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重要信号!金沙洲要翻身了,从住区变产城

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大家发现没,最近房价是降了,地产股却涨了

媒体用的措辞是“大反攻”,就连老谋深算的国际投行都来抄底房企债券了。

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楼市的“摸鱼”机会来了

今天还看到新闻说,广州已经有银行不按指导价来发放贷款了,这说明什么?金融端也在悄悄“救市”。

什么情况?利空出尽了呗!楼市最困难的时刻正在过去。

政策底清晰可见,市场底也近在咫尺,这是当下楼市显而易见的基本面。

买家一定要意识到,地产股上涨是一个非常重要的信号,这意味着房企的流动性危机已经得到纾解,只要他们缓过这口气,“降价卖房”的紧迫性大大降低,把价格拉回来是迟早的事儿。

所以,刚需、改善型买家真的不要再观望了,“摸鱼”机会就摆在眼前。

大家现在还没看明白吗?房地产就是一个典型的周期性行业,价格永远在“政策底”和“市场顶”之间保持箱体运动,逢低买入、见好就收才是上策,不要指望赚到最后一个铜板

既然是最后的“摸鱼时间”,大家该如何选房呢?

当下这个市场形势,不确定性和确定性并存,浑水摸到的不一定是鱼,如果手气不好,摸到的可能是毒蝎子。

2

主城价值回归,金沙洲威力毕现

如何避坑?

我们认为有三原则,一是回归中心城区,二是依附于稀缺的山水人文资源,三是押注国企

首先,任何时候,中心城区的房子,抗跌能力还是强一些的。以最近两次土拍为例,流拍的地块不少,但基本都是远郊区域,市区的地块仍然不愁卖,而且价格还很坚挺。

4月份,金沙洲还出让了一块楼面价达到4.2万/㎡的“地王”,这比同地段的二手房还贵。市场这么差的情况下,居然还能出现“面粉贵过面包”,足以让人见识到金沙洲的威力。

很多人说金沙洲不是“睡城”吗?为什么能在土拍市场这么厉害?

就这个问题,我问过拿地的开发商。首先,甭管你喜不喜欢,金沙洲就是近啊,过一座桥就是寸土寸金的越秀区,七八公里就能到全市乃至全省的心脏地带——越秀山。


金沙洲与中心城区核心板块距离示意图

仅供参考,具体以实际为准

就这么近的距离而言,你甭管它本身是个啥,它就能值这个价,这是经济规律和市场逻辑,不会以人的意志为转移。

再加上今年市场差,开发商的拿地策略越来越保守,不敢像以前那样激进,退守中心城区是必然的,而越秀核心区没地可拿,选择一江之隔的金沙洲,实为务实之举。

而且,这块地还有稀缺的山水资源,依山靠湖,生态良好。这个岛主要分为三部分,北侧是佛山里水,南侧是佛山大沥,中部就是金沙洲广州部分。


金沙洲空间分布示意图

根据规划,中部几乎没有工业,加上四面被山与水系包围,相当于把外部的工业隔绝了,把最好的生态资源“锁”在里面。

这一点非常难得,要知道,这两年,广州新房市场大部分都是在工业用地上建的,而金沙洲是没有工业的,现在没有,以后也几乎不会有。对追求生态居住环境的朋友来说,这是一个非常加分的点。

在石屎森林般的广州市区,能找到这样一块自然气息浓厚、生态上佳的土地,不容易,开发商一般是见一块买一块。


金沙洲实拍图

从经验来看,有山水资源的房子,就是比同地段其他房子贵很多。以珠江新城为例,第一排望江的房子,最高可以达到第二排的2到3倍。(数据来源:贝壳网)

市场就是这么个定价逻辑,你不服也得服,要知道,在石屎森林般的中心城区,城央地段与湖光山色本就难以兼得,金沙洲竟然可以全占,想不被关注都难!

而且,市场差的时候,民企资金链紧张,敢在中心城区高价拿地的一般只有国企,金沙洲这块地的买家就是央企华润。

其实,金沙洲一直以来都是国企重仓的区域,前有中海、万科和保利,后有华润和越秀。当下这个市场形势,国企项目的确更能给人安全感。

3

金沙洲要翻身,从睡城变产城

更重要的是,现在的金沙洲已经非常成熟了早已不是当初那个“睡城”,不仅拥有丰富的商业、教育、医疗、地铁配套,还有最新的产业与交通规划加持。

永旺梦乐城、白云万达广场、国昌广场等购物中心均已开业,总体量达约300万方,相当于近20个天河城。


金沙洲永旺梦乐城实拍图

同时还汇聚了金广附中学、白云广附、中山大学附属外国语学校、广附实验学校、广东华侨中学等优质教育资源,以及广州中医药大学金沙洲医院、南方医科大学泰成逸园分院等三甲医院。

这些变化,已经在市场上有所体现。数据显示,近几年,金沙洲的房价与地价,均有明显突破

据统计,2016年到2020年,金沙洲的房价涨幅达到了25.6%,是同时期广州楼价年均涨幅(12.9%)的2倍。(数据来源:贝壳网)

今年4月份,金沙洲诞生了一宗楼面价达4.2万/㎡的“地王,更说明市场对这个区域价值的认可。(数据来源:贝壳网)

不过,学霸金沙洲绝不满足于此,最近又憋了个大招——

上个月,白云区政府发布了《金沙街道国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(下称“规划”),明确提出金沙洲要重点发展产业与交通


产业方面,要构建“4+1”现代产业体系,助力广州西岸成为西部数字经济创新走廊驱动引擎

具体来说,要积极引入IAB(新一代信息技术、人工智能、生物医药)、NEM(新能源、 新材料为主)等战略性新兴产业,重点发展数字经济、科技创新、教育培育、生物医药等产业。


这些都是当下最先进、最有前景的产业,与琶洲、科学城、智慧城等产业核心板块走的是同一路子,足见金沙洲摆脱“睡城”名号,大举发展先进生产力的决心

而且,金沙洲还与广州华为研发中心隔江对望,一桥相连,想想东莞松山湖周边的产业发展与房价走势,竟然有点小激动。

交通方面,“规划”提出要加快完善“三环三射三桥”的交通路网,同时还要全面保障地铁12号线的建设进度,建成后浔峰岗站将成为双线地铁站,同时拥有地铁6号线与12号线,可快速通达市中心每一个核心板块。

“三环”:环洲二路、环洲三路、环洲五路

“三射”:彩滨路、金沙 洲路、沙凤一路

”三桥“:配合推进广佛大桥建设,争取 2023 年底建成广佛大桥系统工程(一期),构建“三桥” (金沙洲大桥、广佛大桥、环城高速广清立交桥)外部联通 路网体系。

提到桥,这里就再多说几句,金沙洲作为一个岛,桥通则岛通,过去总被吐槽交通拥堵,就是因为桥不够多,但是从目前的进度来看,这个问题即将迎来破解:

金沙洲除了已开通的金沙洲大桥、丰岗大桥,广佛大桥一期也预计于2023年完工。碧江大桥、沉香大桥、大坦沙大桥、同心桥等均进入规划建设阶段,未来,金沙洲的拥堵问题将迎“桥”而解。(以上信息来源于广州公共资源交易中心、南方+、金羊网等,最终以政府文件为准。)


种种迹象表明,金沙洲早已不是当初那个“睡城”,要翻身做一个代表广州先进生产力、引领西部数字经济创新走廊的“产城”

4

断供6年,金沙洲迎来湖山大盘

当市场下行的时候,属于主城区、配套成熟的金沙洲却能逆势飘红,就是个非常好的例子,对开发商拿地、买房人选房都是个重要参考。

这个时候,不得不佩服另一家国企越秀地产的眼光,在华润拿地之前,越秀地产在同地段早已布下一子——越秀·天悦金沙,二者相距不过300多米,靠的是同一座山、依的是同一片湖。


项目与华润地块位置关系示意图

在金沙洲今年持续走红的烘托之下,越秀·天悦金沙一经开放,就吸引了全城目光!

一方面,这是金沙洲时隔6年第一次上新。没曾想,金沙洲新房市场居然已经断供6年,当地可住着几十万居民啊,多少人翘首以盼,终于可以改善居住条件了。

另一方面,大家都非常好奇它的价格。嗯,4万左右,和金沙洲新拍出的地价差不多。同一个地段,这么大的价差,大家不感兴趣才怪。

这个价格是什么概念?如果从越秀山往东走七八公里,要享受同样的生态资源,比如天河公园周边,至少也要10万起。


数据来源:贝壳网,仅供参考

5

山湖相伴,这里比别处2℃

这个项目到底好在哪?

既然是越秀地产最高端产品——天字系,项目自然延续了天悦江湾、天悦云湖、天悦海湾的精工品质。

下面我们用几个金句来揭晓这个项目的神秘面纱。

山湖相伴,这里比别处低2℃

项目旁边就是91万㎡的浔峰山生态公园,在东侧结合山体坡地打造了一个山体公园,将流动湖陆风引入社区,社区温度因此比外面低2℃。


项目旁山湖景观实拍图

依山而建,这里比别处高20米

项目倚傍浔峰山脉之上,结合北高南低的地势,打造了“一廊三轴”高差式园林,形成层次丰富、趣味盎然的园林景观。


项目实拍图

半山之上,这里看的比别处远10公里

在约46层超高层上,视野几乎完全0遮挡,150米天际视野高度视野最远可达10公里之外,超60%门窗设计得以享受极致湖景风光。


项目效果图

超高层+低密洋房,望湖户型高达60%

除超高层外,项目还有9-11层的稀缺低密小洋房,借助缓坡地势+高低错落的布局。如此一来,每栋建筑视野全无遮挡,项目中望湖户型的比例高达60%。


项目效果图

窗外如此多娇,户型设计更要匠心独运。项目主推95-138㎡三至四房,每个户型都是兼具实用性、舒适性与观赏性的“王者”。

约95㎡专梯南向小高层三房

南向板式设计,南北双阳台对流,通风采光更优秀;入户花园、飘窗与收纳空间设计,兼顾实用与低密舒适体验。


创意鉴赏户型图


创意展示空间实景图

约125㎡专梯南向奢适小高层四房

专梯入户,私密性更佳;LDKG阔绰公区(客、餐、厨、阳台联通一体),约6.85米景观大阳台+南向多面宽+南北对流设计,居住体验更舒适大气;前后园林景观更是加分项。


创意鉴赏户型图


创意展示空间实景图

约138㎡超高层湖山IMAX景观四房户型

超高层+多面宽+270℃观景阳台,带来IMAX级采光体验,湖山风景和南向天际线视野尽在眼底;双阳台南北对流,吸纳更多阳光与鲜氧;超大主卧带衣帽间,尊贵感油然而生。


创意鉴赏户型图


创意鉴赏户型图

编辑上周去踩盘,最强烈的一个感受是,自然气息扑鼻而来,顿觉清新治愈、奢阔舒展,实在很有购买欲。

项目在售95-141㎡三至四房,涵盖95/125㎡湖山小洋房及96-141㎡巨幕天际超高层11月更有特惠冲刺

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