,其全资附属公司中海企业发展集团有限公司拟发行总额不超过50亿元的境内债券。

记者 吴典

编辑 左宇

排版 何艳艳




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