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半年降118万!黄埔二手真实成交价,我们扒到了!

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前段时间,我们不是写了一篇科学城新盘优惠锦集吗?回顾戳这里:最高优惠7千/平!科学城新盘内卷,上车机会来了!

最近,广州二手房房贷放松(回顾戳:摊牌!多个银行不按参考价放款!二手房春天来了?),又有购房者问我们:那黄埔二手房怎么样了?要开始回暖?

光看挂牌价没什么意思。这次,社交牛逼症的我,花了洪荒之力,扒到了老黄埔、科学城不少标杆项目的二手成交价。

结论是:

嗯?二手房回暖?怎么可能?!

不要说回暖了,最近科学城、老黄埔的二手房都跌了不少……部分标杆盘的房源甚至降价40万成交!

马上来看看。

.01

科学城标杆盘

新福港·鼎峰跌回4字头!

科学城,我们选取了三个比较具有代表性的小区,分别是万科东荟城、科城山庄、新福港鼎峰。

而无一例外,这三个小区的价格,相比8月份,都跌了。


万科东荟城

东荟城,因为不在二手房参考价第一批名单内,近几个月的成交量相对是比较多的。

一共成交了6套住宅,成交价在4-4.3万/平之间,砍价幅度从3万到40万不等。


目前,小区内一套86平中高层的南向三房,挂牌价为358万,单价在4.16万/平左右。

新福港鼎

新福港鼎峰,自二手房参考价政策出台后,链家上成交的房源仅有2套,分别让价10万、12万成交。

比较有意思的是10月底成交的这套88.9平三房房源,单价才4.6万/平,几乎是贴着参考价(4.4万/平)成交的!

从成交数据也可以看到,就在今年4月,户型相似的一套约87平三房,成交总价为528万,成交单价超过了6万/平!

换句话说,不过短短半年时间,房价跌了118万!


不过,这样的笋盘并不算多。

据了解,目前88.9平三房房源,挂牌总价普遍在490-520万之间,大部分房源的价格没有比之前降很多。

有一套被中介称为“超级笋盘”的,南向88平三房,价格最低去到了425万,价格算是比较靠近之前低价成交的那一套。

不过,低价的主要原因,是因为这套房源靠路边,噪音有点大,且业主看中了其他的房子,急需置换。

中介还表示,这已经基本是底价了,因为他之前有去谈过,但是价格砍不下来。

科城山庄

科城山庄,近期成交房源的价格,也是比较出乎我们意料,单价在4.1-4.9万/平左右。

而今年8月,科城山庄的参考均价为5.5万/平,现在的价格可以算是回落了不少。

从成交周期也可以看出大家捡笋的速度有多快。

四套房源中,有三套房源的成交周期不超过3天,几乎是一挂出来就被人买了;还有一套成交周期也不到一个月。

而且,整体的议价幅度不大,基本只是比挂牌价低4-6万就成交了。


同样的,笋盘成交快,没那么笋的就比较难卖了。

目前,小区的挂牌房源单价和之前8月的价格差不多,一套84平的2+1顶楼房源,总价为425万,单价约5.1万/平;100平的三房房源,总价为550万,单价去到了5.5万/平。

.02

老黄埔二手房

价格同样在回调

科学城二手房的价格回调了,老黄埔二手房自然也难逃降价。


黄埔花园

黄埔花园的价格,也比之前降了不少。

虽然小区二手房参考价不过3.8万/平,但是8月份的时候,小区在链家上的成交价一度去到了5.6万/平!

目前,整体的成交价格有所回落,大概在4.93万/平左右。

而房源整体的挂牌价,则在5.1-5.3万/平左右。

例如,一套80.7平左右的南向两房房源,总价为429万,挂牌单价去到了5.3万/平,同户型也有位置没那么好的,总价大概415万。

一套94平的三房单位,挂牌价在500万左右,单价同样是5.3万/平。

有意思的是,在咨询这个小区的房源时,中介明确表示,目前市场上有四家银行可以不按照指导价来贷款了,而该小区的评估价最高可以去到5.6万/平左右。

换句话说,对于刚需来说,基本已经不用担心需要多出首付的问题了。

万科城市花园

万科城市花园,之前8月的参考均价为5.6万/平,近期成交的三套房源,单价基本在4.5-5.4万/平之间,同样跌了不少。


一套94平南向三房单位,挂牌总价为450万,单价在4.8万/平左右。

中鼎君和名城

这个小区,是我们统计中唯一一个成交价不跌反涨的……

10月中旬,小区成交了一套91平的三房房源,中低楼层,成交单价超过了6万/平,而之前8月小区的参考均价为5.75万/平。


对此,中介的解释是,位置比较好的房源,单价会相对比较高一些。

当然,因为5月以来,小区就成交了一套房源,所以我们也没办法很好地去比较。

只能说,老黄埔的新盘只是5.5万+/平,二手房在这个时候还能卖6万/平,属实牛X !

.03

二手房

还没有回暖迹象!

从科学城、老黄埔目前的二手房现状来看:

1、市场上确实已经有笋盘出现了。大部分房源的价格,都比8月份回调了不少,部分急售的业主,会愿意将手上的房子降价出售。

2、但是,业主的心态还是相对比较强硬的,虽然挂牌价跌了,但是成交和挂牌价之间差距不大,大部分房源的议价空间都在5万左右。

3、现在大家都在观望,一旦有笋盘出来,成交周期会非常短。说明购房者对广州楼市的信心还是比较足的。

4、还有一个数据,是值得大家看下的,那就是近期的带看量。

即使是标杆盘,带看量也不多,整体的市场并没有回暖的迹象。近期成交的大部分都是笋盘,市场处于以价换量阶段。


5、银行在房贷方面的松绑,部分银行不按参考价放款,对市场实质性的影响不大。

一方面是之前银行也没有非常严格按照参考价来,另一方面是二手房遇冷,主要还是跟人们的预期有关。

简单来说,你看着现在一手房卖4万/平,二手房参考价才3.8万/平,而市场上的二手房卖4.5万/平,你会买吗?

相信大部分人都不会。大家对房价的预期,已经降低了。

所以很多人都在等,等着笋盘的出现,一出现就很快会被拿下。

当下的二手房市场,不管是从价格、议价空间,还是带看量来说,都还没有到达真正的市场底部。

想要入手,可以一边挖笋盘,一边等待二手房市场的进一步回调。

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